Năm 2013 dù thị trường BĐS có phần trầm lắng nhưng tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng lại trở nên căng thẳng và bùng nổ về cách tính diện tích căn hộ chưa nhất quán.

Nhập nhằng cách tính diện tích chung cư

Suốt từ đầu năm 2013 đã xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu nại có khi dẫn đến ẩu đã vì xung đột giữa khách hàng và chủ đầu tư xung quanh cách tính diện tích căn hộ.

Đơn cử như vụ tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ tại Dự án chung cư Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường, khách hàng không chấp nhận các dẫn chứng văn bản chứng minh sự đúng đắn của cách tính diện tích do chủ đầu tư đưa ra. Không đồng tình với kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng trả lời Tập đoàn Nam Cường "đối với phương thức xác định kích thước từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung", cư dân mua nhà tiếp tục gửi đơn khiếu nại yêu cầu giải thích rõ.

Cách đây không lâu, nhiều khách hàng mua căn hộ CT6 khu đô thị Xa La và dự án chung cư Đại Thanh cũng đứng ngồi không yên vì cách tính diện tích của chủ đầu tư không đúng như trong hợp đồng đã ký.

Cũng vì không tìm được tiếng nói chung trong cách tính diện tích sàn, nhiều cư dân sinh sống tại chung cư hiện đại nhất Việt Nam-Keangnam cũng đệ đơn lên tòa án đòi hủy hợp đồng, trả lại nhà cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án khác như Văn Lương Residential của Tập đoàn Nam Cường, Mỹ Đình Plaza… cũng nổ ra tranh chấp chỉ vì sự bất nhất trong cách tính diện tích sàn nhà chung cư.

Việc giải quyết tranh chấp gặp không ít khó khăn, bởi trong khi các chủ đầu tư luôn khẳng định tuân thủ theo luật, thì khách hàng lại thấy thiệt thòi nên vẫn khiếu nại, kiện cáo. Xung đột vẫn chưa đến hồi kết vì dù cho người dân đã "cầu cứu" tới Bộ Xây dựng, thậm chí khởi kiện ra tòa.

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính diện tích được áp dụng, là cách tính diện tích thông thủy và cách tính theo tim tường. Trong đó, cách tính diện tích từ tim tường được các chủ đầu tư áp dụng phổ biến nhất. Song, việc hướng dẫn được cho là thiếu rõ ràng, dẫn đến tình trạng cùng một văn bản hướng dẫn, nhưng khách hàng suy diễn một đằng, chủ đầu tư lý giải một nẻo. Tranh chấp tại nhiều dự án vì thế phát sinh ngày một căng thẳng.

Gỡ rối tranh chấp, chưa hết rối

Để hạn chế tranh chấp chung cư, Bộ Xây dựng đã ra văn bản gửi các chủ đầu tư hướng dẫn việc xác định sở hữu chung riêng, phí bảo trì và diện tích trong nhà chung cư.

Nhằm giải quyết vấn đề tranh chấp diễn ra hết sức căng thẳng thời gian qua, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, 2 cách tính diện tích theo tim tường và thông thủy tuy khác nhau, nhưng lại không khiến chủ đầu tư được lợi thêm. Và theo ông Hà, dù tính diện tích cách nào, giá bán căn hộ cũng… ngang nhau. Đến ngày 21/12/2013, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản lại ra Văn bản số 124/QLN để giải thích thêm về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường. Song, những giải thích của Bộ Xây dựng dường như chưa tách bạch được phần diện tích chung riêng, nên dư luận thêm bức xúc.

Theo Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp), nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau. Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ, phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng và diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật, như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Hơn nữa, kèm theo một hệ lụy khác, đó là việc phải trả các khoản thuế, phí hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.

Để đảm bảo tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản trong hệ thống pháp luật, mới đây Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật đã có văn bản yêu cầu xem xét thay đổi Thông tư 16 của Bộ Xây dựng và Công văn 124 của Cục quản lý nhà và Thị trường bất động về việc hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư.

Hi vọng trong thời gian sớm nhất, các cơ quan chức năng sẽ đưa ra những hướng dẫn cụ thể, chi tiết để gỡ rối cho những tranh chấp, khiếu kiện dai dẳng và bế tắc xung quanh vấn đề tính diện tích căn hộ. Bất động sản 2014 chỉ có thể phục hồi nếu bớt đi được những xung đột, tranh chấp.