Cùng chúng tôi nhìn lại hai nửa sáng tối của thị trường bất động sản năm 2014.

Thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Ngày 25/11 vừa qua, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật nhà ở (sửa đổi). Luật gồm 13 chương, 179 điều, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Luật mới được kỳ vọng sẽ có tác động lớn tới thị trường nhà ở, bảo đảm quyền có nhà chỗ ở của công dân theo Hiến pháp 2013; hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở phù hợp để các doanh nghiệp và mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp. Hỗ trợ tối đa người dân tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở.

Đáng chú ý, luật mới cũng nới các điều kiện về mua và sở hữu nhà ở Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, người nước ngoài được phép sở hữu tối đa tới 30% số căn hộ chung cư hoặc 250 nhà biệt thự, liền kề.

Ngày 25/11/2014, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (gọi tắt là Luật KDBĐS năm 2014). Luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, sẽ thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và có nhiều điểm mới tích cực.

Các điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bao gồm: Được kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước; Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng; Quy định rõ về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở; Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh; Kinh doanh dịch vụ bất động sản; Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; Xử lý thu hồi dự án bất động sản.

Thanh khoản tăng, tồn kho giảm mạnh

Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, trong 11 tháng năm 2014 có 9.950 giao dịch thành công, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ 2013. Tại TP.HCM có khoảng 8.850 giao dịch thành công, tăng 35% so với cùng kỳ năm 2013. Giao dịch bất động sản tăng nhiều nhất là các căn hộ có diện tích nhỏ.

Cũng theo Bộ Xây dựng, tính đến hết 20/11/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 77.811 tỷ đồng, giảm hơn 17% so với thời điểm cuối năm 2013 (tương đương giảm 16.647 tỷ đồng).

Trong đó, tồn kho 15.774 căn chung cư (tương đương 24.114 tỷ đồng); 13.058 căn nhà thấp tầng (tương đương 21.344 tỷ đồng);… Trên địa bàn TP. Hà Nội tồn kho khoảng 9.686 tỷ đồng (so với tháng 12/2013 giảm 3.284 tỷ đồng, tương đương mức giảm 25,32%). Tổng giá trị tồn kho tại TP.Hồ Chí Minh khoảng 14.911 tỷ đồng ( so với tháng 12/2013 giảm 2.558 tỷ đồng, tương đương mức giảm 14,64%). Lượng tồn kho chủ yếu là những căn hộ diện tích lớn (trên 90m2) và tại các dự án xa trung tâm.

Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến 30/9/2014 đạt 293.160 tỷ đồng, tăng 11,8% so với thời điểm 31/12/2013. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản cuối tháng 9/2014 là 3,9%, giảm so với tháng trước (thời điểm 31/8/2014 tỷ lệ nợ xấu là 4,7%) và tăng chút ít so với cuối tháng 12/2013 (thời điểm 31/12/2013 tỷ lệ nợ xấu là 3,38%).

Giá căn hộ thấp nhất trong vòng 5 năm

Theo ghi nhận của các Tổ chức Tư vấn bất động sản quốc tế như CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và thống kê của Bộ Xây dựng, giá nhà ở tại Hà Nội hiện đã ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, tính từ giai đoạn năm 2008 trở lại đây. Thậm chí, tại nhiều dự án, giá bán căn hộ đã giảm xuống tới 50% thậm chí giảm sâu hơn, giai đoạn nửa đầu năm 2014 còn xảy ra tình trạng cắt lỗ sâu tại nhiều dự án bất động sản tại Hà Nội.

Nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để cứu dự án khỏi bế tắc. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, đây chính là hệ quả của cả một thời gian dài thị trường chìm trong các cơn sốt ảo, sốt nóng đặc biệt tại khu vực thị trường nhà ở Hà Nội. Năm 2014 cũng tiếp tục là năm chứng kiến sự khó khăn của cộng đồng doanh nghiệp xây dựng và bất động sản. Thống kê cho thấy, có tới hơn 10.000 doanh nghiệp xây dựng giải thể, trong đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lên tới con số hơn 2.600.

Sôi động M&A bất động sản

Năm 2014 cùng với xu hướng hồi phục nhẹ, thị trường cũng chứng kiến làn sóng mua bán – sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản tăng mạnh. Đặc biệt, bên cạnh các thương vụ của các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp nội cũng nhanh chân để thâu tóm các dự án bất động sản có tiềm năng trong bối cảnh giá bất động sản giảm mạnh.

Diễn biến hoạt động M&A trong bất động sản cho thấy, các nhà đầu tư có năng lực đã mua lại dự án hoặc hợp tác kinh doanh để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn và được thị trường đón nhận tốt.  Các thương vụ điển hình như: Công ty Novaland mua lại các dự án Lexington, Galaxi 9, Icon 56, Prince, Tresor, Rivergate; Công ty Hưng Thịnh mua lại các dự án Thiên Nam, 12View, Thới An; Công ty Phúc Khang mua laị dự án Eco Town; Công ty Phát Đạt mua lại 2 dự án ở quận 1); Công ty An Gia mua lại các dự án An Gia Garden, An Gia Star, một phần dự án Lacasa; Capitalland mua lại các dự án The Vista, ParcSpring, Vista Verde, Sparkle, Mulberry & Harmony; Công ty Đất Xanh mua lại các dự án CT 15, Riverside Garden, Green City; FLC mua lại dự án Lavender (Hà Nội).

Theo ghi nhận của BizLIVE, không ít dự án trong những cái tên kể trên đã “lột xác” sau khi M&A, góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người tiêu dùng và thị trường.

Tranh chấp vẫn tiếp diễn

Mặc dù, tính chất và số lượng vụ việc không diễn ra nhiều như các năm 2012, 2013 nhưng những vụ tranh chấp nảy lửa tại các dự án căn hộ chung cư vẫn tiếp tục bùng phát trong năm 2014. 

Theo ghi nhận của BizLIVE, xung đột gay gắt và phổ biến ở nhiều chung cư chính là dạng tranh chấp diện tích sở hữu chung – riêng (đây là dạng tranh chấp xảy ra nhiều nhất). Bên cạnh đó là sử dụng, quản lý chi phí vận hành, chuyển giao quỹ bảo trì 2%, không tổ chức hội nghị nhà chung cư đúng quy định.

Việc xảy ra tranh chấp đang trở nên khá phổ biến tại khu vực thị trường TP.HCM. Một báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong 1.244 nhà chung cư tại Thành phố thì đã có 58 chung cư xảy ra tranh chấp giữa người sử dụng, ban quản trị với chủ đầu tư. Trong 58 chung cư xảy ra tranh chấp thì có 6 chung cư cao cấp, 48 chung cư trung bình và 4 chung cư thấp tầng.

Tại khu vực Hà Nội, những vụ tranh chấp trong năm 2014 đã ít hơn hẳn so với năm 2013, hầu hết các vụ tranh chấp đều đã kéo dài từ các năm trước như vụ việc tại dự án Keangnam Landmark Tower. Xuất hiện dạng tranh chấp về chất lượng các tiện ích dịch vụ tại dự án như tại khu đô thị Tân Tây Đô…

Nóng nghi án bôi trơn làm sổ đỏ

Có thể nói, nghi án bôi trơn sổ đỏ là một trong những mảng tối rất đáng chú ý trên thị trường bất động sản. Chưa khi nào mà nghi án phải nộp phí bôi trơn để làm sổ đỏ lại được phát hiện tại nhiều dự án như vậy.

Vụ việc bắt đầu nóng lên khi Đại biểu Quốc hội Nguyễn Sỹ Cương đem ra chất vất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang ngày 29/9 vừa qua về việc có người tố cáo chủ đầu tư thu phí làm sổ đỏ. Cụ thể, người dân ở 2 khu chung cư Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm) và Hapulico (quận Thanh Xuân) bắt người dân hải nộp tiền để được cấp sổ đỏ nhanh. Theo đó, người dân ở nhà CT5B Mễ Trì phải nộp 8 triệu đồng/hồ sơ và tại khu Hapulico nộp 5 triệu đồng/hồ sơ nếu muốn có sổ đỏ nhanh.

Vụ việc sau đó tiếp tục được dư luận đặc biệt quan tâm chính là việc đại diện gần 700 hộ dân tại chung cư Euroland (Hà Đông, Hà Nội) tố chủ đầu tư thu 7 triệu đồng tiền phí bôi trơn để làm sổ đỏ. Nhiều nghi vấn về việc thu phí làm sổ đỏ còn diễn ra tại các dự án khác tại khu vực Hà Nội đã được truyền thông đưa tin.

Hà Nội cũng đã thành lập các đoàn thanh kiểm tra bước đầu tại các dự án được người dân tố cáo. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có kết quả cuối cùng về các vụ việc được nêu trên.

Giá đất mới cao nhất sẽ lên tới 162 triệu đồng/m2

UBND TP.Hà Nội vừa quyết định thông qua bảng giá các loại đất, áp dụng trong 5 năm từ 1/1/2015 đến 31/12/2019. Nội dung được công bố trong  Nghị quyết về bảng giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội.

Cụ thể, giá đất ở tối đa thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ) có giá cao nhất là 162 triệu đồng/m2 (bằng khung giá tối đa Chính phủ quy định), thấp nhất tại địa bàn phường Dương Nội, quận Hà Đông (3.960.000 đồng/m2); Đất ở tại các phường của thị xã Sơn Tây có giá cao nhất là 16,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 1.260.000 đồng/m2; Đất ở tại thị trấn thuộc các huyện có giá tối đa là 22 triệu đồng/m2, tối thiểu là 1,3 triệu đồng/m2.

Đồng thời, TP.HCM cũng vừa ban hành dự thảo về khung giá đất mới trên địa bàn TP.HCM, dự kiến giá đất cao nhất cũng lên tới con số 162 triệu đồng/m2.

Nới quy định vay gói 30.000 tỷ đồng

Trong năm qua, liên tục đã có những lần điều chỉnh theo hướng nới dần các quy định của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, từ 21/8, các hộ gia đình, cá nhân được vay ưu đãi gói hỗ trợ nhà ở tối đa là 15 năm thay vì 10 năm như quy định cũ.

Đối tượng mua nhà cũng được mở rộng. Cụ thể, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, khi mua nhà thương mại (kể cả nhà và đất) có tổng giá trị hợp đồng mua bán không vượt quá 1,05 tỷ đồng sẽ được vay gói 30.000 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước cũng đã quyết định giảm lãi suất vay gói 30.000 tỷ từ mức 6% xuống mức 5%.

Thống kê cho thấy, theo báo cáo của 5 ngân hàng thương mại được giao thực hiện, tính đến 15/10, tổng số vốn đã cam kết cho vay là 7.944 tỷ đồng, đạt 26,5% tổng nguồn vốn, tổng dư nợ đã giải ngân là 3.583 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng thống nhất một cách tính diện tích căn hộ

Ngày 20/2/2014 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD được Bộ Xây dựng ban hành ngày 01/9/2010. Thông tư 03 của Bộ Xây dựng thống nhất cách tính diện tích tính diện tích sử dụng căn hộ theo thông thủy để tính tiền mua bán căn hộ, bỏ cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao.

Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ. Thông tư 03 của Bộ Xây dựng đã có những ảnh hưởng nhất định đến giá bán căn hộ chung cư.

Rút ngắn thời gian làm sổ đỏ, chậm làm sổ đỏ chủ đầu tư bị phạt đến 1 tỷ đồng

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được Chính phủ ban hành, chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng. Nghị định cũng đưa ra nhiều mức xử phạt chủ đầu tư nếu chậm làm thủ tục từ 3-6 tháng, 6-9 tháng, trên 9-12 tháng, đặc biệt nếu chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên đối với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt tiền từ trên 500 triệu đến 1 tỷ đồng. Nghị định này chính thức có hiệu lực thi hành từ 25/12/2014.

Từ tháng 1/2015, TP. Hà Nội quyết định thủ tục làm sổ đỏ chỉ trong vòng 20 ngày thay vì 52 ngày như trước đây. Trong đó, chi phí làm sổ đỏ, người dân chỉ phải đóng 510.000 đồng cho việc thẩm định hồ sơ, 100.000 đồng lệ phí mỗi hồ sơ với quận nội thành hoặc 50.000 đồng với mỗi hồ sơ các huyện ngoại thành.