Báo cáo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tính đến thời điểm hiện tại, phân khúc được thị trường hấp thụ mạnh nhất là căn hộ hạng B, chứ không phải hạng C như hồi đầu năm.

Sản phẩm hoàn thiện đắt hàng

Theo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2014 do Công ty TNHH CBRE Việt Nam vừa công bố, hoạt động chào bán của các chủ đầu tư dự án căn hộ tiếp tục nhộn nhịp. Trong 16 dự án được mở bán trong quý, có 10 dự án là chào bán lại; 6 dự án mở bán mới, cung cấp thêm khoảng 2.650 căn hộ vào tổng nguồn cung thị trường, tăng khoảng 70% so với quý trước.

“Hầu hết các dự án được chào bán thuộc phân khúc trung cấp (giá bán từ 1.000 - 2.000 USD/m2) và từ các dự án đã hoàn thiện. Các dự án kể cả mở bán mới hay mở bán lại đều được tiếp thị mạnh mẽ hơn”, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam  nói và cho biết, số lượng giao dịch ổn định, với khoảng 2.500 căn được bán trong quý, tăng 60% so với quý trước. Bên cạnh đó, số căn hộ bán tại phân khúc cao cấp cũng tăng đáng kể so với quý trước, do chủ đầu tư tung ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn, trong khi người mua nhà cũng lạc quan hơn về tình hình thị trường.

Theo CBRE Việt Nam, một trong những yếu tố giúp cải thiện lượng giao dịch trên thị trường trong quý là việc các ngân hàng thúc đẩy cho vay mua nhà. Theo đó, các ngân hàng đã tích cực liên kết với các chủ đầu tư thực hiện chương trình hỗ trợ lãi suất cho khách hàng vay mua nhà, với tỷ lệ vay cao hơn và thời gian vay kéo dài hơn. Điều này được dự báo sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân sẽ tăng trong 6 tháng cuối năm.

Trên thị trường thứ cấp, giá bình quân toàn thị trường tăng nhẹ 0,2% so với quý I, thời điểm giá đã tăng 1,1% sau 11 quý giảm liên tiếp. Diễn biến này cho thấy, thị trường thứ cấp trong quý II vừa qua vẫn chưa thực sự ấm lên.

Đối với phân khúc biệt thự và liên kế trong khu đô thị, thị trường ghi nhận 115 căn chào bán mới từ 3 dự án, so với quý trước khi không có dự án mới nào. Đáng chú ý, Dự án The Premier tại quận Cầu Giấy mở bán các căn nhà liên kế với mức giá bán từ 140 triệu đồng/m2 (khoảng 6.572 USD/m2), cao hơn nhiều so với mức giá bình quân toàn thị trường. Quý II/2014 cũng chứng kiến hoạt động chào bán lại khá sôi động, tiêu biểu là Dự án Gamuda Gardens của Gamuda Land hay Lâm Viên (thuộc Khu đô thị Đặng Xá II) của Viglacera Land.

Việc chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm hoàn thiện với nhiều ưu đãi, cùng với việc tiếp cận được vốn vay ngân hàng dễ dàng hơn là những nhân tố chính thúc đẩy tốc độ bán tại một số dự án. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá vẫn giảm, dù tốc độ giảm đang dần chậm lại. Cụ thể, giá chào bán biệt thự giảm 2,8% trong quý IV/2013, xuống 2,0% trong quý I/2014 và mức giảm là 1,4% trong quý II/2014. Việc tốc độ giảm giá chậm lại sẽ thúc đẩy nhu cầu mua của nhóm khách hàng ưa thích các dự án đất nền hơn chung cư. Trong thời gian tới, giá bán thứ cấp được dự báo sẽ chịu áp lực giảm nhẹ trước khi ổn định vào cuối năm.

Nhà đầu tư vào cuộc

Đồng tình với những nhận định trên, bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Công ty TNHH Savills Việt Nam cho biết, sau một thời gian thanh khoản thị trường tăng mạnh, kể từ đầu tháng 5 đến nay, lượng giao dịch bắt đầu chững lại. Nguyên nhân của tình trạng trên, theo bà Giang, là do số lượng các dự án sắp hoàn thiện đưa ra thị trường có các điều kiện “hút hàng” như vị trí thuận tiện, chủ đầu tư uy tín, tiến độ triển khai tốt, giá cả hợp lý… không còn nhiều, trong khi khách hàng lại đòi hỏi phải có nhà ở ngay mới “xuống tiền”, nên hai bên không gặp nhau.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu khả thi của Savills nhận định, không loại trừ khả năng các nhà đầu tư thứ cấp đang quay lại thị trường, tạo ra sự khan hiếm giả tạo, để thao túng cung - cầu.

“Đầu tư bất động sản là một kênh hấp dẫn khi các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ hay chứng khoán có nhiều biến động. Sau thời gian dài, giới đầu tư bất động sản phải trả giá, thì khi họ quay trở lại sẽ có nhiều kinh nghiệm hơn, cũng như nhiều chiêu trò để thao túng thị trường”, ông Sơn nói và dẫn chứng, có những dự án chủ đầu tư vừa thông báo mở bán nhưng đã hết hàng, do các sàn đã làm việc với chủ đầu tư để mua lại toàn bộ dự án, sau đó tạo ra tình trạng khan hàng giả, để thổi giá, kiếm tiền chênh.

Hệ lụy của việc làm này sẽ lại khiến niềm tin thị trường mất dần. Sự việc đang diễn biến theo hướng bất động sản “chưa hồi đã loạn” đến mức ông Trần Ngọc Quang, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã phải lên tiếng kêu gọi các chủ đầu tư “đừng tăng giá”. Nhưng xem ra lời kêu gọi này không mấy được quan tâm, khi lợi nhuận từ khoản tiền “chênh” có khi lên tới hàng trăm triệu đồng/căn.