Đang có nhiều đồn thổi giá nhà đất tới đây sẽ cao ngất ngưởng do chủ đầu tư phải bồi thường rất cao theo khung giá mới của Chính phủ.

Nghị định 104/2014 (có hiệu lực từ 29-12-2014) đưa ra khung giá đất mới với mức tối đa là 162 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với quy định cũ. Hiện đang có nhiều đồn thổi giá nhà đất tới đây sẽ cao ngất ngưởng gây khó cho người mua do chủ đầu tư phải bồi thường rất cao theo khung giá… Thực hư thế nào?

“Tin xấu cho các chủ đầu tư”

Theo khung giá đất mới, đối với các đô thị đặc biệt thuộc vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng Nam Bộ, giá đất tối đa là 162 triệu đồng/m2. Căn cứ vào khung giá này, UBND các tỉnh, thành sẽ xây dựng bảng giá đất cho địa phương mình để áp dụng từ đầu năm 2015. Hiện tại ở TP Hà Nội và TP.HCM, giá đất ở cao nhất là 81 triệu đồng/m², giá thấp nhất là 40.000 đồng/m².

Ông Trần Văn Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam, cho biết khung giá đất tăng đồng nghĩa với số tiền thuế của doanh nghiệp (DN) phải tăng thêm. Hiện tiền sử dụng đất mà DN phải đóng chiếm 5%-20% tổng chi phí dự án. Khi khung giá đất tăng gấp đôi thì chắc chắn số tiền sử dụng đất cũng tăng tương ứng. Từ đó, DN bất động sản (BĐS) lại rơi vào vòng luẩn quẩn, thuế tăng, chi phí tăng buộc phải tăng giá. Ông Thành phân tích: “Bảng giá đất mới sẽ tác động lên giá bán. Đây thực sự là tin xấu đối với các chủ đầu tư, đẩy họ rơi vào thế khó và thiệt hại khi phải chịu thêm chi phí, buộc DN phải tăng giá sản phẩm. Đáng nói là giá bán BĐS lại phụ thuộc vào quy luật thị trường cung cầu, trong trường hợp thị trường gặp khó, DN không thể tăng giá, khi đó DN không chỉ giảm lợi nhuận mà còn bị thua lỗ”.

Một số DN BĐS khác cũng cho biết họ sẽ tính toán để tăng giá bán một cách hợp lý ở từng khu vực, vị trí. Nếu năm 2015, thị trường tiếp tục khó khăn thì có thể nhiều DN buộc phải dừng cuộc chơi nếu không đủ nguồn lực tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng DN đang gặp khó khăn về tiền ký quỹ, bảo lãnh dự án BĐS. Giờ lại thêm tiền sử dụng đất phải đóng tăng cao thì càng khó. Hiệp hội sẽ tiếp tục kiến nghị điều chỉnh quy định về tiền ký quỹ, bảo lãnh và tiền sử dụng đất để DN có lãi.

Không thể tăng giá

Ngược lại, ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Incomreal, cho rằng khung giá đất do Chính phủ đưa ra nhưng giá BĐS do thị trường quyết định. DN muốn tăng giá nhưng thị trường không chấp nhận thì làm sao bán được sản phẩm. Vì thế chuyện một số DN “dọa” tăng giá BĐS trong thời gian tới là không thể.

Một số chuyên gia BĐS cũng chỉ ra rằng việc tăng bảng giá đất sẽ không làm tăng giá BĐS. Nếu tăng giá BĐS sẽ làm tăng tiền thuế của những người đang đầu cơ, họ sẽ phải tính xem có nên ôm nhiều đất không. Nếu không có lợi thì họ phải bán đi, làm cho cung tăng lên, giá BĐS chỉ có hướng giảm. Hơn nữa nguồn cung BĐS lúc này đang dồi dào, giá lại đang ở ngưỡng cao so với thu nhập của người dân. Không thể có chuyện DN dám tăng giá bán BĐS vào thời điểm này.

Những chuyên gia này cảnh báo nếu có thông tin tăng giá thì đó chỉ là tin đồn của những kẻ đầu cơ BĐS.

TP.HCM: Bảng giá đất 2015 chưa tăng theo khung giá đất mới

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở TN&MT TP.HCM, cho biết Nghị định 104 có hiệu lực từ ngày 29-12 nên TP.HCM không kịp áp dụng để thực hiện bảng giá đất cho năm mới, ban hành vào 1-1-2015. Do đó, Sở TN&MT vẫn trình TP dự thảo bảng giá đất theo khung cũ (đất ở nông thôn tối thiểu là 110.000 đồng/m2; đất ở đô thị tối đa 81 triệu đồng/m2).

Cũng theo ông Bình, bảng giá đất của TP năm nay chủ yếu là điều chỉnh, bổ sung, cập nhật một số tuyến đường mới. “Nếu có tăng thì chủ yếu tập trung tại các khu vực mới được đầu tư cơ sở hạ tầng. Do bảng giá đất cơ bản vẫn giữ nguyên nên cũng không ảnh hưởng nhiều đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân trong năm 2015” - ông Bình nói.

Trước đó, tại cuộc họp góp ý về dự thảo khung giá đất của Chính phủ, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP, khẳng định do đời sống của người dân TP vẫn còn nhiều khó khăn nên chủ trương của TP là tạo mọi điều kiện để người dân dễ dàng thực hiện nghĩa vụ tài chính. TP thống nhất theo khung giá của Chính phủ ban hành và sẽ có lộ trình hợp lý để thực hiện.

Theo dự thảo về bảng giá đất Sở TN&MT vừa trình TP, một điểm mới của bảng giá đất 2015 là điều chỉnh về giá đất thương mại dịch vụ. Từ trước đến nay, loại đất này được tính bằng 60% giá đất ở nhưng năm 2015 sẽ được điều chỉnh tăng lên 70% để phù hợp với thực tế.

Cần Thơ: Sẽ tính toán để dân có lợi

Theo ông Đào Anh Dũng, Phó Chủ tịch UBND TP Cần Thơ, bảng giá đất định kỳ năm năm (2015-2019) có hiệu lực thi hành kể từ 1-1-2015. Trong đó giá đất nông nghiệp, về cơ bản tiếp tục ổn định như năm 2014. Tuy nhiên, cũng có điều chỉnh tăng, giảm một số quận, huyện cho phù hợp với kết quả điều tra giá đất và giá đất giáp ranh với các tỉnh theo quy định của Chính phủ. Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ tại đô thị, ven các trục đường giao thông và trong các khu dân cư, cơ bản ổn định so với năm 2014. Tại một số tuyến đường, đoạn đường, giá đất sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay với mức tăng tối đa không quá 20%. Bảng giá đất mới chủ yếu để tạo khung giá phục vụ việc thu tiền sử dụng đất, thu thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. TP đã tính toán rất cụ thể, xem xét toàn diện để làm sao có lợi nhất cho người dân.

Cò tung tin để đẩy giá nhà đất tăng cao

Việc Chính phủ ban hành khung giá đất mới không ảnh hưởng hay có tác động gì tới thị trường nhà đất, không làm giá đất trên thị trường tăng lên hay giảm đi. Chúng ta cần phải tỉnh táo trước tình trạng cò nhà đất tung tin: “Giá đất trong khung mới tăng hơn so với trước thì giá đất, giá nhà cũng tăng theo”. Việc tung tin là để đẩy giá nhà đất tăng lên nhằm kiếm lời.

Khi Chính phủ ban hành khung giá đất mới, các địa phương căn cứ vào đó để ban hành bảng giá đất của mình sao cho chỉ ở trong khung này mà thôi. Trong khi đó, khung giá đất, bảng giá đất này thấp hơn giá thị trường và được dùng để người dân thực hiện nghĩa vụ về tài chính của mình đối với đất đai như: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với phần diện tích trong hạn mức; tính thuế sử dụng đất; phí và lệ phí…

Với các trường hợp như giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì không áp dụng bảng giá đất mà xác định theo giá thị trường. Về cơ bản khi có khung giá đất mới, bảng giá đất của các địa phương sẽ không điều chỉnh nhiều. Vì vậy không có căn cứ nào để cho rằng khi có khung, bảng giá đất mới thì giá nhà đất trên thị trường sẽ tăng lên.

Ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai