Bất động sản đóng băng có nguyên nhân rất lớn từ lòng tin của người mua bị lạm dụng vì có sự buông lỏng, thậm chí là "bảo kê" của Cơ quan quản lý với doanh nghiệp.

Các giải pháp vừa qua như gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ về nhà ở; giảm thuế VAT cho nhà ở xã hội... đến nay rõ ràng chưa đủ làm ấm thị trường BĐS. Bởi chính sách này chủ yếu nhằm cứu trợ doanh nghiệp BĐS, hơn là cứu trợ người nghèo muốn mua nhà.

Dường như, vấn đề mấu chốt cần giải cứu là niềm tin của người dân vào thị trường BĐS đã bị đóng băng, khi chính quyền địa phương nhiều nơi đã chống lưng cho các chủ đầu tư tùy tiện móc túi người dân (như báo chí phản ánh thời gian qua).

Có thể thấy, người mua nhà trải bao cay đắng, truân chuyên kể từ khi giao tiền cho chủ doanh nghiệp đến khi nhận nhà, thậm chí đến cả khi sống tại căn nhà mà họ đã bỏ tiền ra mua.

Mua nhà: "Con đường đau khổ"

Điểm qua các sai phạm đất đai báo chí đã nêu tên suốt thời gian qua sẽ thấy sai sót xảy ra ở nhiều công đoạn.

Thứ nhất là các dự án chậm tiến độ hoặc bị bán trao tay.

Phần lớn các dự án chậm tiến độ nhiều năm, "âm thầm" bán trao tay, chưa kể hiện không ít bị treo vô thời hạn khiến người dân bơ vơ, khốn cùng không biết kêu ai. Khổ nhất là những người phải vay nợ, cầm cố để có tiền nộp cho chủ dự án.

Ở đây, không thể phủ nhận liên đới trách nhiệm của Chính quyền thành phố khi phê duyệt dự án, thẩm tra năng lực doanh nghiệp, và giám sát thực hiện. Chẳng hạn, trường hợp công ty TSQ còn đang tai tiếng về dự án Làng Việt kiều ở Quận Hà Đông, bị người mua tố cáo lừa gạt về chất lượng và tiến độ, lại nhảy vào dự án cải tạo chung cư Thành Công - Ba Đình?

Rồi nhiều dự án chỉ tập trung xây nhà ở, trơ trọi ven đường, không trường học, bệnh viện, mưa to là ngập lụt vì hạ tầng yếu kém...đóng băng bất động sản, gói hỗ trợ nhà ở xã hội, Keangnam

Thứ 2, là vi phạm Hợp đồng với khách hàng.

Chuyên trang Vland báo Điện tử VietNamNet thời gian vừa qua đã ghi nhận các trường hợp sai phạm này. Hợp đồng doanh nghiệp BĐS ký với khách hàng liên quan đến diện tích xây dựng thường bị ăn gian, ít thì vài ba m2; nhiều thì hàng trăm m2.

Hiện tượng này diễn ra không chỉ vì DN không chịu thực hiện cam kết ghi trong hợp đồng là bàn giao hồ sơ hoàn công và làm thủ tục thanh lý với khách hàng thông qua việc công nhận kết quả đo đạc của cơ quan có chức năng. Kẽ hở cần vạch ra còn ở chỗ: khi duyệt cấp sổ đỏ, cơ quan QLNN lĩnh vực này đã bỏ qua việc thẩm định bản thanh lý hợp đồng trong hồ sơ.

Trong văn bản này, DN đã tự ý chia số m2 xây dựng làm 2 loại: Diện tích sàn XD (là diện tích để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở cho chủ sở hữu) và Tổng diện tích xây dựng (là diện tích ghi trong HĐ). Trong khi nghiệm thu về xây dựng, chỉ phân ra 2 loại: diện tích sàn xây dựng và diện tích sàn sử dụng.

Cụ thể, diện tích sàn xây dựng là căn cứ để thanh lý hợp đồng và ghi trong sổ đỏ. Nếu QLNN làm tốt khâu này, chủ dự án không thể ngang nhiên "ăn cướp" số m2 khống về xây dựng của người mua. Các trường hợp có thể kể ra như gian lận gần 4m2/ căn khi mua chung cư Trường Thọ (quận Thủ Đức, TPHCM) của công ty TDH, gian lận hàng trăm m2 với mỗi căn hộ liền kề tại dự án Richland Southern ở Cầu Giấy, Hà nội của công ty Lâm Viên có trụ sở tại TP Hồ Chí Minh, v.v...

Không ít trường hợp, chủ đầu tư còn buộc thêm "thòng lọng" vào người mua bằng một bản Phụ lục trong đó phá bỏ các nguyên tắc căn bản của Hợp đồng để thu thêm tiền đất hoặc tăng thêm tiền m2 xây dựng.

Truyền thông khi phản ánh nỗi bất bình của người dân cũng thường chỉ nêu tên dự án, đôi lúc đã tránh né không chỉ rõ tên những công ty sai phạm nhằm giúp dân "chọn mặt gửi tiền". Rành mạch trong việc này cũng là cách tạo công luận bảo vệ những công ty làm ăn nghiêm chỉnh trên thị trường đầy ma quái.

Thứ 3, bàn giao nhà nhưng trì hoãn giấy tờ để làm sổ đỏ.

Chẳng hạn, chủ dự án từ chối kết quả đo đạc diện tích xây dựng của cơ quan có chức năng. Như vậy, DN vừa không phải trả lại tiền xây dựng đã thu quá của người mua và bằng việc không giao nhà hoặc giao nhà nhưng trì hoãn, không bàn giao giấy tờ nhà đất, họ gây áp lực với người mua. Chậm làm giấy chủ quyền còn giúp chủ đầu tư dự án hưởng lợi từ việc chậm nộp thuế đất với nhà nước.

Dọn về ở: "Nghìn lẻ một đêm"

Nếu người mua chấp nhận thua thiệt để qua được các cửa ải kể trên, đến khi nhận nhà lại ngậm ngùi với vô vàn cay đắng như chuyện "Nghìn lẻ một đêm".

Không thiếu chuyện nhà chưa ở được bao lâu, đường nước đã bục ngấm khắp nhà, sập trần nhà, nước ngấm từ vệ sinh tầng trên, thang máy rơi tự do hoặc bị chủ DN ngang nhiên chiếm dụng hẳn 1 cái dành riêng cho tầng nhà của họ. Rồi chung cư bị thay đổi mục đích sử dụng: làm văn phòng, kinh doanh ăn uống dẫn đến quá tải về điện gây cháy, nổ hoặc lấn chiếm diện tích sử dụng chung, gây ồn ào, mất an toàn.

Báo chí đã đưa nhiều cảnh dân biểu tình với chủ đầu tư vì quyền lợi bị xâm phạm và dù họ có đơn yêu cầu UBND phường sở tại nơi quản lý cư dân của dự án can thiệp, song hầu hết trường hợp là bị làm ngơ. Hãn hữu mới có trường hợp như dân cư tòa nhà Pacific, Hà Nội (thuộc quản lý và điều hành của Ever Fortune) khiếu kiện được cơ quan có trách nhiệm tạm dừng thi công để kiểm tra.

Dù đã có văn bản QLNN cấm chung cư nhà ở không được chuyển đổi mục đích sử dụng. Nhưng ban hành mà không có hiệu lực liệu có ý nghĩa gì?

Ngoài ra, khi dọn về ở chung cư, nhiều thượng đế mới "ngã ngửa" khi biết mình bị mất trọn vẹn quyền của thượng đế đối với các dịch vụ cung cấp ga, internet, truyền hình cáp... vì DN đã áp sẵn cho họ. Muốn từ chối khi giá các loại dịch vụ này cứ tăng mà chất lượng không đi kèm, thượng đế chỉ có cách cắt bỏ nhu cầu.

Một thách thức khác là phí quản lý bị chủ đầu tư tăng bất hợp lý, bất kể quy định của QLNN.

Cuộc chiến của cư dân Keang Nam là ví dụ điển hình không chỉ vì diện tích xây dựng bị thiếu mà còn vì phí dịch vụ quản lý đắt một cách phi lý. Khó lý giải là quy định quản lý đối với dịch vụ này của cơ quan QLNN lại tính phí dựa trên m2 diện tích căn nhà, mà không tính số lượng đầu người trong căn hộ. Do vậy, chủ đầu tư ăn cả "2 mang": vừa tính tiền theo căn hộ với chủ nhà dù có1 người ở, vừa tăng phí khi DN sử dụng căn hộ để kinh doanh.

Đáng báo động là tình trạng và mức độ gian lận với khách hàng của không ít doanh nghiệp BĐS ngày càng tăng liệu có tỷ lệ thuận với sự buông lỏng, thậm chí là bảo kê của Cơ quan QLNN có trách nhiệm? Khi niềm tin của người mua bị đóng băng, nếu chỉ tập trung vào các giải pháp khích lệ như hỗ trợ cho vay, giảm thuế để giải cứu BĐS liệu có tạo thêm nguy cơ bất an cho họ, nhất là với người nghèo.

BĐS đóng băng có nguyên nhân rất lớn từ lòng tin của người mua bị lạm dụng vì có sự buông lỏng, thậm chí là "bảo kê" của Cơ quan QLNN với doanh nghiệp BĐS. Thực trạng này cần được vạch rõ trước công luận để cung cấp thông tin giúp dân phòng ngừa các rủi ro và báo động với Chính phủ.

Cơ quan nhà nước cần nghiêm túc xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền của mình liên quan đến trách nhiệm cá nhân công chức, xóa bỏ tình trạng đun đẩy trách nhiệm giữa các bộ phận và các cơ quan để lấy lại niềm tin của nhân dân và bảo đảm cho thị trường BĐS nước ta tại các đô thị lớn phát triển lành mạnh, tuân thủ luật pháp.

PGS. TS. Nguyễn Thu Linh