Giải cứu BĐS: Cần một thông điệp rõ ràng (Ảnh minh họa)

Những ngày qua, cụm từ như “cứu” hay “không cứu” bất động sản (BĐS) được nhắc đến rất nhiều và có vẻ sẽ vẫn tiếp tục gây tranh cãi. Đặc biệt hơn, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố kế hoạch dành 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ vay mua nhà ở với lãi suất ổn định kéo theo tâm lý chờ đợi của không ít nhà đầu tư.

30 nghìn tỷ đồng có khả thi?

NHNH khẳng định mức lãi suất ưu tiên 6% trong 3 năm là phù hợp và sẽ không kéo dài thời hạn được hưởng mức lãi suất này, đối tượng mua nhà ở xã hội chưa nằm trong đợt xét này, theo đó NHNN khẳng định chỉ có người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang thuê, thuê mua nhà ở xã hội, và thuê mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 mới nằm trong diện được vay ưu tiên.

Nhiều ý kiến cho rằng số tiền 30 nghìn tỷ đồng NHNN tái cấp vốn cho 5 ngân hàng thương mại nhà nước là quá nhỏ, đề nghị tăng thêm. Về phía NHNN cho rằng, việc sử dụng 30 nghìn tỷ đồng đã được Chính phủ và NHNN tính toán kỹ trong đó có tính đến việc ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát trong ngắn và trung dài hạn.

Về lãi suất cho vay, một số ý kiến đề nghị NHNN quy định rõ lãi suất sau thời điểm 15/4/2016, thời điềm hết thời gian hỗ trợ 3 năm lãi suất 6%/năm. Xong NHNN cho rằng, việc áp dụng lãi suất 6%/năm và cố định trong 3 năm đã là sự cố gắng của Chính phủ và NHNN, sau thời gian này, NHNN công bố mức lãi suất ưu đãi mới để phù hợp hơn với tình hình thực tế.

Hiện chưa thể có kế hoạch chi tiết về việc cho vay này bởi mọi việc mới bắt đầu. Tuy nhiên người vay bắt buộc phải có sổ đỏ hay tài sản thế chấp hay chứng minh nguồn thu nhập của mình để có thể thanh toán tiền vay cả gốc lẫn lãi khi đến hạn. Đây là rào cản đối với nhiều người trong việc tiếp cận nguồn vốn này.

Các chuyên gia nói gì?

Mới đây, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội sau khi tham vấn nhiều ý kiến của các đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, các nhà kinh tế đã có thông điệp rằng sẽ không cứu BĐS, thực tế muốn cứu cũng không được.

Theo GS Đặng Hùng Võ, chuyên gia hàng đầu về bất động sản, tài chính cho biết cụm từ “giải cứu” đang gây nên những hiểu nhầm trên thị trường. Kể từ cuối năm 2012, thị trường BĐS bắt đầu có những dịch chuyển, tuy nhiên sự dịch chuyển này không mang tính đột biến và hiện tại hàng tồn kho cao gắn liền nợ xấu, kéo theo sự khó khăn của nhà đầu tư; đây là căn nguyên của việc “giải cứu” trên thị trường.

Còn theo TS Alan Phan, hiện nợ xấu ngân hàng chồng chất, giờ phải cho vay thêm thì sẽ rất "ngượng ngùng". Chính phủ rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một vài đối tượng. Thị trường BĐS Việt Nam chỉ cầm máu một chút và vết thương sẽ không khỏi. Do vậy, giải pháp này không khả thi, nên để thị trường tự điều chỉnh sau 4 - 5 năm có thể quay về thời hoàng kim, TS Alan Phan nhấn mạnh.

Tâm lý của nhà đầu tư

Trước thực trạng nhiều doanh nghiệp BĐS đang có tâm lý chờ đợi một sự giải cứu nào đó thay vì chủ động hạ giá bán, khuyếch trương, tiếp cận thị trường…  Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường BĐS, Nhà nước không đủ khả năng. Hơn nữa, điều này càng khuyến khích cho cung cách làm ăn liều mạng, lãi được hưởng, lỗ Nhà nước san sẻ, tạo tiền lệ xấu cho các cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.

Để giải quyết nợ xấu trong năm 2013, trong đó có nợ xấu BĐS, cơ quan trên cho rằng, Chính phủ cần đưa ra một thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu nào đối với DN kinh doanh BĐS trung cấp và cao cấp mà để thị trường quyết định. Điều này sẽ buộc các DN có liên quan phải tính toán sớm hạ giá, giúp phá băng và tạo thanh khoản cho thị trường, qua đó đẩy nhanh quá trình điều chỉnh về điểm cân bằng dài hạn.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần sử dụng nguồn lực nhất định cùng những ưu đãi về chính sách để hỗ trợ các DN xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp để phục vụ cho số đông người lao động thu nhập thấp, không thể mua nhà ở với giá cao.

- Tính đến ngày 31/8/2012, dư nợ tín dụng của BĐS khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ nợ xấu là 6,6%. Nếu tính dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS, gồm cho vay để kinh doanh  BĐS, vay để đầu tư sản xuất và kinh doanh, thế chấp bằng BĐS thì con số này khoảng 57% tổng dư nợ, tương đương khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng. Đến thời điểm này có lẽ con số trên đã tăng lên nhiều (số liệu từ NHNN).

- Hiện cả nước có khoảng 2.400 dự án và khoảng 71.000 ha đất cho BĐS. Hàng tồn kho cả nước khoảng 16.500 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng, hơn 25.000 m2 văn phòng cho thuê.