Doanh nghiệp đợi chính sách đi vào thực tiễn, khách hàng đợi giá nhà tiếp tục giảm sâu… Động thái này tác động như thế nào tới thị trường bất động sản (BĐS)? Đâu mới là giải pháp thực sự giúp “phá băng” thị trường?... Xung quanh vấn đề này, Báo Hải quan có cuộc phỏng vấn ông Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

* Hiện nay, với thị trường BĐS, người bán đợi sự giải cứu từ phía Chính phủ, còn người mua lại chần chừ, đợi chờ giá nhà đất giảm thêm. Ông đánh giá như thế nào về tình trạng này?

Thị trường BĐS giống như “nhiệt kế” của nền kinh tế vậy. Từ trước tới nay, không ít lần thị trường lên, xuống. Mỗi khi như vậy đều khiến nảy sinh tâm lý chờ đợi. Tuy nhiên, điểm khác biệt là những lần trước đây, thị trường thường chỉ trầm lắng trong một khoảng thời gian ngắn nên sự đợi chờ cũng không rõ nét như bây giờ. Đây là lần đầu tiên, thị trường BĐS Việt Nam có sự trì trệ kéo dài đến vậy. Sự thực, hiện tại mới đúng là “bong bóng” BĐS vỡ tan.

Tuy nhiên, đây không phải là điều gì bất thường cả. Không chỉ trong thị trường BĐS mà ở các lĩnh vực khác đều có thể xảy ra tình trạng tương tự. Về phía người mua, khi thị trường sôi động, giá cả liên tục tăng thì họ tranh nhau mua, vì sợ ngày hôm sau giá có thể cao hơn ngày hôm trước. Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, họ lại chờ đợi mong giá ngày càng giảm sâu. Đối với thị trường BĐS, điều này càng đúng hơn. Bởi, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên người mua càng hết sức thận trọng bởi “sai một li, đi một dặm”.

Còn về phía các DN là chủ đầu tư, khi thị trường “đóng băng”, Chính phủ cũng đã có nhiều chính sách hỗ trợ nhưng đến nay hầu hết hiệu quả chưa đi vào thực tiễn. Hiện tại, một số DN cũng trông chờ phần nào vào gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ từ phía Ngân hàng Nhà nước. Tôi đồng ý rằng, một số DN đang chờ đợi, điều này cũng bình thường nhưng không phải hoàn toàn các DN đều trông chờ vào các chính sách hỗ trợ. Theo tôi, DN phải chủ động tìm các giải pháp tự cứu lấy mình trước chứ không phải cứ liên tục than vãn, ngồi chờ chính sách.

* Trong khi các nhà đầu tư liên tục kêu lỗ và cho rằng giá BĐS đã chạm đáy, người mua vẫn có vẻ thờ ơ. Theo ông, nguyên nhân của điều này là gì?

Chúng ta cần nhìn nhận từ nhiều góc độ. Đối với người mua để đầu cơ, trước đây, đồng tiền Việt Nam dễ trượt giá so với đồng USD. Khi có tiền, họ đầu tư vào BĐS để giữ giá đồng tiền bởi BĐS luôn giữ vững và làm tăng giá trị đồng tiền. Những năm gần đây, giá trị đồng Việt Nam khá ổn định, kinh tế lại khó khăn, thị trường BĐS trì trệ, họ không mạo hiểm rót tiền vào nữa. Tiền giữ giá không thôi thúc họ phải đầu tư vào thị trường BĐS nữa mà họ chờ đợi giá giảm thêm.

Đối với người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở, tâm lý chờ đợi lại càng đậm nét hơn. Bởi thời gian qua, giá liên tục hạ, người dân chưa tin vào mức chạm đáy mà các DN đưa ra. Họ tin rằng, giá còn có thể tiếp tục hạ thêm nữa. Theo quan điểm của tôi, chạm đáy chỉ là bán ngang với số tiền phải chi ra. Nhiều mặt hàng, người bán còn phải chịu lỗ để thu hồi vốn. Có lẽ trong thị trường BĐS, người mua cũng đang chờ đợi những động thái tiếp tục của người bán.

* Sự chờ đợi kéo dài sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS, thưa ông?

Điều dễ nhận thấy là nếu đợi chờ kéo dài sẽ làm cho thị trường càng trì trệ hơn. Hiện, ở thị trường BĐS Việt Nam cung đang vượt cầu. Càng chờ đợi thì nghĩa là cầu ngày càng ít mà cung vẫn quá dư thừa. Như vậy, rõ ràng cán cân cung-cầu sẽ mất cân đối trầm trọng. Và thị trường nói chung sẽ thêm ảm đạm. Người mua chờ đợi thì là như thế. Ngược lại, người bán mà chờ chính sách cũng nghiêm trọng không kém. Từ chính sách đi vào thực tiễn là cả một quãng đường xa. Các DN là chủ đầu tư mà thiếu tỉnh táo, cứ chỉ than vãn, đợi chờ thì không biết bao giờ BĐS mới hết “đóng băng”.

* Theo ông, ở thời điểm hiện tại, người mua nhà đã nên mua chưa?

Tôi cho rằng, với người thực sự có nhu cầu, hiện là thời điểm phù hợp để mua nhà. Phải khẳng định rằng, nếu kiên nhẫn chờ thêm nữa, giá có thể vẫn hạ. Nhưng khi giảm tới một mức độ nhất định nào đó, mình quyết định mua thì người khác cũng sẽ mua. Thị trường lại có sự biến động. Tới lúc đó sẽ khó khăn hơn. Ví dụ như, khó tìm được một địa điểm tốt, khó có được cơ sở hạ tầng, xã hội ưng ý… Như vậy, người mua tiết kiệm được thêm một chút tiền nhưng thời gian, công sức bỏ ra lại khá nhiều. Cũng chưa biết đằng nào lợi hơn.

* Theo ông, đâu mới là giải pháp hữu hiệu giúp thị trường BĐS bớt khó khăn?

Tôi cho rằng, biện pháp hiệu quả nhất lúc này là huy động được lượng tiền có trong dân đầu tư vào BĐS. Hiện nay, ước tính vốn trong dân lên tới 60 tỷ USD, đầu tư tản mạn ở nhiều lĩnh vực khác nhau. Chúng ta nên thành lập quỹ đầu tư BĐS theo hình thức 1 công ty cổ phần phát hành cổ phiếu và trả cổ tức ổn định cho người góp vốn. Khi đã xây dựng được quỹ, thu hút được vốn, sẽ sử dụng vốn đó hoàn thiện nốt các phần dự án dang dở, cho thuê BĐS với mức giá trung bình… Nói chung là tập trung đầu tư vào thị trường BĐS cho thuê chứ không phải mua đứt bán đoạn. Sau đó, sử dụng nguồn tiền từ việc cho thuê để trả cổ tức đều đặn cho người góp vốn.

Tôi tin, hoạt động này nếu triển khai trong thực tiễn chắc chắn sẽ thu hút người dân đổ tiền vào đầu tư mà không “khư khư” giữ tiền trong nhà nữa. Nếu được, chúng ta không chỉ xây dựng một công ty như thế mà sẽ hình thành nhiều công ty phân bổ rộng khắp cả nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… Tất nhiên, phải khẳng định rằng, để các DN này hoạt động hiệu quả cũng cần có sự hậu thuẫn của các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Tài chính. Ví dụ như có thể miễn thuế Thu nhập DN cho DN ở một chừng mực nào đó…

* Theo dự đoán của ông, tâm lý chờ đợi này khi nào chấm dứt?

Không thể có câu trả lời chính xác cho câu hỏi này được. Thị trường BĐS có nhiều biến động mà chúng ta không thể biết trước. Tuy nhiên, tôi cho rằng, tất cả đều bắt nguồn từ nền kinh tế nói chung. Bản chất của vấn đề là khi nào nền kinh tế vĩ mô bắt đầu hồi phục, thị trường BĐS cũng sẽ hồi phục. Khi thị trường tự điều tiết cân đối giữa hai phía cung-cầu thì tự nhiên sẽ không còn tâm lý chờ đợi nữa.

* Xin cảm ơn ông!