Hàng ngàn căn hộ, nền đất đã được khách hàng đóng đủ tiền theo hợp đồng mua bán hay hợp tác đầu tư, nhưng sổ đỏ của dự án/nền đất bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Do đó việc cấp giấy chứng nhận (GCN) cho người mua nhà bị bế tắc.

Cắm hàng loạt

Trao đổi với ĐTTC, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất TPHCM, cho biết từ năm 2001 đến nay TP đã cấp được 145.559 GCN cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Riêng trong 9 tháng năm 2014, TP cấp 7.488 GCN  gồm 2.343 nền đất và 5.105 căn hộ, các tháng còn lại của năm 2014 dự kiến cấp tiếp 3.000 GCN.

Hiện nay ngoài 349 dự án phát triển nhà ở đã được cấp GCN, 22 dự án mặc dù đã hoàn thành bàn giao nhà nhưng chủ đầu tư chưa thể làm thủ tục cấp GCN cho người mua nhà. Nguyên nhân do quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong tương lai đã được thế chấp tại ngân hàng; quyền sở hữu đất, quyền sở hữu tài sản bị tòa án ngăn chặn để thi hành án, vi phạm về xây dựng…

Theo thống kê chưa đầy đủ, có hàng ngàn căn hộ, nền đất đã được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng nhưng giấy tờ liên quan đang bị thế chấp tại ngân hàng.

Thực ra vấn đề chủ đầu tư thế chấp sổ đỏ, dự án cho ngân hàng để vay vốn nhưng việc giải chấp chậm hoặc mất khả năng làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân, đã được lãnh đạo UBND TP chỉ đạo giải quyết trong nhiều cuộc họp nhưng vẫn chưa có lối ra. Nhiều cơ quan chức năng cho rằng đây là tình huống pháp luật chưa dự liệu trước để điều chỉnh, là kẽ hở các chủ đầu tư lợi dụng để huy động vốn 2 lần, làm thiệt hại đến quyền lợi người mua nhà.

Do đó, tại cuộc họp giữa lãnh đạo TP với các quận, huyện, sở, ngành mới đây, nhiều ý kiến thống nhất quan điểm chính quyền phải can thiệp để cấp sổ hồng cho người mua nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, đóng tiền mua đầy đủ cho chủ đầu tư. Hiện TP đang soạn dự thảo về vấn đề này.

Theo đó, cơ quan nhà nước sẽ ra thông báo về việc cấp sổ hồng cho cư dân đã mua nhà trong dự án. Thông báo được niêm yết công khai và gửi đến ngân hàng đang nhận thế chấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai. Sau 15 ngày, nếu các ngân hàng có ý kiến sẽ hướng dẫn ngân hàng và chủ đầu tư xử lý phần nợ và tài sản thế chấp theo hướng chỉ thế chấp phần tài sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Nếu ngân hàng không hồi âm, cơ quan có thẩm quyền sẽ làm thủ tục cấp sổ hồng cho người dân.

Cơ quan nhà nước sẽ đứng ra thu số tiền 5% còn lại của người mua nhà để cấp sổ hồng. Nếu ngân hàng hợp tác, số tiền 5% khách hàng đóng tiếp sẽ được ngân hàng giữ để trừ khoản nợ của chủ đầu tư; nếu ngân hàng không hợp tác, cơ quan chức năng sẽ gửi số tiền này vào Kho bạc Nhà nước. Đối với trường hợp các dự án bị các cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn do chủ đầu tư còn mắc nợ cũng giải quyết tương tự.

Bất ổn về luật

Trao đổi với ĐTTC, ông Phạm Ngọc Liên cho biết trước khi biên soạn dự thảo này, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất sẽ đề nghị Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM làm việc với các ngân hàng thương mại để lấy ý kiến, trên tinh thần để chủ đầu tư và các ngân hàng nhận thế chấp hợp tác, giải quyết với nhau.

Về công nợ, có thể sau khi xem xét diện tích thế chấp, phần nào chủ đầu tư cân đối được sẽ ưu tiên giải chấp phần diện tích, tài sản của khách hàng ra. Để giúp làm sao ngân hàng giải chấp mà không mất vốn, góp phần giải quyết nợ xấu, Ngân hàng Nhà nước phải đứng ra đảm bảo cho các ngân hàng thương mại…

Luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn luật sư TPHCM) cho rằng sự quan tâm của UBND TPHCM và các cơ quan liên quan đến quyền lợi thiết thực đối với người dân mua nhà nhưng chưa được cấp chủ quyền là việc làm đáng hoan nghênh, tuy nhiên dưới góc độ pháp lý vẫn chưa ổn.

Cụ thể, nếu chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai cho ngân hàng có đăng ký giao dịch bảo đảm, UBND TPHCM và các sở, ban, ngành không thể can thiệp để cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà được. Vì quan hệ thế chấp giữa chủ đầu tư và ngân hàng là quan hệ dân sự.

2 chủ thể này tự nguyện xác lập quan hệ nên phải chính 2 chủ thể này kết thúc quan hệ do họ xác lập. Cho nên, việc ngân hàng lên tiếng hay không lên tiếng sau 15 ngày niêm yết như dự kiến của quy định không ảnh hưởng đến ngân hàng, vì quyền lợi của ngân hàng đã được pháp luật bảo vệ.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Hữu Tín chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì kết hợp với các sở, ngành liên quan soạn dự thảo văn bản trình UBND TP về chủ trương và trình tự cấp giấy chủ quyền. Để bảo đảm về pháp lý, Sở Tư pháp báo cáo với Bộ Tư pháp về cách làm của TPHCM để gỡ những vướng mắc trong thực tế quy định của pháp luật chưa điều chỉnh hết.

Dự kiến trong tháng 11-2014, UBND TP sẽ ban hành văn bản này. Đến đầu tháng 12, các cơ quan chức năng bắt đầu cấp giấy hồng cho các dự án còn bị thế chấp ở ngân hàng.