Từ ngày 1/7 tới, các dự án bất động sản (BĐS) không bắt buộc phải thông qua sàn khi bán sản phẩm ra thị trường. Quy định này liệu có lợi gì cho người mua nhà?

Theo báo cáo từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến cuối năm 2014, cả nước có trên 1.000 sàn giao dịch BĐS và khoảng hơn 10.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS. Tuy nhiên, nhận định của các doanh nghiệp cho thấy, số lượng sàn hoạt động hiệu quả, uy tín chiếm tỷ lệ khá thấp.

Giá nhà vẫn không giảm

Quy định không bắt buộc qua sàn sẽ “cởi trói” cho nhiều chủ đầu tư dự án BĐS trong việc bán sản phẩm ra thị trường. Bởi theo quy định hiện hành, mỗi sản phẩm đến tay người tiêu dùng bắt buộc phải có xác nhận giao dịch qua sàn với một mức phí nhất định. Như vậy, khi bỏ quy định này, mức phí xác nhận cũng được triệt tiêu và về nguyên tắc, giá BĐS sẽ ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Sàn giao dịch BĐS Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Land) cho rằng, nếu không thông qua sàn, chủ đầu tư dự án cũng phải tốn một khoản phí không hề nhỏ, thậm chí còn lớn hơn, để vận hành một bộ máy môi giới hoạt động. Những chi phí này chắc chắn sẽ vượt mức 3-4% trên tổng doanh thu mà chủ đầu tư trả cho sàn, trong khi hiệu quả chưa chắc đã hơn.

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh BĐS Thanh Yến cho biết: “Việc giảm chi phí qua sàn khiến giá nhà giảm xuống là rất khó xảy ra, bởi liệu chủ đầu tư có đưa khoản phí này ra ngoài lợi nhuận? Đó là chưa kể khoản phí này liệu có bù đắp được chi phí lãi vay ngân hàng khi chủ đầu tư bán hàng không hiệu quả?”.

Thực ra, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, thì giá nhà do chủ đầu tư quyết định chứ không phải do sàn. Việc tăng giá chỉ xảy ra đối với các sàn mua đi bán lại với tư cách nhà đầu tư thứ cấp nhằm đầu cơ kiếm lời. Tuy nhiên, nếu có xảy ra thì cũng là quy luật của thị trường.

Quản lý các sàn đang tồn tại như thế nào?

Qua ý kiến trên cho thấy, có hoặc không có sàn thì cũng không ảnh hưởng đến giá nhà. Mặt khác, ông Đỗ Văn Mạnh, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Nam còn cho rằng, nếu bỏ quy định này, giao dịch sẽ được rút gọn rất nhiều, tạo thông thoáng hơn cho doanh nghiệp cũng như người mua nhà. Một số sàn “cơ hội” sẽ bị đào thải. Những sàn này vốn được thành lập chỉ để giúp một số chủ đầu tư nhỏ hợp thức hóa quy định trong việc xác nhận giao dịch qua sàn.

Vậy những sàn tồn tại sau 1/7 sẽ hoạt động và quản lý như thế nào? Ông Mạnh cho rằng, trên thế giới, chức năng của sàn giao dịch BĐS đúng là giúp người mua nhà sàng lọc rủi ro. Bởi, sàn giao dịch BĐS sẽ phải kiểm tra tính hợp pháp về pháp lý, tính khả thi, tiến độ giao nhà… Vì thế, điều cần làm là “cải tổ” những sàn tồn tại khi hiện sàn giao dịch BĐS chỉ hoạt động mang tính thủ tục, chứ không như mong muốn và ý tưởng của cơ quan quản lý.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), quy định mới sẽ tạo sự cạnh tranh hơn giữa các sàn giao dịch, từ đó nâng cao chất lượng cũng như giúp các sàn hoạt động đúng chức năng và công bằng hơn. Với quy định hiện hành, luật vô tình tạo thế không công bằng với chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư bỏ hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng để làm dự án nhưng lại phải thông qua sàn mới được bán. Trong khi đó, sàn giao dịch không đầu tư vẫn được hưởng lợi (ít nhất là 2% tổng doanh thu). Thậm chí, có sàn còn ém thông tin hay “thêm mắm, dặm muối” nhằm bán hàng cho nhanh.

Theo ý kiến của ông Châu, sàn giao dịch BĐS chỉ nên là một kênh lựa chọn của người mua nhà cũng như chủ đầu tư dự án trong giao dịch BĐS. Vì thế, những sàn tồn tại buộc phải nâng cấp về năng lực cũng như uy tín, trong đó có cả chức năng bảo vệ người tiêu dùng. Điều này nhằm tránh những trường hợp xảy ra thời gian qua, khi luật bắt buộc phải giao dịch qua sàn, người mua nhà vẫn vướng phải những rủi ro như vụ một căn hộ được bán cho nhiều người ở dự án Gia Phú (Q.Thủ Đức, TP.HCM); hay dự án nói một đằng, giao nhà một nẻo cũng diễn ra không ít, dù tất cả đều được giao dịch qua sàn!