Thị trường bất động sản (BĐS) kết thúc năm 2014 cho thấy dấu hiệu ấm lên. Theo công bố của CBRE Việt Nam, cả năm 2014 có 16.200 căn được tiêu thụ, tăng gấp đôi so với năm 2013. Nhưng bắt đầu từ 1.1.2015, Hà Nội và TPHCM sẽ áp dụng khung giá đất mới với mức cao nhất 162 triệu đồng/m². 5 năm trước, mức giá đất cao nhất được áp dụng ở 2 TP này là 81 triệu đồng/m².

BĐS sẽ đội giá ?

Có ý kiến cho rằng khung giá đất mới giúp siết lại công tác quản lý đất đai. Giá đất tăng thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ hơn, các dự án khó phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính. Khung giá đất gần với giá thị trường còn làm giảm tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân đang ngày càng gia tăng và kéo dài.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã khó, khi tăng giá sẽ còn khó hơn nữa. Tăng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào lớn, các DN không mặn mà đầu tư BĐS, làm giảm năng lực cạnh tranh thu hút đầu tư. Giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính toán nào, mục đích sử dụng nào, vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường. Trong 3 năm trở lại đây, tỉ suất đầu tư trên mét vuông tại đô thị lớn đều đi xuống, công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn, giá bán căn hộ đều giảm... Do đó, việc tăng giá đất như hiện nay đẩy khó khăn cho DN cũng như chưa phản ánh đúng xu hướng thị trường. Việc tăng giá chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các DN và hệ lụy dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư, vì đầu tư vào BĐS không còn hấp dẫn. Chưa kể một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ phá sản.

Theo giới kinh doanh bất động sản, hiện tiền sử dụng đất đối với chung cư bình dân chiếm khoảng 15 - 25% chi phí. Với loại hình chung cư cao cấp, nhà biệt thự, số tiền này sẽ tăng lên đáng kể, có thể chiếm tới 50 - 70%. Do vậy, khung giá đất đối với Hà Nội và TPHCM tăng gấp đôi, sẽ khiến cho giá các sản phẩm tới tay người mua nhà sẽ tăng là điều khó tránh.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Phó Giám đốc Cty địa ốc Đất Lành - cũng cho rằng, DN sẽ phải chịu áp lực nặng nề từ Nhà nước khi tăng khung giá đất gấp đôi và áp lực từ khách hàng là không được tăng giá bán nhà. Nếu DN đã bán sản phẩm rồi mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì khi bán nhà giá đã tính tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ, giờ tăng khung giá đất gấp đôi, DN phải bù tiền ra để nộp chứ không thể thu từ khách hàng được. Như vậy, đã lỗ lại càng lỗ hơn. Còn nếu DN chưa bán sản phẩm mà phải tăng gấp đôi tiền sử dụng đất tức là tăng gấp đôi tiền đầu tư. Nếu DN nào có tiền mới có thể làm tiếp, còn DN nào không có tiền thì dự án không thể thực hiện được tiếp theo. Nhưng nếu DN làm tiếp cũng khó có thể tăng giá nhà theo khung giá đất tăng, bởi giá từng phân khúc hầu như đã ấn định mức rồi, nếu tăng rất khó bán. Như vậy, DN phải đầu tư dự án thêm tiền nhưng bán nhà được với giá tăng lên sẽ khiến họ càng lỗ.

Hiện tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến. Tại TPHCM vẫn còn nhiều DN, người dân nợ tiền sử dụng đất hàng ngàn tỉ đồng. Do đó bảng giá đất năm 2015 chắc chắn sẽ tác động không nhỏ đến thị trường và khả năng trả nợ của người dân, DN khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Và nỗi ám ảnh những dự án “ma”

Việc bà Châu Thị Thu Nga - Chủ tịch HĐQT Cty CP Tập đoàn đầu tư xây dựng nhà đất Housing Group - bị bắt tạm giam ngay trong ngày đầu năm 2015 cũng đang làm dấy lên mối quan ngại rằng sẽ còn có bao nhiêu “đại gia” tương tự làm ăn như bà Nga sẽ được cơ quan bảo vệ pháp luật “sờ gáy”. Và lúc đó, diện mạo thật của thị trường BĐS, vốn đã âm ỷ những ung nhọt, sẽ còn bung ra nhiều dự án lừa đảo tương tự như B5 Cầu Diễn; Thượng Đình Plaza, khu nhà ở tái định cư và kinh doanh tại Tây Hồ… mà bà Nga đã từng thực hiện.

Thông tin riêng của Lao Động cho biết, năng lực tài chính của bà Nga từ khá lâu đã mất cân đối nghiêm trọng. Với việc đầu tư tràn lan vào các dự án như khách sạn Quất Lâm, đầu tư vào đoàn tàu cao cấp Hà Nội - Lào Cai, đóng phim… nên “cụt” sạch vốn liếng BĐS. Bởi vậy suốt một thời gian dài các dự án BĐS của Housing Group cứ “giậm chân tại chỗ”. Các chủ dự án có hiện tượng làm ăn tương tự như bà Nga đang còn không ít, nhưng do tâm lý từ nhà đầu tư vẫn còn nuôi chút hy vọng mong manh nên chưa kêu kiện hoặc kêu kiện chưa được làm rõ. Và có lẽ có cả sự dung túng của cơ quan bảo vệ pháp luật. Nếu hàng loạt chủ dự án BĐS cũng bị “sờ gáy” như bà Nga, thị trường BĐS sẽ liệu còn có “ấm lên” được nữa ?.

Tuy nhiên, để cho thị trường BĐS trở nên trong sạch, việc “dọn” sạch những ung nhọt trên thị trường BĐS cũng là việc phải làm. Dù sự thật về những dự án “ma” được phơi bày sẽ làm cho không ít người phải đau đớn.

Theo dự báo của Savills trong giai đoạn 2015 - 2017, thị trường TPHCM sẽ đón nhận 65.600 căn hộ từ 102 dự án trong tương lai cũng như hiện hữu. Trong đó, 30% số căn hộ trong tương lai sẽ hoàn thành từ năm 2015 - 2016. Về phân khúc biệt thự, nhà liền kề, báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho biết, trong quý cuối cùng của năm 2014, 5 dự án thuộc phân khúc này được mở bán tại quận 2, quận 9 và Bình Chánh. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 990 căn, tăng 300% so với cùng kỳ năm 2013. Quận 9 và quận Gò Vấp là những khu vực có lượng giao dịch thành công trong phân khúc biệt thự, nhà liền kề cao nhất TPHCM.