Năm 2014, lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản đã chứng kiến sức phục hồi mạnh mẽ từ việc các giao dịch tăng mạnh, giá nhà đất ổn định và đặc biệt lượng tồn kho được giảm sâu. Nhằm đảm bảo sự minh bạch và xây dựng một thị trường phát triển theo đúng quy hoạch, kế hoạch, tới đây Bộ Xây dựng sẽ cho xây dựng và ban hành Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thay thế Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Quy định chi tiết các loại hợp đồng

Với nhiều điểm mới, Nghị định sẽ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Trong các quy định này, vấn đề được dư luận quan tâm nhiều nhất hiện nay vẫn là việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo dự thảo, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng sẽ được rút gọn, bao gồm: “1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở nhưng chưa nộp hồ sơ làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua thì bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác. 2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận. 3. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội”.

Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng được áp dụng chi tiết tại 2 bước là theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở.

Để đảm bảo tính chặt chẽ về mặt pháp lý, Nghị định cũng quy định cụ thể về các loại hợp đồng trong kinh doanh BĐS; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn…

Siết chặt điều kiện kinh doanh BĐS đối với tổ chức, cá nhân

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định: Sự hồi phục của thị trường BĐS trong năm 2014 đã đóng góp quan trọng vào sự phục hồi của nền kinh tế Việt Nam, tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan như vật liệu xây dựng, nội thất và giải quyết các vấn đề xã hội. Sự phục hồi này cũng đồng thời khẳng định tính đúng đắn của các chính sách, quan điểm và giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS mà Chính phủ đưa ra trong thời gian qua.

Những nhận định này cũng một lần nữa cho thấy sự cần thiết phải ban hành dự thảo Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và hệ thống thông tin chuyên nghiệp cho thị trường.

Theo đó, dự thảo sẽ quy định chặt chẽ hơn đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Cụ thể tại Chương II, Mục 1, Điều 3 quy định rõ: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản và phải có vốn pháp định theo quy định sau đây: a) Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị; b) Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này; c) Các doanh nghiệp đã có chức năng kinh doanh bất động sản từ trước ngày 01/7/2015 nhưng chưa có đủ mức vốn pháp định theo quy định tại điểm a và b khoản này thì được tiếp tục kinh doanh bất động sản, nhưng kể từ ngày 01/7/2016 nếu tiếp tục kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định theo quy định tại điểm a và b khoản này thì phải bổ sung đủ mức vốn pháp định theo quy định”.

Việc xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng được nêu rõ tại Điều 4 của mục này. Theo đó, mức vốn pháp định quy định tại Điều 3 của Nghị định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định…

Hiện dự thảo đang được tiếp thu, lấy ý kiễn từ các Bộ, ban ngành, địa phương và sẽ có hiệu lực thi hành kể từ 1/7/2015.