Ông Phạm Sỹ Liêm - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN đã khẳng định hiện tượng sốt căn hộ trong thời gian vừa qua, khẳng định nếu có cũng chỉ là sốt cục bộ. Vậy, tại sao giá nhà, đất lại tăng và tăng ở mức độ nào là hợp lý? DN nghĩ gì về việc tăng giá, về việc đánh thuế luỹ tiến, về khái niệm đầu cơ?

Tất cả các chuyên gia, nhà quản lý, DN lẫn người tiêu dùng đều khẳng định hiện nay trong tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà và đất ở cầu lớn hơn cung rất nhiều.

Cung thiếu trầm trọng

Tuy nhiên sự chênh lệch cung cầu đó chỉ tồn tại chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, những nơi mà dân cư ngày càng đông, nhu cầu cao nhưng những dự án, khu nhà ở, khu chung cư, đô thị mới luôn trong tình trạng giẫm chân tại chỗ. Cơn sốt chung cư cao cấp, hạng sang trong thời gian qua tại TP.HCM cũng không tránh khỏi sự chênh lệch về cung cầu nhưng đó cũng chỉ là một phân khúc nhỏ của thị trường.

Điều này khiến một chuyên gia về thị trường đặt câu hỏi: Nhỏ mà đã tác động như vậy thì phân khúc nhà ở trung bình hoặc giá rẻ, nếu có sốt không biết sẽ tác động như thế nào? Nếu không sớm nhìn nhận và đưa ra những giải pháp hợp lý thì cơn sốt phân khúc nhà này sẽ diễn ra trong nay mai.

Lý do vẫn là nguồn cầu về phân khúc nhà loại này đang tăng chóng mặt trong khi cung thì gần như bằng không. Một nhà quản lý khẳng định, những dự án về chung cư, khu đô thị được đưa vào sử dụng và đang được xây dựng tại HN và TP.HCM chủ yếu là những dự án cũ. Các dự án mới chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Thậm chí, một DN cho biết, nhiều nhà chung cư, ngay cả những nhà đang chuẩn bị cải tạo, đơn xin đặt hàng mua theo giá gốc đã vượt quá gần 10 lần so với nguồn cung. Chỉ có khoảng 300 căn hộ nhưng đã có tới hơn 3.000 đơn xin mua. Đó là chưa tính đến việc nếu bán ra ngoài. Hầu hết các dự án đều trong tình trạng như vậy, cho dù giá bán không phải thấp.

Dự án “rùa” đổ dầu vào lửa

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, trong 4 năm qua, Hà Nội có tới 24 dự án mới nhưng chỉ có 4 dự án được triển khai - một con số quá nhỏ. Nếu tất cả 24 dự án được đưa vào sử dụng thì cũng chưa chắc đã đủ đáp ứng được nhu cầu chứ nói gì đến 4 dự án. Đó là chưa tính đến xem các dự án đó nằm ở đâu, khu vực nào? Tại sao lại có hiện tượng chậm triển khai như vậy? Phải chăng DN đang cố tình chần chừ để nâng giá?

Một DN khẳng định: Chúng tôi muốn làm nhanh, quay vòng vốn nhanh. Các dự án càng để lâu càng bất lợi cho chính DN. Xây dựng, hoàn thành thì nhanh nhưng mấu chốt là xin phép, hoàn thành thủ tục để được xây mới quan trọng. Nhiều dự án để hoàn thành thủ tục (bắt đầu xin phép đến khi xây dựng) phải mất tới 2 -3 năm nhưng có khi vẫn chưa xong. Có những dự án phải cần tới hàng chục con dấu. Đó là chưa tính đến việc để được con dấu đó phải mất mấy lần đi đi, lại lại nữa vì không phải cứ một lần là được, phải bổ sung, sửa chữa... Nhiều dự án, vừa trình xong phương án này, được chấp nhận lại phải... xin lại do có những thay đổi về thuế, về hàng loạt vấn đề.

Dự án 409 đường Tam Trinh, Hà Nội là một ví dụ. Tính đến nay dự án này đã xin phép, làm thủ tục được hơn 4 năm (từ năm 2003) nhưng vẫn chưa xong thủ tục mà mấu chốt là do điều chỉnh về thuế đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất. Cứ tính xong phương án của năm 2006, chưa xong thủ tục, xác định giá lại phải điều chỉnh vào năm 2007...

Ban đầu chỉ nộp 3 triệu đồng/m², điều chỉnh lần sau lên 9 triệu đồng/ m² và nếu không làm kịp, sắp tới lại phải điều chỉnh tiếp, nếu thuế tăng thì quả thật không biết khi nào thì xong. DN thực hiện dự án này ngao ngán: “Không kiên trì hàng năm không thể làm nổi một dự án. DN muốn làm nhanh lắm chứ, nhưng không thể”. Vậy đó, nếu cứ tình trạng này, cung thiếu trầm trọng sẽ càng đẩy giá tăng.

Tại sao nhiều căn hộ cách đây 2 - 3 năm DN chỉ bán với giá 5 - 6 triệu đồng/ m² nhưng hiện nay nếu thực hiện những dự án đó giá bán không thể dưới 10 triệu đồng m² và có thể còn cao hơn. Số tiền tăng thêm này không phải là lợi nhuận gia tăng của DN vì giá tăng phụ thuộc vào thị trường, chính sách. Đó là chưa kể nguyên liệu đầu vào tăng mạnh từ thép, ximăng, giá cả...

Nếu tính từ năm 2003 đến nay trượt giá khoảng 30% và DN bắt buộc phải tăng giá bán căn hộ. Việc tăng giá đó sẽ làm cho giá nhà chung cư, đất đang sử dụng tăng theo. Điều đó không thể tránh khỏi, nhất là trong tình trạng bài toán cung cầu chưa được xử lý, cân đối. Đó là chưa tính đến việc nếu tiếp tục tăng thuế đất mà DN chưa tính toán xác định giá xong thì chi phí lại tiếp tục đội lên, lại phải tăng giá và người gánh chịu lại là khách hàng.

Tuy vậy, làm sao giải xong bài toán cung cầu mà mấu chốt nằm ở khâu thủ tục lại là câu hỏi đang chờ cơ quan chức năng trả lời.

THUẾ LUỸ TIẾN THẾ NÀO?

Trong nhận định của mình trên Báo DĐDN số 90 ngày 9/11, Giáo sư Đặng Hùng Võ đã đưa một giải pháp bình ổn thị trường nhà đất: Thuế!

Tuy vậy, một DN xin giấu tên cho biết 70% căn hộ, nhà đất hiện nay là do người dân đầu cơ, mua đi bán lại. Các DN chỉ nắm khoảng 30%. Việc đánh thuế luỹ tiến sẽ không đơn giản. Bởi nhiều người có nhà, có khi vài ba căn hộ, khu đất nhưng không đứng tên, vậy thì việc xác định để đóng thuế như thế nào?

Thuế luỹ tiến đánh vào người đầu cơ, vào DN không thể giống nhau và khi đó nhiều người đầu cơ nếu có vài ba căn nhà, căn hộ họ sẽ sẵn sàng thành lập một Cty, DN để lách thuế. Nói chung, việc đánh thuế luỹ tiến nhằm vào các nhà đầu cơ là hợp lý nếu so sánh với nhiều thị trường nước ngoài. Nhưng tại thị trường VN thời gian thực hiện vấn đề này nên xem xét kỹ. Bên cạnh đó là tính đồng bộ trong việc thực thi vì nếu không giá nhà đất, chung cư tại nhiều tỉnh thành sẽ vẫn tiếp tục tăng.

Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp