"Không nên tách người giàu và người nghèo ra những khu riêng biệt mà trong mỗi tòa nhà nên có những căn hộ cao cấp cho người giàu và cả những căn hộ giá rẻ, với diện tích nhỏ cho người thu nhập thấp" - Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm nêu quan điểm.

Kể từ khi thị trường bất động sản bị suy thoái, Hà Nội có rất nhiều khu đô thị bị bỏ hoang. Từ nhà bình dân hay biệt thự, chung cư cao cấp, tình trạng tồn hàng diễn ra phổ biến. Trong khi chính sách của Thành phố là xây dựng những khu đô thị, những khu tái định cư hay nhà ở xã hội ở xa trung tâm Thành phố với mục đích giãn dân, thì người dân lại vẫn cố bằng mọi cách ở lại. Những ngôi nhà, dù cao cấp hay giá rẻ ở các khu vực đó cũng chưa thực sự hấp dẫn được người đến ở. Cũng vì thế mà thị trường bất động sản cũng chỉ mới nhúc nhích chứ chưa thể gọi là thực sự ấm lên.

Vậy, có cách nào để khắc phục tình trạng đó? TS Phạm Sĩ Liêm đã có cuộc trao đổi với VnMedia về vấn đề này.

Không nên tách biệt người giàu và người nghèo

* Thưa Tiến sĩ, người ta vẫn nói rằng, người nghèo, người ít tiền thì phải mua nhà xa trung tâm để ở. Vậy tại sao nhiều nhà chung cư có giá rẻ ở các khu vực xa trung tâm có giá rẻ hơn nhiều lần trong nội đô mà vẫn ế ẩm?

Theo tôi, quan điểm của những người làm chính sách và những nhà kinh doanh đang coi nhà ở chủ yếu chỉ là nơi ở, làm sao cho rẻ, nhưng không hiểu rằng nhà ở không chỉ là cái mái che lên đầu mà phải có dịch vụ kèm theo, và điều quan trọng hơn là tạo ra thu nhập cho người ở đó, thứ mà người ta vẫn gọi là sinh kế.

Ví dụ, hiện nay đất ở nông thôn rộng nhưng họ phải bỏ vào thành phố kiếm sống. Vậy thì nếu làm nhà ở xã hội ở xa thì không phù hợp cho việc kiếm ăn của họ. Người nghèo Thành phố cũng vậy. Với họ, có một chỗ ở mới khang trang, sạch đẹp hơn là tốt, nhưng sinh kế còn quan trọng hơn. Họ có thể ở trong những căn nhà chật hẹp, nhưng vẫn có công việc, có thu nhập để nuôi con ăn học. Hơn nữa, nhà ở xa, chi phí xăng xe rất tốn kém, lại không có chợ dân sinh, nơi có thể mua hàng với giá bình dân. Những nơi đó lại thường chỉ có siêu thị, nhà hàng, không phù hợp với người nghèo.

Hay một loại nhà khác có hàng rào xung quanh, có cổng, có bảo vệ… làm cho nó thành những doanh trại, nên người ta cũng không muốn ở.

* Nhưng ngay cả những khu chung cư hay biệt thự cao cấp cũng không thực sự thu hút được những người khá giả, vì sao vậy, thưa ông?

Tôi có một người bạn nhà ở khu Ciputra, ông ấy bảo ở đó muốn ăn gói xôi cũng phải đánh ô tô đi. Điều này cho thấy, cách quy hoạch là không hợp lý. Chỗ ở dù sang trọng đến mấy, nhưng nếu không tiện ích, không thân thiện thì cũng không thu hút được người đến ở.

Tư duy quy hoạch trên thế giới hiện nay coi trọng nguyên tắc sử dụng đất hỗn hợp đa chức năng chứ không phải là những khu nhà chỉ để ở như hiện nay. Điều này có thể chống lại sự nhàm chán của những khu đô thị mới mà thực chất chỉ như một “thành phố ngủ”, tức là nơi chỉ để người ta về ngủ.

Đặc biệt, ở những nơi ấy, người giàu và người nghèo sẽ cùng cộng sinh. Người nghèo có thể cung cấp dịch vụ như dọn vệ sinh, bán những mặt hàng thiết yếu… và như vậy, người ta có thể kiếm sống ngay trong khu ở. Ngược lại, người giàu cũng có thể trả tiền để được tận hưởng những dịch vụ tiện ích, phù hợp với văn hóa tiêu dùng và nhu cầu của họ.

Một đô thị đa chức năng tạo ra một cộng đồng gắn kết với nhau hơn và quan trọng là tiết kiệm được thời gian đi lại, giảm bớt ách tắc giao thông, môi trường sống đảm bảo, ít tốn năng lượng và dễ thu hút người đến ở hơn, làm nâng cao giá trị bất động sản, đô thị thu được lợi, đóng góp cho ngân sách tốt hơn.

* Vậy theo ông, Hà Nội cần phải làm gì để có được những khu đô thị như vậy?

Tôi thấy có một ví dụ rất tốt, đó là ở Bình Dương. Ở đó, ngoài giá đất rẻ thì họ xây nhà theo phố, tầng một bán cho người làm kinh doanh, các tầng trên bán hoặc cho công nhân thuê ở. Doanh nghiệp kiếm lãi từ việc bán cho người mua tầng 1, phía trên bán rẻhơn nên thu hồi vốn nhanh. Với Bình Dương, hòa vốn trong việc xây dựng nhà ở là đã tốt, bởi cái lợi mang lại là thu hút người lao động đến địa phương trong điều kiện đang thiếu lao động, mà nguồn vốn đầu tư đến địa phương lại rất lớn.

Còn ở Hà Nội, như trên tôi đã nói, những khu đô thị mới phải coi trọng nguyên tắc đa chức năng, không nên chỉ chú trọng vào việc xây riêng rẽ những tòa nhà, khu nhà ở đơn thuần. Nguyên tắc này cũng cần áp dụng trong việc cải tạo chung cư cũ, không thể chỉ tính đến việc phá và xây lại những tòa nhà riêng lẻ mà phải đặt trong cả một quy hoạch chung, có đầy đủ hạ tầng xã hội, không gian công cộng…

Thành phố nên tạo điều kiện xây những tòa nhà 20 tầng, trong đó bán giá cao những tầng 1, 2, 3 để làm kinh doanh, rồi các tầng cao hơn bán căn hộ tương đối sang trọng. 8 tầng trên cùng có thể làm những căn hộ nhỏ bán hòa vốn hay giá rẻ, làm nhà tái định cư… Lấy lãi này bù cho thiệt kia. Nếu ai đưa ra dự án như vậy thì Thành phố tạo điều kiện. Tiền thuế của những tầng cao thì giảm… như vậy, tạo ra điều kiện cho người giàu và người nghèo cùng được hưởng hạ tầng xã hội như nhau.

Ngoài ra, tư duy hiện nay về nhà ở trên thế giới người ta muốn cho người giàu và người nghèo ở cùng, không nên tách họ ra, bởinó sẽ tạo nên sự gắn kết chứ không phải là sự nghi kỵ và đặc biệt là tạo điều kiện cho người nghèo kiếm sống.

Ở những khu nhà như vậy, người nghèo sử dụng ít dịch vụ hơn thì trả ít tiền hơn và người nghèo có thể kiếm sống bằng cách cung cấp dịch vụ cho người giàu…, không làm cho người nghèo có cảm giác bị phân biệt đối xử vì bị đẩy ra. Và như vậy, người nghèo, người ít tiền cũng vẫn có thể được ở trong những khu nhà cao cấp hay những khu nhà ở ngay trung tâm Thành phố.

Nhưng đây mới chỉ là ý tưởng, chưa được thực hiện. Những đô thị lớn như Hà Nội nên làm thí điểm trước. Chúng tôi cũng từng đề nghị thí điểm cải tạo khu tập thể Giảng Võ nhưng Thành phố chưa có ý kiến. Nếu không áp dụng cách này, người ta sẽ chỉ tập trung vào phá và xây lại những tòa nhà ở vị trí đất vàng, còn ở những khu vực bên trong sẽ không có ai ngó ngàng tới.

* Xin cảm ơn Tiến sĩ về cuộc trao đổi.