Tư duy “chụp giật”, nâng giá và tranh thủ vẫn chưa thoát ra được cái bóng của một thời làm môi giới không cần kiến thức, cho dù xu hướng phát triển của thị trường BĐS hiện nay đã thay đổi rất khác hơn so với 15 năm trước đây. Tính kỷ luật và qui trình quản lý theo hệ thống trong lĩnh vực môi giới, giao dịch BĐS vẫn còn nhiều bất cập, chắp vá.

Giải pháp nào để mang lại trật tự trong lĩnh vực kinh doanh, môi giới BĐS vẫn đang là câu hỏi làm đau đầu các nhà quản lý hiện nay. Thật sự không khó để tìm ra câu trả lời khi soi chiếu hai giải pháp căn bản từ kinh nghiệm quản lý của các nước đối với hoạt động môi giới, giao dịch, kinh doanh BĐS.

Hiệp hội môi giới BĐS

Hiệp hội là một phần tất yếu không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh, môi giới BĐS tại các nước. Thí dụ như ở Anh, Hiệp hội những nhà môi giới BĐS không chỉ là một tổ chức nghề nghiệp, mà còn là cánh tay nối dài được các cơ quản lý tin tưởng giao phó.

Những thành viên của Hiệp hội triệt để tuân thủ những qui định, nội qui do Hiệp hội đưa ra. Hiệp hội đứng ra tổ chức đào tạo hoặc chỉ định các trung tâm đào tạo nằm trong hệ thống của hiệp hội để cấp giấy phép hành nghề cho các hội viên sau khi hoàn thành các khóa học chuyên ngành bắt buộc.

Giáo trình đào tạo do Hiệp hội biên soạn và được “chuẩn hóa” cho phù hợp với thực tế xu hướng phát triển của thị trường. Người hành nghề không thể “đánh lẻ” như tại Việt Nam vì muốn hành nghề thì phải có giấy phép. Muốn có giấy phép thì phải học, học thì phải do các trường của Hiệp hội chỉ định và phải là thành viên của Hiệp hội.

Thật sự, đây được ví như “vòng kim cô” siết chặt những người muốn tham gia vào hoạt động môi giới, kinh doanh BĐS đi vào nền nếp, chuyên nghiệp. Mọi hoạt động từ đào tạo, kinh doanh đều nằm trong tầm kiểm soát, khép kín, chuẩn mực theo qui định của Hiệp hội.
Khi đã trở thành thành viên của Hiệp hội thì quyền lợi và nghĩa vụ luôn được song hành. Người hành nghề được bảo vệ tuyệt đối khi có xảy ra kiện tụng, tranh chấp với khách hàng… Luật sư đại diện của Hiệp hội sẽ can thiệp và bênh vực nhằm bảo vệ thân chủ của mình.

Khi đã là thành viên của Hiệp hội, việc “cắt cầu”, giành khách lẫn nhau giữa các hội viên, hay cạnh tranh giảm tiền hoa hồng là điều không tưởng. Vì Hiệp hội tại các nước có những điểm qui định chung như: Thống nhất sử dụng chung một mẫu hợp đồng được chính phủ phát hành toàn quốc; Hợp đồng mua bán, cho thuê chỉ có giá trị pháp lý khi sử dụng hợp đồng do Chính phủ phát hành; Có số thẻ hành nghề của nhân viên môi giới; Thống nhất một mức phí hoa hồng tối thiểu và tối đa cho tất cả các giao dịch…

Nếu vi phạm qui định của Hiệp hội, hội viên sẽ bị phạt tiền, rút giấy phép vài tháng. Trầm trọng như lừa đảo, giả mạo giấy thẩm định giá căn nhà thì truy tố và rút giấy phép hành nghề vĩnh viễn. Chính những qui định chặt chẽ, chế tài của Hiệp hội, nên việc nhân viên môi giới muốn làm “bậy” cũng khó - Vai trò của Hiệp hội như một cầu nối cho thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh. Trở lại câu chuyện hành nghề môi giới BĐS tại Việt Nam. Với hơn 28.000 chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS được cấp, rõ ràng một Hiệp hội dành cho họ là điều phải được quan tâm và sớm triển khai nhằm ổn định hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực môi giới và lấy lại lòng tin của khách hàng trong giai đoạn BĐS khó khăn như hiện nay.

Sàn giao dịch, chế định và quản lý

Giao dịch qua “Sàn” (Agents) là qui định hầu như bắt buộc tại các nước phát triển. Chính vì qui định giao dịch qua Agents nên việc cấp giấy phép thành lập Agents không dễ dàng.

Người được cấp phép phải hội đủ các yếu tố: đã thông qua các khóa học chuyên ngành riêng để mở “sàn”, kinh nghiệm làm việc, số giao dịch trong 3 năm gần nhất và có xác nhận từ các công ty mà người hành nghề môi giới từng hoạt động trước đây.

Ngoài ra, tiền ký quỹ ngân hàng và quan trọng hơn hết là người xin giấy phép phải có “hạnh kiểm” tốt được các cơ quan chức năng hữu trách xác nhận. Hạnh kiểm tốt phải được hiểu là không hề vi phạm pháp luật kể cả việc lái xe khi có nồng độ cồn trong người vượt mức cho phép.

Tại sao lại qui định nghiêm ngặt như vậy? Bởi tất cả mọi giao dịch đều thông qua “sàn”. Mọi thỏa thuận giữa người mua và người bán kể cả tiền đặt cọc cũng phải nộp vào tài khoản tín chấp của Agents (gọi là Trust Account).

Tóm lại, qui trình giao dịch BĐS phải được chính phủ qui định bao gồm các chủ thể chính như: Người bán - Agents - Người mua thông qua ngân hàng, là qui trình bắt buộc với các điều kiện nêu trên. Từ đó, việc kiểm soát giao dịch sẽ dễ dàng hơn. Hoạt động môi giới sẽ minh bạch, rõ ràng. Chính phủ quản lý giao dịch và thông tin thống kê giao dịch sẽ dễ kiểm soát hơn. Người hành nghề môi giới sẽ an tâm hơn để đóng góp vào sự phát triển của thị trường BĐS.

Hầu hết, các nhà đầu tư nước ngoài trước khi quyết định đầu tư vào một thị trường BĐS nào đó thường dựa vào ba yếu tố chính: Hệ thống pháp lý, Môi trường phát triển và Văn hóa hành nghề. Văn hóa hành nghề, được hiểu là tính chuyên nghiệp, thể hiện qua qui trình giao dịch, mua bán BĐS làm thước đo để đánh giá thị trường trước khi quyết định có đầu tư hay không.

Có rất nhiều những giải pháp từ các chuyên gia, các cấp quản lý mong muốn khôi phục lại thị trường BĐS được đưa ra thời gian qua. Tuy nhiên, có những giải pháp “trong tầm tay” cần sớm được thực hiện như: Thiết lập lại qui trình giao dịch, chuyển nhượng, mua, bán BĐS thống nhất trên toàn quốc theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính; Thành lập Hiệp hội những nhà môi giới BĐS Việt Nam: mạnh dạn giao cho họ những quyền hạn như các nước đã được đề cập ở phần trên…

Sự thay đổi nhanh chóng và triệt để của các cơ quan quản lý chính là một giải pháp hữu hiệu để lấy lại lòng tin của khách hàng vào thị trường BĐS… (Huỳnh Anh Dũng - Giảng viên - CRS - Hoa Kỳ - Trường đào tạo Quốc tế Leader Real)