Đứng trên góc độ một công dân thì không nên đòi hỏi nhà nước phải hỗ trợ quá nhiều cho BĐS. Bởi vì càng hỗ trợ nhiều thì người ta càng lười.

Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đã chia sẻ với Đất Việt như vậy. Theo ông Đực, việc giảm lãi suất để thúc đẩy thị trường là một cách làm tiêu cực.

Không nên đòi hỏi ưu tiên quá mức

* Thưa ông mới đây Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM có đề xuất Chính phủ xem xét giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội về mức 3 - 3,5%/năm. Theo quan điểm của ông đề xuất này có phù hợp?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Trước hết đứng trên góc độ nghề nghiệp bất động sản, địa ốc thì lúc nào tôi cũng ủng hộ đề xuất này. Vì nghề của mình được giảm lãi suất, tăng sức mua của dân thì đương nhiên là rất tốt.

Nhưng đứng trên bình diện của một đất nước thì mình cũng không nên đòi hỏi ưu tiên quá mức cho ngành nghề mình, có lợi cho mình. Vì thực tế còn nhiều ngành nghề khác cần có sự hỗ trợ của nhà nước, doanh nghiệp để ngành nghề đó tồn tại và phát triển cũng như bảo vệ được nhiệm vụ của quốc gia.

Ví dụ như nghề trồng rừng ở biên giới, nuôi trồng thủy sản ở biên giới, hải đảo. Hay như các ngư dân đánh bắt cá họ sắm một chiếc tàu để mưu sinh nhưng luôn phải đối mặt với hiểm nguy, bị đập phá làm hỏng, bắt bớ... nên cần phải được ưu tiên hơn.

Cho nên đứng trên góc độ một công dân thì không nên đòi hỏi nhà nước phải hỗ trợ quá nhiều cho bất động sản. Bởi vì càng hỗ trợ nhiều thì người ta càng lười.

Như với nhà ở xã hội thì các chính sách chỉ cần làm sao cho nhà có giá rẻ hơn. Ví dụ các thủ tục đơn giản hơn.

Trên thực tế muốn đăng ký một dự án làm nhà ở xã hội tốn cả năm trời. Trong khi đó chính Bộ Xây dựng 'đẻ' ra cái nhà ở xã hội này lại không tạo điều kiện để thủ tục nhanh hơn, chỉ cần 1 tháng, 2 tháng là xong chẳng hạn. Để rồi mọi thứ chi phí tăng lên, đẻ ra lãi suất...

Nếu có sự phối hợp tiếp tay của Bộ Xây dựng làm cho dự án này nhanh hơn thì giá có thể giảm xuống 2-3%. Rồi các doanh nghiệp tìm phương án khép kín từ thiết kế đến thi công sao cho tiết kiệm có thể giảm thêm 1-2% nữa.

Cho nên để giảm giá nhà thu hút được người dân mua nhà ở xã hội không chỉ có một cách duy nhất là giảm lãi suất, mà cách này cũng không nên.

Thay vào đó có nhiều cách khác đó là chính Bộ Xây dựng phải quyết liệt hơn trong chỉ đạo trong việc giảm bớt thủ tục, doanh nghiệp thì tích cực hơn trong việc triển khai, đấy mới là cách bền vững và lâu dài mà lại có ích cho nền kinh tế quốc dân chứ không chỉ cho một ngành của xây dựng, bất động sản.

Khi giảm thời gian, thủ tục doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được chi phí, bớt được lãi suất thì đương nhiên giá thành sẽ được giảm xuống. Giảm lãi là một cách làm tiêu cực.

* Theo con số Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố, tính đến ngày 30/11, tổng số tiền các ngân hàng đã cam kết cho vay gần 8.800 tỷ đồng, đạt khoảng 29% với tổng dư nợ là 4.364 tỷ đồng, tương đương hơn 14,5% của gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Với tốc độ giải ngân như vậy, liệu với mức lãi suất Hiệp hội đề nghị có là cơ sở để khơi thông việc giải ngân? Theo ông, điểm tắc của gói 30.000 tỷ nằm ở đâu và phải giải quyết như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Tôi từng có phát biểu cách đây hơn 1 năm sau khi gói 30.000 tỷ ra đời được 2 tháng tôi đã nhìn thấy sự thất bại thảm hại.

Bởi vì Bộ Xây dựng và ngân hàng không biết phối hợp, không tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể mua nhà được. Chưa tạo được điều kiện cho doanh nghiệp có thể bước vào làm nhà ở, làm những căn nhà nhỏ...

Để rồi sau hơn 1 năm trời mới thấy rằng những đề bài mà Bộ Xây dựng và ngân hàng đưa ra là không phù hợp và phải đổi đề bài.

Thế nhưng cho đến nay việc giải ngân cũng chưa tới 20% như thế là quá chậm. Trong khi chương trình đặt ra chỉ có 2 năm mà bây giờ kéo dài thành 3 năm thì coi như thất bại.

Sự tắc nghẽn này trước hết phải nhìn ở góc độ cung. Trước đây đa số chúng ta làm những căn hộ từ 80-100m2. Luật lệ hồi đó cũng khó cho các doanh nghiệp và chính lòng tham của các doanh nhân cũng muốn có lợi lớn nên mới dẫn đến thảm họa thừa căn hộ lớn, thiếu căn hộ nhỏ.

Cho nên đã tạo ra sự bất hợp lý của thị trường bất động sản. Người có nhu cầu thực sự về nhà ở lại không có nhà diện tích phù hợp. Doanh nghiệp lại chỉ chú ý đến những sản phẩm nhà diện tích lớn, đắt tiền nên hai bên lệch pha nhau.

Khi đó chúng ta tồn kho cung và tồn kho cả cầu. Cung còn tồn hàng trăm ngàn căn hộ lớn với giá trên 1 tỉ đồng đến 2 tỉ đồng nhưng cầu lại thiếu những căn hộ 500 triệu hoặc dưới một tỷ.

Đấy là một nghiệt ngã mà chính sách cũng như Bộ Xây dựng không nghĩ ra, không khuyến khích cho doanh nghiệp làm dẫn tới sai nhu cầu thực của người dân.

Thị trường phục hồi chỉ 10% còn 90% vẫn là ẩn số

* Nhìn từ góc độ khác, việc tồn kho bất động sản quá nhiều trong khi gói hỗ trợ đưa ra lại không tạo được cú hích cho thị trường còn là do người dân khó tiếp cận với gói hỗ trợ. Vậy ông bình luận ra sao về những nhận định lạc quan về BĐS năm 2015? Bản thân ông có đánh giá như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Đúng là người dân rất vui mừng khi có gói hỗ trợ này nhưng thực tế người dân được tiếp cận lại khó khăn.

Ví dụ nhìn từ địa phương là TP HCM, tiền từ gói 30.000 tỉ vào người dân rất ít (chiếm 1/3 của Hà Nội) trong khi đối với những người dân ở Hà Nội rất cao (khoảng 50%).

Đây là một sự thực cần đặt câu hỏi tại sao TPHCM lại không được hưởng ưu đãi mặc dù cũng có nhu cầu cao và tại đây cũng có rất nhiều người nhập cư.

Câu trả lời ở đây là Hà Nội dễ dàng cấp giấy phép chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Ở Hà Nội có nhiều dự án chuyển từ căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ.

Nhưng ở TPHCM lại rất khó khăn. DN muốn chuyển căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ gặp khó khăn hơn. Đến nay chỉ có khoảng 9-10 dự án thực hiện thành công việc chuyển từ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ.

Đáng lý ra việc chuyển đổi này phải được rộng mở hơn thì lại đi ngăn lại kiểm tra khiến việc giải nhân gói 30.000 càng bị ách lại hơn so với cả nước.

Còn về nhận định thị trường BĐS ấm lên hay lạc quan thì có thể nhìn từ TPHCM hiện có 200 dự án đã có quyết định thu hồi và khoảng 700 dự án đang trùm mền không hoạt động, số còn lại chỉ khoảng 50 dự án đang hoạt động.

Trong số 50 dự án này tạo ra một không khí rất sôi động tại TPHCM từ cuối năm 2014 và sẽ bùng nổ hơn trong năm 2015.

Vậy số phận của 700 dự án đang trùm mền sẽ ảnh hưởng như thế nào đến ngành bất động sản? Bao nhiêu dự án sẽ phải phá sản, bao nhiêu doanh nghiệp sẽ phải ra trước pháp luật, hoặc bỏ trốn? Rồi bao nhiêu dự án đã phá sản ngân hàng đã phải phát mại? Bao nhiêu dự án đang được ngân hàng gói lại để tránh bùng lên nợ xấu hoặc sự 'ung nhọt', tai tiếng bởi vì ở đây việc thế chấp có vấn đề, ai là người ký cho vay?

Cho nên có thể thấy bệnh của BĐS còn nặng nề lắm, ai thoát được thì mừng còn ai không thoát ra được thì nằm đó chờ ngày vỡ khối ung ra thôi.

Nói như vậy để thấy sự phục hồi của thị trường chỉ là 10% còn 90% vẫn là ẩn số.

* Nhiều ý kiến cho rằng thị trường nhà ở còn lặng sóng là vì giá nhà tại Việt Nam vẫn còn quá cao so với giá trị thực. Theo ông điều đó có đúng không? Theo đánh giá của cá nhân ông vì sao sau nhiều chính sách hỗ trợ cùng với việc điều chỉnh của các doanh nghiệp cung cấp nhà ở nhưng sức mua của dân vẫn chưa hồi phục như trước?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Nếu như người mua nhà cứ thắc mắc vì sao giá nhà ở Việt Nam cao không đúng với giá trị thực cũng dễ hiểu. Tuy nhiên phải hiểu rằng không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà tất cả các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác đều phải tính chi phí sản xuất, không ai dám hạ giá mà bán lỗ.

Còn giá nhà phù hợp mà sao thị trường chưa thấy sức mua của người dân mạnh lại, doanh nghiệp thì ngày càng nhiều thông tin bị phá sản thì phải nhìn từ nhiều yếu tố.

Chúng ta phải phải nhìn BĐS như một bệnh nhân đã ủ bệnh cách đây 3-4 năm rồi. Từ năm 2010 bệnh đã biểu hiện mà từ đó đến nay đủ để chuyển thành bạo bệnh.

Tất cả những doanh nghiệp BĐS từ năm 2013 đã chịu cảnh lãi chồng lãi. Trong khi từ đó đến nay không có nguồn thuốc nào thì không doanh nghiệp nào chịu nổi sự trả lãi đó.

Trong khi đó các chính sách thì rất là hời hợt, các thủ tục thì chỉ toàn làm khó khăn trở ngại cho doanh nghiệp và chưa có hỗ trợ nào thực sự hiệu quả. Duy chỉ đến khi có gói 30.000 tỉ thì lại bị thất bại.

Như vậy với một bệnh nhân bệnh nặng, nhà nghèo, bác sĩ thì bó tay không có thuốc thì chắc chắn là chết.

Có thể nói rằng thời gian này thị trường đang tự chuyển động người có nhu cầu thực tìm đến các doanh nghiệp có sản phẩm vừa tầm tay chứ không phải do tác động từ chính sách.

Xin trân trọng cảm ơn ông!