Sau hàng loạt vụ chủ đầu tư bội tín không bàn giao nhà đúng thời hạn, người mua nhà tại TP Hồ Chí Minh đổ xô sang những dự án nhà giá rẻ đã hoàn thiện, khiến phân khúc này vốn đã khan hiếm lại càng hiếm hơn. Trong khi đó, dù có hàng trăm dự án nhà ở thương mại (NƠTM) xin chuyển sang làm NƠXH hoặc chia nhỏ căn hộ, nhưng đến nay dự án được phê duyệt mới chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Dư cầu, thiếu cung

Sau hơn chục năm "thắt lưng buộc bụng" để dành được 300 triệu đồng, anh Nguyễn Hải Nam (ngụ tại quận Gò Vấp) đã quyết định tìm mua nhà để thực hiện giấc mơ "an cư lạc nghiệp" của mình. Mục tiêu anh nhắm đến là căn hộ chung cư, giá khoảng 700 triệu đồng trở xuống, cách nơi làm việc (quận 3) khoảng 10 km. Anh Nam tính toán chi tiết: 300 triệu đồng sẵn có, 400 triệu đồng tiền ngân hàng cho vay khi thế chấp căn hộ. Thu nhập tổng của hai vợ chồng hơn 15 triệu đồng/tháng, trừ các khoản chi phí, mỗi tháng dành khoảng sáu triệu đồng để trả góp tiền nhà. Sau mấy tháng tìm qua nhiều kênh, kế hoạch mua nhà của anh Nam vẫn không thành. Tìm được căn hộ hợp lý thì không đủ khả năng chi trả, kiếm những dự án khác thì chưa khởi công hoặc đã bán hết...

Cùng hoàn cảnh, vợ chồng chị Ngân (quận Tân Phú) sau khi gom góp được 200 triệu đồng cũng muốn tìm mua một căn hộ có giá khoảng 600 triệu đồng (hơn 50 m 2 ), và được vay hỗ trợ lãi suất... Nhưng suốt gần hai tháng qua chị không tìm được dự án nào phù hợp.

Trên thực tế, hầu hết các dự án đang rao bán trên thị trường đều có giá cao, thậm chí dự án có giá 14 triệu đồng gần như không có, hoặc đã bán hết. Điển hình như tại dự án Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú), dù có giá bán không hề rẻ (14,8 triệu/m 2 ), nhưng chỉ sau ba tuần mở bán đã hết sạch.

Trong vai người đi mua căn hộ, chúng tôi liên hệ với ba sàn giao dịch được bán căn hộ dự án này là Nam Việt, Hoàng Anh Sài Gòn, Danh Khôi thì cả ba sàn trả lời đã bán hết. Hầu hết lượng khách hàng đến giao dịch trong thời gian qua đều tìm những căn hộ giá rẻ, chất lượng tốt, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, nhất là dự án đó phải giao nhà hoặc cam kết giao nhà trong thời gian gần nhất.

Ông Nguyễn Duy Minh, Giám đốc Công ty BĐS Hưng Thịnh khẳng định, dù trên thị trường TP Hồ Chí Minh vẫn còn hàng nghìn căn hộ tồn kho, nhưng ở phân khúc nhà giá thấp, NƠXH luôn "cháy" hàng. Điển hình, chỉ sau khoảng hai tuần mở bán, 200 căn hộ của dự án Tân Hương Tower (quận Tân Phú) đã được khách hàng mua hết. Điều chúng tôi ghi nhận được ở đây là có rất nhiều khách hàng hỏi mua căn hộ diện tích nhỏ khoảng 50 m 2 , tuy nhiên dự án chỉ có 10 căn nên không đủ cung cấp cho thị trường.

Theo thống kê của Công ty Savills Việt Nam, hiện chỉ có 6% căn hộ có giá dưới một tỷ đồng, trong khi đó số căn hộ hơn một tỷ đồng chiếm 94%.

Theo đó, trong năm 2013, khi mặt bằng căn hộ tiếp tục giảm, tỷ trọng căn hộ loại một tỷ đồng trở xuống cũng chỉ chiếm tối đa 10% trong tổng nguồn cung trên thị trường. Với con số thống kê này, cơ hội để những người có thu nhập thấp trung bình mua được nhà rất khó khăn. Đại diện Công ty Nghiên cứu CBRE cho rằng, với các cơ chế lãi suất tín dụng hiện nay chưa phải là yếu tố thuận lợi cho người mua nhà, đặc biệt với đối tượng có thu nhập trung bình. Do đó phân khúc này khó có thể tăng trong tương lai gần, mặc dù là phân khúc hứa hẹn nhất trong thị trường BĐS hiện nay.

Bế tắc chia nhỏ, chuyển đổi sang nhà ở xã hội

Do khan hiếm phân khúc nhà giá thấp, nhiều dự án thương mại đã tích cực làm thủ tục chuyển đổi chia nhỏ, chuyển sang làm NƠXH, nhưng hồ sơ vẫn bị ách lại; việc xin chẻ nhỏ căn hộ cũng không thể triển khai.

Ông Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, các dự án làm hồ sơ xin chuyển đổi dự án từ NƠTM sang NƠXH phần lớn đều đạt các tiêu chí của Bộ Xây dựng, nhưng hồ sơ vẫn bị "ngâm", chưa được chấp thuận.

Hiện nay trên địa bàn đã có hàng trăm dự án làm hồ sơ xin chuyển nhưng cũng chỉ có ba dự án thương mại được chấp thuận. Điển hình như dự án của Công ty Hoàng Quân, mặc dù đã được Ngân hàng Nhà nước cho vay hơn 500 tỷ đồng từ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt, nên không thể giải ngân. Công ty Quốc Cường Gia Lai cũng đã nhiều tháng xin chuyển dự án 6B (huyện Bình Chánh) từ NƠTM sang NƠXH nhưng hồ sơ vẫn chưa được duyệt (dự án này đến nay đã xây dựng xong phần thô, trước đây bán 20 triệu đồng/m 2 ; nay chỉ bán 12 triệu đồng/m 2 )... TP Hồ Chí Minh không chỉ bế tắc trong chuyển đổi mà ngay chủ trương chia nhỏ căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường cũng đang ở tình trạng đứng yên tại chỗ.

Cũng theo Sở Xây dựng, nguyên nhân khiến việc chia nhỏ căn hộ gặp khó khăn do thành phố lo ngại sẽ làm tăng số lượng căn hộ, tăng quy mô dân số, tăng áp lực về hạ tầng kỹ thuật, xã hội khu vực. Đặc biệt, nó sẽ phá vỡ sự đồng bộ về hạ tầng giao thông, gây ra tình trạng kẹt xe, nhất là tại những quận nội thành.

Ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh khẳng định, để vừa giải quyết được vấn đề làm NƠXH cho dân, vừa bảo đảm được hạ tầng đồng bộ và về lâu dài không ảnh hưởng đến quy hoạch chung của thành phố, trước mắt thành phố sẽ chỉ giải quyết cho các dự án ở vùng ven, ngoại thành.

Ngoài ra Sở cũng đang xử lý tiếp các hồ sơ đề nghị được chẻ nhỏ căn hộ và chuyển mục đích sử dụng của các chủ đầu tư.