Thông tư số 48/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính được ví như chiếc phao cứu sinh, giúp các doanh nghiệp bất động sản đang bị “mắc nghẽn” bởi quy định “nộp thuế một cục”, nhưng khi được triển khai trong thực tế, nhiều doanh nghiệp lại rơi vào thế “leo cột mỡ”.

Mừng với dự án cũ

Ngày 6/8/2014, UBND TP. HCM đã ban hành Công văn số 3800/UBND-TM hướng dẫn thực hiện việc giãn thuế cho các doanh nghiệp theo Thông tư 48. Ngoài ra, Thành phố cũng như yêu cầu các cơ quan liên quan công bố đường dây nóng để kịp thời xử lý các vướng mắc.

Đánh giá về chính sách này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, với quy định tại Thông tư 48, thì thời gian gia hạn nộp tiền sử dụng đất tối đa là 24 tháng kể từ thông báo lần đầu. Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có đủ khả năng triển khai dự án, cũng như nộp thuế cho Nhà nước, thay vì phải nộp một cục như trước đây. Trước đây, tiền mua quyền sử dụng đất, tiền nộp thuế đã ngốn hết một khoản lớn, nên khi triển khai dự án, doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, làm gia tăng áp lực lãi vay.

Vừa qua, Cục thuế TP. HCM cũng đã quyết liệt triển khai tháo gỡ khó khăn trong việc nộp thuế của các doanh nghiệp. Đơn cử, ngày 30/9/2014, Cục Thuế TP. HCM đã làm việc với các doanh nghiệp như Phước Kiển, Phát triển nhà Hoàng Phúc, Đại Thành, Địa ốc Quang Thái, Kinh doanh nhà Đoàn Nguyên, TECCO, Đại học Quốc gia TP. HCM… về gia hạn nộp tiền sử dụng đất, trong đó, một số doanh nghiệp đã được Cục đề xuất UBND Thành phố gia hạn.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một số doanh nghiệp có dự án đề nghị giãn thuế cho biết, nếu được Thành phố chấp thuận thì sẽ giảm bớt khó khăn, chi phí tài chính ban đầu cho dự án cũng vì thế mà bớt đi gánh nặng, giúp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả hơn. Giãn thuế có lợi cho cả doanh nghiệp và Nhà nước, vì nếu dự án dừng triển khai, doanh nghiệp cũng sẽ không lấy đâu ra tiền nộp thuế. Với bất động sản, không chỉ là chuyện của cơ quan thuế và doanh nghiệp, mà còn liên quan đến vấn đề an sinh xã hội với những người mua nhà.

Khó cho dự án mới

Trong khi nhiều chủ đầu tư có dự án đang triển khai “mở cờ trong bụng”, thì những doanh nghiệp có dự án vừa chuẩn bị thủ tục lại tỏ ra thất vọng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, việc quy định ngày 31/12/2014 là hạn chót tính từ ngày ra thông báo lần đầu doanh nghiệp phải hoàn thành tất cả thủ tục để được giãn thời hạn nộp thuế sử dụng đất khiến nhiều doanh nghiệp có dự án mới triển khai phải bó tay.

Theo ông Nghĩa, với những dự án bắt đầu triển khai, thì thời gian hơn 3 tháng để thực hiện hàng loạt thủ tục từ lập dự án, báo cáo khả thi, phê duyệt quy hoạch… đến tính mức thuế để ra được tiền thuế được chấp nhận giãn thuế là bất khả thi.

“Nếu mọi việc suôi sẻ và cùng một lúc làm nhiều thủ tục, chí ít phải mất ít nhất 6 tháng mới xong được các thủ tục, chưa kể, thông thường đa phần các dự án bất động sản phải mất từ 1 - 2 năm để hoàn thiện các thủ tục”, ông Nghĩa phân tích.

Đồng quan điểm với ông Nghĩa, trao đổi với Đầu tư Bất động sản về khả năng khởi động dự án để hưởng chính sách giãn thuế, rất nhiều chủ đầu tư khác cũng cho rằng, giãn thuế với thời hạn tối đa 24 tháng là chính sách ưu đãi rất có ý nghĩa với doanh nghiệp, nhưng với quy định hiện hành, để được hưởng ưu đãi, chẳng khác nào bắt doanh nghiệp “leo cột mỡ” để lấy quà.

Đơn cử, nhiều dự án bất động sản tại TP. HCM có số tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng, thuộc đối tượng tính giá thu tiền sử dụng đất bằng giá đất do UBND Thành phố quy định tại bảng giá đất (x) nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k). Tuy nhiên, hiện TP. HCM chỉ có hệ số k cho hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có hệ số k cho các dự án bất động sản. Như vậy, nếu doanh nghiệp có làm xong các loại thủ tục trong vòng 3 tháng, thì cũng không có cơ sở tính giá tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, với các dự án có số tiền sử dụng đất phải nộp trên 30 tỷ đồng, hay dự án bất động sản thông thường khác dù không bị vướng mắc như các dự án có tiền sử dụng đất phải nộp dưới 30 tỷ đồng như trên, nhưng lại có những khó khăn khác.

Theo đó, với dự án có tiền sử dụng đất trên 30 tỷ đồng tại TP. HCM, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất. Đối với các dự án bất động sản thông thường sẽ được tính bằng phương pháp so sánh trực tiếp (định giá đất).

Thực tế, cùng 1 lô đất, nếu để cho các công ty định giá, thì 10 công ty sẽ cho cả 10 kết quả khác nhau, thậm chí chênh nhau đến cả trăm tỷ đồng đối với dự án lớn. Với giá bất động sản thất thường như hiện nay, để “định giá chuẩn” là quá khó đối với các công ty định giá, cho dù công ty đó có chuyên nghiệp đến mấy. Vì thế, vượt qua thử thách định giá là không hề đơn giản đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết, nếu định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường hiện nay thì doanh nghiệp mới có niềm tin để khởi động dự án, còn định giá đúng theo thị trường, thì kinh doanh chẳng khác nào chơi một ván bài 5 ăn, 5 thua. Trong khi đó, theo đại diện một số cơ quan quản lý, họ sẽ không ký vào những hồ sơ có định giá thấp hơn quá nhiều so với giá thị trường.