Chuẩn bị cho việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, TBKTSG ra ngày 9-4 có đăng bài “Nên bàn chuyện cơ bản trước” của PGS.TS. Vũ Trọng Khải và số ra ngày 16-4, có bài “Ba vấn đề cơ bản cần bàn trong Luật Đất đai” của TS. Võ Kim Cương. Hoàn toàn tán thành ý kiến của các tác giả trong hai bài viết trên, tôi xin góp thêm một tiếng nói về vấn đề giá đất trong bồi thường khi thu hồi đất.

Trong những năm vừa qua, chúng ta đã thu hồi đất của nông dân cho mục đích công nghiệp hóa, đô thị hóa. Tuy nhiên, giá đất được sử dụng để xác định tiền bồi thường khi thu hồi đất còn chưa hợp lý, trước hết là sự mâu thuẫn ngay trong những quy định của văn bản quy phạm pháp luật.

Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1. Do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này;

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Trong thực tế, khi áp dụng biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính thì giá đất được sử dụng để xác định tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất hoàn toàn là giá “do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định”. Người bị thu hồi đất không bao giờ có quyền “thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan”.

Tiết a, khoản 1 điều 56, Luật Đất đai quy định một trong những nguyên tắc định giá đất của Nhà nước là: “a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”.

Khoản 4 điều 56 Luật Đất đai lại quy định: “Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 1-1 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.

Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 1 điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP “là giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 1-1 hàng năm theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi, không bồi thường theo giá đất do thực tế sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Những quy định nêu trên có thể dẫn đến những bất hợp lý sau đây trong thực tiễn:

Thứ nhất, giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất của nông dân được tính theo giá đất “do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 1-1 hàng năm” nhưng lại phải đảm bảo “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là điều không bao giờ có trong thực tiễn. UBND cấp tỉnh khó có thể bảo đảm có một bảng giá “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

Trong điều kiện thị trường bất động sản luôn luôn “nóng, lạnh bất thường” yêu cầu đó lại càng xa thực tế. Vì vậy, giá đất để xác định tiền bồi thường thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường của đất đai. Do đó, sau khi được bồi thường bằng tiền, người nông dân lâm vào tình trạng mất chỗ ở là tình trạng khá phổ biến.

Thứ hai, thời điểm ra quyết định thu hồi đất và thời điểm chi trả tiền bồi thường cách nhau khá xa, do đó sự chênh lệch giữa giá đất được bồi thường và giá đất thị trường lại càng cao.

Thứ ba, giá đất được sử dụng để xác định tiền bồi thường giữa các mảnh đất liền kề nhưng thuộc hai địa chỉ hành chính khác nhau đôi khi chênh nhau rất lớn. Do đó, trên thực tế đã có trường hợp, hai thửa đất có cùng diện tích và các điều kiện như nhau, nhưng giá đất được sử dụng để bồi thường cách nhau tới hàng chục lần do hai thửa đất đó ở hai tỉnh, thành phố khác nhau.

Thứ tư, quy định giá để xác định tiền bồi thường “là giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi đất…; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi…” là vô lý. Bởi lẽ, ai cũng biết, vị trí và mục đích sử dụng của thửa đất là nhân tố ảnh hưởng lớn tới giá đất trên thị trường. Đó chính là địa tô chênh lệch. Quy định như trên là tước đi quyền được hưởng địa tô chênh lệch của người có đất bị thu hồi.

Thứ năm, thủ tục hành chính đối với việc xác định và chi trả tiền bồi thường khi thu hồi đất còn quá phức tạp nhưng lại tạo ra những kẽ hở cho nạn tham nhũng phát sinh và phát triển. Khi người có đất bị thu hồi, họ phải được bồi thường, đó là yêu cầu chính đáng được pháp luật bảo vệ.

Vì vậy, không thể sử dụng một cách tràn lan biện pháp thu hồi đất bằng các quyết định hành chính như hiện nay. Về vấn đề này, chúng tôi xin kiến nghị:

- Chỉ áp dụng việc thu hồi đất bằng các quyết định hành chính trong những trường hợp Nhà nước cần lấy đất cho những công trình, dự án phục vụ lợi ích công cộng của toàn xã hội, phục vụ cho mục đích an ninh quốc gia và nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước.

- Với những công trình, dự án khác do các chủ đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế thực hiện với mục đích kinh doanh, Nhà nước chỉ hỗ trợ ban hành các quyết định thu hồi đất sau khi đã thỏa thuận xong việc đền bù với những người bị thu hồi đất. (Luật gia Vũ Xuân Tiền - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn quản lý và Đào tạo VFAM Việt Nam)

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG