Vị Giáo sư này cho rằng, khung giá 165 triệu/m2 mới là một bước tiệm cận để vài năm nữa lại tăng để tránh sốc giá.

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố dự thảo Nghị định về khung giá đất năm 2015 áp dụng cho nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Nếu căn cứ theo dự thảo này, khu đất “vàng” nằm ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM có thể tăng gấp đôi. Tuy nhiên theo các chuyên gia, giá này mới chỉ gần hơn với giá thực tế.

Năm 2015 giá đất sẽ tăng 2,4 lần

Theo dự thảo, hiện giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng/m2. Trong khi đó, hiện mức trần giá đất tại Hà Nội và TP HCM vẫn vượt khung giá đất của Chính phủ cho phép là 20% khi đang ở mức 81 triệu đồng/m2. Các điểm có mức giá cao nhất hiện nay nằm ở phố Hàng Ngang, Hàng Đào thuộc TP Hà Nội và đường Nguyễn Huệ, Đồng khởi, Lê Lợi thuộc TP HCM.

Đất ở các đô thị có giá thấp nhất là 40.000 đồng/m2 áp dụng với giá tối thiểu đô thị loại 5 vùng Bắc Trung Bộ. Giá đất tối thiểu của đô thị loại 4 vùng Bắc Trung Bộ, đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị có giá trần là 129,6 triệu đồng/m2. Khung giá thấp nhất thuộc về các xã miền núi vùng Tây Nguyên với giá 15.000 đồng/m2. Giá cao nhất thuộc xã vùng đồng bằng Sông Hồng với giá tối đa là 29 triệu đồng/m2.

Cũng theo dự thảo, đối với trường hợp trên địa bàn tỉnh, thành phố có các loại đất thuộc vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế khó khăn mà giá đất phổ biến trên thị trường thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại, thì UBND tỉnh thành phố được quy định giá đất này thấp hơn 20% mức giá tối thiểu của cùng loại đất.

Như vậy, nếu khung mới được thông qua, giá đất “vàng” tại Hà Nội có thể được định giá lên tới hơn 162 triệu đồng/m2. Đất thương mại dịch vụ ở đô thị sẽ dao động trong khoảng từ 32 triệu đồng đến 192,6 triệu/m2.

Cần cân nhắc về mức giá tối thiểu

Về cơ bản, các chuyên gia đều đồng ý đối với đề xuất tăng giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường, đây là bước đi tốt bởi trước đây, khung giá đất ở chỉ có 60 triệu đồng/m2, Hà Nội và TP HCM cao nhất cũng chỉ đưa lên 86 triệu/m2 là bởi vì địa phương có thể đưa vượt giá trần khoảng 20%.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu khung giá đất vẫn chỉ giữ ở mức 60 triệu đồng/m2 sẽ dẫn tới 1 bi kịch. Ví dụ với một dự án ở Hàng Bài (Hà Nội), người dân đòi 700 triệu/m2 trong khi khung giá của Hà Nội chỉ có 86 triệu/m2 và khung giá của chính phủ chỉ có 61 triệu đồng/m2.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đưa khung giá là 165 triệu/m2, nhưng ở các địa phương sẽ chỉ đưa lên đến 200 triệu là cùng. Nếu mức giá đưa ra là 200 triệu trong khi thực tế là 500 triệu thì chắc người thiệt thòi là nhà nước, vì nguồn thu của nhà nước bị thất thu. Thuế được thu theo bảng giá này. Đây là một bước đi tiệm cận với giá thực tế, giá đất phải cao hơn, cỡ 500 triệu ở những nơi giá cao nhất. Nhưng đây là một bước tiệm cận để vài năm nữa lại tăng cao hơn nữa, tiệm cận bước nữa để tránh sốc giá”. GS. Võ bình luận.

Ở góc độ là chuyên gia về thẩm định giá, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài chính lại cho rằng, về giá tối thiểu, giá tối đa của khung giá đều phải tuân thủ “giá phổ biến” trên thị trường để làm căn cứ cho UBND các tỉnh xây dựng bảng giá cụ thể phục vụ thực hiện 6 mục đích xử lí quan hệ tài chính. Nên làm rõ: Chính sách cho thuê đất thì nên thu bao nhiêu trên giá; giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nên thu bao nhiêu để khuyến khích đầu tư...

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần cân nhắc về mức giá tối thiểu của khung giá: Nếu lấy giá phổ biến làm mức tối thiểu của khung giá trong khi ở nhiều nơi có giá thấp hơn giá tối thiểu sẽ xảy ra hệ quả: Mặt bằng giá ở nơi đó tăng lên không đúng. Từ đó sẽ dẫn đến xử lí chính sách tài chính bị sai lệch: Người có quyền sử dụng đất sẽ thắc mắc vì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ phải chi không đúng… Vì vậy cần có cơ chế xử lý vấn đề này.