Có ý kiến cho rằng, sự đồng thuận chỉ đạt được nếu để người dân tự thương lượng giá với chủ đầu tư, nhằm tạo sự công bằng trong đền bù thay vì phải thông qua Nhà nước thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư.

Theo biểu giá đất UBND TP. Hà Nội công bố, khoản đền bù giải phóng mặt bằng tại khu vực phố Hàng Bài là 60 triệu đồng/m2. Song, CTCP Thời đại T&T, chủ đầu tư một dự án tại khu vực cho biết, đơn vị đã xây dựng phương án thỏa thuận đền bù theo mức giá cao hơn nhiều, như diện tích tầng một (thông tầng) là 500 triệu đồng/m2, đất tầng một không có nóc là 300 triệu đồng/m2 và tầng 2 là 200 triệu đồng/m2... Con số chủ đầu tư đưa ra gấp hơn 8 lần so với quy định của thành phố, nhưng điều đáng nói ở đây là với mức giá kỷ lục này vẫn không được nhiều chủ hộ chấp nhận.

Hay mới đây nhất, những hộ dân tại khu tập thể dầu khí số 97-99 Láng Hạ (Hà Nội) cũng đã được chủ đầu tư “ra giá” đền bù gấp 3 lần diện tích sử dụng cũ, sau nhiều năm không tạo được sự đồng thuận. Theo cam kết của Petrowaco, đơn vị này sẽ đền bù, bồi thường hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân trên nguyên tắc căn hộ cũ (với các diện tích từ 41,7 - 47,34 m2) đổi sang căn hộ mới (có diện tích 103-107,5 m2 hoặc 112,5 m2), mà không phải trả thêm tiền. Ngoài ra, các hộ dân còn nhận được khoảng 150 triệu đồng/hộ để chi trả tiền thuê nhà tạm cư trong suốt thời gian chủ đầu tư thực hiện dự án (dự kiến khoảng gần 30 tháng).

Có thể thấy, đây là mức đền bù, bồi thường hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân vào dạng “khủng” nhất trong các dự án cải tạo chung cư cũ từ trước đến nay. Theo một người dân sống tại khu tập thể dầu khí thì mức giá đền bù mà chủ đầu tư đưa ra là hợp lý và đã tính hết đến quyền lợi của đa số người dân sinh sống tại đây, nên anh sẵn sàng giao nhà cho chủ đầu tư để đi thuê nhà mới.

Đây chỉ là hai trong số nhiều dự án mà chủ đầu tư đưa ra mức đền bù cao bất thường. Cả hai dự án có điểm chung khi đều là những dự án đã kéo dài khá nhiều năm do vướng mắc giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, đây cũng đều là các dự án nằm ở những vị trí “đất vàng” của thủ đô, có chủ trương chuyển đổi sang căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại…

Lý giải cho giá đền bù cao bất thường tại các dự án trên, nhà đầu tư đều cho rằng, họ sẵn sàng chi thêm để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng. Ở các dự án này, chủ đầu tư đã chủ động xin thành phố tự thỏa thuận giá đền bù với người dân và đã được chấp nhận. Việc đền bù được chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với các hộ dân và đã đưa ra giá hợp lý trên cơ sở thực tiễn của thị trường.

Rõ ràng, khi đưa ra mức đền bù mới, chủ đầu tư vẫn phải đảm bảo phương án kinh doanh có lãi. Nó cũng đồng nghĩa với việc, nếu họ chỉ phải trả theo giá quy định của Nhà nước, DN sẽ được lợi rất lớn, trong khi người dân sẽ khó chấp nhận. Chính vì có quy định cứng giá đất đền bù như hiện nay, ở nhiều dự án, phần lớn người dân vẫn phải chấp nhận đền bù theo “Nhà nước” và đây chính là căn nguyên gây khiếu kiện kéo dài. Ngược lại, việc “cởi trói” giá quy định để chuyển sang giá đàm phán lại làm nảy sinh tình trạng mỗi nơi áp giá đền bù một kiểu.

Nói thêm về chuyện đền bù đất, ông Phạm Văn Chiến trú tại Hào Nam, Hà Nội cho hay: Chuyện đền bù thuộc dự án đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông đã có những bất ổn: người dân chấp hành tốt, giải tỏa sớm thì nhận tiền đền bù giá thấp; người dây dưa, khiếu nại lại được đền bù cao. Ông Chiến kiến nghị, Nhà nước quy định giá đền bù cho dân phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường… Từ thực tế đền bù “mỗi nơi một kiểu” như vừa qua cho thấy, nếu đền bù hợp lý, người dân sẵn sàng giao đất cho chủ đầu tư làm dự án.

Theo các chuyên gia, để công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thuận lợi thì cần có quy định cụ thể như thế nào là sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Và khi thu hồi đất nông nghiệp, các cơ quan chức năng phải đảm bảo lợi ích giữa các bên (Nhà nước - người dân - DN), đặc biệt coi trọng lợi ích của người dân khi họ không còn đất sản xuất và những người phải di dời đến chỗ ở mới. Có ý kiến cho rằng, sự đồng thuận chỉ đạt được nếu để người dân tự thương lượng giá với chủ đầu tư, nhằm tạo sự công bằng trong đền bù thay vì phải thông qua Nhà nước thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư.