Đề án Quy hoạch chung Thủ đô vừa được phê duyệt điều này sẽ tác động đến thị trường bất động sản thế nào? PV đã có cuộc trao đổi với nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường GS Đặng Hùng Võ về vấn đề này.

GS Đặng Hùng Võ

Giải pháp nào cho thị trường bất động sản

* Xoay quanh câu chuyện lập Quy hoạch, nhiều ý kiến cho rằng, năm 2008 Hà Nội và Hà Tây sáp nhập; năm 2009 đưa phương hướng Quy hoạch, vậy mà năm 2011 "Quy hoạch đã được phê duyệt, liệu Quy hoạch chung Thủ đô được phê duyệt quá nhanh?

Theo tôi với khoảng thời gian ấy là không quá ngắn. Để có Quy hoạch này Hà Nội đã thuê chuyên gia giỏi trong ngoài nước tham gia. Hà Nội đã công khai quy hoạch, tổ chức lấy ý kiến người dân, các chuyên gia và chỉnh sửa theo quy trình nghiêm ngặt, chặt chẽ để có một quy hoạch khá bài bản, chi tiết. Tôi cho rằng ở thời điểm này, chúng ta nên bàn về câu chuyện thực hiện Quy hoạch thế nào cho tốt, hơn là cứ "lăn tăn” chuyện Quy hoạch ấy được hình thành thế nào?

* Theo Đề án Quy hoạch Hà Nội sẽ xây dựng theo chùm đô thị, có những đô thị vệ tinh để giảm bớt áp lực cho đô thị trung tâm… Theo ông thời gian tới liệu giá nhà đất trên địa bàn Hà Nội sẽ tăng hay giảm?

Tất nhiên Quy hoạch Hà Nội mới vừa được phê duyệt không thể đòi hỏi giá bất động sản trên địa bàn đắt hay rẻ ngay lập tức. Với nhà đầu tư thì kỳ vọng giá bất động sản sẽ nóng lên. Tuy nhiên theo tôi, việc Quy hoạch được phê duyệt không tác động nhiều đến bất động sản. Bởi, trước mắt TP còn phải thống kê rà soát gần 500 dự án rồi mới đưa ra quyết định số phận dự án này. Một lý do nữa khiến thị trường bất động sản khó sốt là bởi bản thân thị trường đang thiếu vốn, các nhà đầu tư không tìm được nguồn để lo cho các dự án hiện nay họ đang làm.

Chính vì vậy, dù những khu đất mới có lợi đi chăng nữa, họ cũng khó có thể đầu tư vào. Trái ngược với mong muốn của nhà đầu tư những người dân thường lại kỳ vọng giá đất sẽ giảm về đúng giá trị thực của nó chứ không cao gấp 25 lần tiền thu nhập của người lao động như bây giờ, trong khi giá bất động sản của các nước khác chỉ gấp đôi hoặc 4 lần. Theo ý kiến của cá nhân tôi, về lâu dài giá bất động sản sẽ phải giảm về mức bình thường. Tuy nhiên nói lúc nào giảm về đúng giá trị thực phù hợp mức sống người lao động thì khó. Có thể 5 năm 10 năm, 20-30... năm nữa.

* Ông có lời khuyên gì cho những nhà đầu tư bất động sản trong trong giai đoạn hiện nay?

Nói như một ai đó doanh nghiệp phải học cách tự cứu mình chứ đùng trông chờ ai đó sẽ "giải cứu” thị trường bất động sản hoặc đưa cho họ một giải pháp sẵn có. Có một thực tế, doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam thiếu chuyên nghiệp, thiếu năng động, luôn trong trạng thái bị động. Tôi có cảm giác họ chỉ biết kêu gào khó khăn và mong nhận được sự trợ giúp của Nhà nước. Dù là khó khăn của mình nhưng lại mong muốn có những giải pháp tháo gỡ từ người khác đặt vào tay mình.

Tôi đã được chứng kiến, một số doanh nghiệp Việt Nam vẫn phát triển bằng việc huy động vốn của nhà đầu tư nhỏ lẻ của người tiêu dùng vào dự án của họ, khi họ chứng minh được lợi ích cho những người cùng đầu tư là có thật. Một số người chuyển sang hẳn khu vực chung cư mi ni, tư nhân xây dựng căn hộ 20-30m2, giá trị thấp. Họ đã kinh doanh có lãi. Có nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang xây nhà sinh viên, công nhân khu công nghiệp thuê, có người nhượng quyền sử dụng đất... theo tôi, tất cả phương án đó đều hợp lý, đều chứng tỏ năng động của doanh nghiệp. Tuy nhiên số doanh nghiệp làm được điều đó là rất ít. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản gần như đang "bắt đền” Nhà nước. Đây là trạng thái kém cỏi, vô trách nhiệm. Theo tôi, trước hết trong giai đoạn này, các nhà đầu tư phải tự cứu mình hơn là trông chờ vào người khác. Ngoài ra, các nhà đầu tư nên thực hiện nghiêm theo Nghị quyết 11 của Chính phủ, hãy để bất động sản tự phát triển đúng quy luật của thị trường, có tăng có giảm.

Nhà đầu tư không mặn mà với đầu tư nhà thu nhập thấp

* Theo tính toán của các chuyên gia, nguồn cung nhà dành cho người thu nhập thấp(TNT) luôn không đủ cầu, vậy tại sao thị trường này vẫn không hút được các nhà đầu tư?

Thị trường nhà dành cho người TNT không hấp dẫn nhà đầu tư là bởi quan niệm của nhà đầu tư. Chúng ta thường có quan niệm, đã tham gia thị trường bất động sản là siêu lợi nhuận trong khi những dự án này không mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư. Nếu vẫn cứ quan niệm vào thị trường bất động sản để ôm ra một đống tiền rõ ràng xây nhà cho người TNT sẽ chẳng ai mặn mà.

* Thời gian vừa qua ta thấy đồng loạt các dự án nhà dành cho người TNT được khởi công, tuy nhiên người TNT lại khó sở hữu những căn nhà này vì giá vẫn "ở trên trời”, theo ông các nhà đầu tư có nên tính toán lại bài toán giá?

Giá nhà dành cho người TNT vẫn cao là bởi chúng ta làm nhà người TNT vẫn lấy chuẩn xây nhà cho người nhiều tiền. Nếu nhà cho người TNT mà vẫn 50m2, vật liệu tốt, có đầy đủ tiện nghi như người giầu tất nhiên giá không thể giảm. Theo tôi trước khi xây nhà cho đối tượng nào cần biết mình phục vụ ai, họ cần gì để phục vụ. Ở các nước khác, nhà dành cho người TNT giá rất rẻ vì họ biết loại vật liệu nào dành cho loại nhà nào, thiết bị trong nhà thế nào. Chỉ khi nào giá nhà phù hợp túi tiền người TNT họ mới thực sự là chủ nhân của những căn nhà ấy.

* Có hiện tượng người TNT đã từ chối quyền được mua nhà TNT vì giá nhà quá cao. Vậy những khu nhà cao tầng đã xây dựng sẽ làm thế nào?

Có lẽ sẽ bán cho người có thu nhập cao.

Xin trân trọng cảm ơn Giáo sư!