"Chúng ta chưa giải cứu bất kỳ 1 đại gia bất động sản (BĐS) nào cả. Sự thực thì chúng ta đang để cho chúng rơi tự do chỉ có điều BĐS Việt Nam có rơi được hay không là câu chuyện khác."
"Chúng ta chưa giải cứu bất kỳ 1 đại gia bất động sản (BĐS) nào cả. Sự thực thì chúng ta đang để cho chúng rơi tự do chỉ có điều BĐS Việt Nam có rơi được hay không là câu chuyện khác."
Năm 2013 thị trường BĐS Việt Nam chứng kiến nhiều thăng trầm, đặc biệt là từ việc có nên để cho thị trường BĐS rơi tự do không. Để bạn đọc hiểu hơn về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
* Thưa ông, tổng quan thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu là tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư. Ông có thể lý giải vì sao lại xảy ra hiện tượng này? Đây có phải là hệ lụy của bong bóng bất động sản?
GS Đặng Hùng Võ: Theo tôi, đây là hệ lụy trực tiếp của nhược điểm mà thời gian thị trường sốt giá. Từ sau đổi mới đến nay, chúng ta trải qua 3 lần sốt giá vào các giai đoạn năm 1991 - 1993, giai đoạn 2001 -2003 và giai đoạn 2007 - 2008, đến cuối năm 2008 mới có biểu hiện xuống giá. Trước đó giá không bao giờ xuống. Đến năm 2008 đầu tiên là TP.HCM xuống trước, năm 2011 Hà Nội mới xuống.
Toàn bộ thời gian ấy làm nên ngữ cảnh của thị trường là chủ đầu tư dự án là thượng đế, khách hàng là người đi van xin, cầu cạnh. Chính vì vậy, nó (bất động sản) làm cho người mua bước chân vào dự án là đã thấy lợi ích họ. Bất kể hợp đồng nào cũng ký, không cần biết nội dung, chỉ cần biết nộp tiền bao nhiêu bao giờ có nhà. Lúc đó, có phiếu nộp tiền là người ta bán lại đã có lãi. Điều ấy tạo ra thị trường không giống bình thường, người bán nắm đằng chuôi. Người mua có lợi nhưng không bằng người bán. Người mua chỉ cần chen vào xếp chỗ đã có lãi.
Chính vì thế cơn sốt chỉ có lên hoặc nằm ngang, không có xuống. Điều ấy đã tạo thành khả năng xuống giá mạnh sau tháng 12/2008. Quy luật của thị trường lên đến một lúc nào đó lại xuống.
Nhìn xa hơn, thị trường chúng ta lên tích tụ từ sau đổi mới đến 2008. Quá trình tích tụ năng lượng đến lúc bị phá vỡ năng lượng thì chắc chắn khả năng rớt giá rất đáng kể. Vì đặc thù thị trường như vậy, khi thị trường rớt giá sẽ bộc lộ nhược điểm xuất hiện giữa hai bên ký kết với nhau. Trước họ không quan tâm thì giờ họ bắt đầu quan tâm. Trước họ chỉ chuyển hợp đồng đã sinh lợi. Nay, thị trường trầm lắng khả năng khó nên họ soi hợp đồng dẫn đến tranh chấp. Chủ đầu tư thì cần ký sao mình có lợi, người mua bị ép ký hợp đồng dù biết mình nắm lưỡi.
Khả năng rớt giá, trầm lắng là kết quả của quá trình lên giá quá dài từ năm 1986 đến nay, nó trầm lắng là đương nhiên. Tất nhiên nguyên nhân trực tiếp là các giải pháp kiếm chế của Chính phủ từ sau năm 2008.
* Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, BĐS đã chạm đáy, thậm chí xuyên đáy. Là một chuyên gia, ông có thể đưa ra quan điểm của cá nhân mình về thế nào là đáy?
GS Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng khái niệm mà mọi người cứ nói là chạm đáy, xuyên đáy chúng ta không nên đặt ra, vì khó xác định đâu là đáy. Đối với thị trường thì thuận mua vừa bán, quan hệ cung cầu quy định giá. Có thể nói khi nào bất động sản chạm được vào giá cả sản xuất, cái mà chủ đầu tư chi phí ra sản phẩm mang ra bán, chúng ta tạm cho đó là đáy.
Cái mà mọi người đang muốn hỏi chính là chi phí sản xuất. Sự thực mà nói, chúng ta tính được giá đất, giá xây dựng nhưng hiện nay người ta đang bàn đến nhà thương mại giá rẻ, ở nơi xa nữa có thể 5 triệu, ở quanh Hà Nội thì 10 triệu, gần hơn 12 - 13 triệu. Hiện nay các nhà đầu tư tính đến lợi nhuận thấp. Chúng ta có thể coi là đáy có thể đã đến rồi. Nhiều nhà đầu tư cho rằng 10 triệu đồng/m2 là giá khó tạo ra được. Nhiều người nói đáy là cao hơn. Tuy nhiên, đáy còn phụ thuộc vào kinh phí bôi trơn nhiều hay ít. Kinh phí "bôi trơn" nhiều thì giá cả cao hơn, ít thì giá cả sản xuất ít hơn.
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết, thị trường BĐS Việt Nam muốn rơi tự do cũng khó.
|