Các nhà bất động sản sử dụng một số chiêu trò làm người dân lầm tưởng thị trường đang ấm lên, nguồn cung hạn hẹp.

PGS.TS Phạm Tất Thắng, nghiên cứu viên cao cấp Bộ Công thương nhận xét như vậy khi bàn về giá nhà ở Việt Nam.

* Mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam có nói, giá nhà của Việt Nam không nằm top 20 đắt nhất thế giới. Vấn đề ở Việt Nam là lương quá thấp, trong khi chi phí vật liệu thì ngang với thế giới nên việc bán nhà theo lương là không thể thực hiện. Ông bình luận như thế nào về quan điểm trên? Theo ông, đó có phải là nguyên nhân khiến cho thị trường BĐS Việt Nam điêu đứng trong những năm qua?

PGS.TS Phạm Tất Thắng: - Nhiều người đã nói rằng, bong bóng bất động sản đã bị thổi giá lên quá cao, đến lúc thị trường không chịu nổi thì nó phải vỡ. Đó là điều tất yếu.

Có một thời kỳ người ta cứ bán căn hộ, bán đất trên giấy và ai mua được coi như thắng vì giá chỉ có lên chứ không có xuống. Điều đó là phi thị trường vì khi đó người ta mua nhà không phải để ở mà chủ yếu để đầu cơ, kiếm lời. Nhưng khi bong bóng BĐS xẹp xuống thì nhu cầu và hoạt động buôn bán theo kiểu như thế không còn nữa.

Khi thị trường trầm lắng, đã có một số điều chỉnh mang lại kết quả. Nhà đầu tư chia nhỏ căn hộ thành 40m2, 50m2, 60m2 để khoảng dưới 2 tỷ/căn, những người có nhu cầu ở thực sự sẽ mua với điều kiện phải có nhà ngay.

Cho đến nay, dù giá nhà đã xuống rất nhiều nhưng so với thu nhập bình quân của người dân vẫn còn quá cao và có lẽ cho đến nay không ai có thể mua nhà bằng tiền lương tích lũy cả mình. Điều đó cho thấy, hàng hóa chuẩn bị ra không tương thích với sức mua.

Các nhà BĐS đã tìm đủ mọi cách để được Nhà nước hỗ trợ và đúng là Nhà nước cũng đã đưa ra một số giải pháp để tăng thêm cầu như tung gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, cho phép người nước ngoài mua nhà, đơn giản hóa thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng. Nhà nước cũng cho phép điều chỉnh các dự án trước đây dù điều đó có thể đem lại hậu quả khôn lường cho sau này.

Thế nhưng, những biện pháp này chỉ mang tính chất hỗ trợ tạm thời để cải thiện phần nào quan hệ cung cầu của thị trường BĐS còn về bản chất, giá BĐS vẫn đang quá cao so với khả năng thanh toán.

Gần đây, các nhà BĐS cùng với một số cơ quan truyền thông cố gắng làm cho người ta hiểu rằng thị trường BĐS đang ấm lên, thậm chí còn có một số chiêu trò mang tính chất quân xanh, quân đỏ để thể hiện nguồn cung rất hạn hẹp và người ta đang đổ xô vào mua để kích thích nhưng tất cả những cái đó chỉ mang tính chất nhất thời.

Tôi cho rằng, thị trường BĐS sẽ còn đìu hiu một thời gian dài và cần có sự điều chỉnh cả cung và cầu, còn nhu cầu có căn hộ, nhà ở vẫn rất lớn nhưng khả năng thanh toán lại không có.

Như vậy, ý kiến của ông Nam mới chỉ đúng một nửa. Giá nguyên vật liệu chẳng qua là một yếu tố hình thành nên giá nhà, căn hộ, bất động sản mà thôi. Đã có một thời kỳ thị trường BĐS phát triển nóng kéo theo giá nguyên vật liệu cũng lên. Người ta đầu tư vào lĩnh vực này thì nó có tác dụng như vậy. Trong thời kỳ này, nguồn cung về nguyên vật liệu, thiết bị phục vụ cho xây dựng được cải thiện rất lớn nhưng hiện nay giá cao quá, tất cả đều quá cao so với khả năng thanh toán của thị trường.

* Thưa ông, nếu chấp nhận phát ngôn trên thì phải hiểu như thế nào về những thực trạng thu hồi đất của dân với giá rẻ mạt để làm khu đô thị, đầu cơ tạo bong bóng bất động sản? Trên thế giới đã có tiền lệ nào về việc định giá bán nhà không dựa trên thu nhập của người dân hay không?

PGS.TS Phạm Tất Thắng: - BĐS Trung Quốc cũng có thời kỳ phát triển nóng, họ tập trung đầu tư vào thành phố nọ, thành phố kia nhưng chỉ sau một thời gian chúng trở thành thành phố chết. Đấy là Nhà nước Trung Quốc còn hỗ trợ người dân một phần để mua nhà. Nhưng Việt Nam thì không có điều kiện đó nên trước đây phần lớn người ta chỉ dùng số tiền có được rồi đi vay ngân hàng đầu tư vào BĐS lướt sóng kiếm lời. Tất cả những chuyện đó bây giờ đóng băng và tạo nên nợ xấu của ngân hàng.

* Có một điều rất nghịch dị ở Việt Nam là khi cần xin ưu đãi, lập tức các lý do như nước nghèo, thu nhập của người dân thấp... được đưa ra. Nhưng khi bán hàng với giá cao thì sẽ viện cớ vẫn... thấp hơn thế giới (điện, xăng dầu...). Thưa ông, phải hiểu điều nghịch dị trên như thế nào? Phải chăng, lỗi ở đây lại thuộc về người dân vì không có thu nhập cao như thế giới?

PGS.TS Phạm Tất Thắng: - Các nhà kinh doanh BĐS bây giờ tìm đủ mọi cách để Nhà nước cứu. Chuyện đó cũng dễ hiểu. Nhưng Nhà nước không thể cứu được BĐS vì khi các nhà đầu tư, các doanh nghiệp BĐS ăn nên làm ra, 1 vốn 4 lời không ai nghĩ gì đến vai trò của Nhà nước.

Thứ nữa, Nhà nước cũng không đủ năng lực để cứu thị trường BĐS với số lượng tồn kho lớn như vậy. Và nếu có chăng chuyện Nhà nước cứu bằng cách thổi vào đó cái gì thì chỉ làm méo mó thị trường mà thôi. Những biện pháp mà Nhà nước đưa ra như tôi đề cập ở trên chỉ mang tính hỗ trợ, giúp đỡ tạm thời để phần nào cải thiện quan hệ cung cầu của thị trường BĐS.

Không thể đổ lỗi cho người dân rằng vì họ không có thu nhập cao nên không mua được nhà. Ai cũng muốn có thu nhập cao, muốn có nhà ở nhưng không phải cứ muốn là được.

Đối với giá điện, xăng dầu... cũng đang được viện cớ thấp hơn thế giới để được bán giá cao. Nhưng đấy là vấn đề độc quyền khi Nhà nước vẫn giao cho các doanh nghiệp, có thể là doanh nghiệp nhà nước hay một nhóm nào đó, nắm giữ. Họ tìm mọi cách để thu lời nhiều nhất cho nên mới xảy ra tình trạng giá lên thì lên rất nhanh, rất nhiều nhưng xuống lại rất ít.

Độ lệch giữa giá thị trường trong nước với giá thị trường ở nước ngoài luôn luôn giữ một khoảng cách để đem lại cái lợi nhất cho những người độc quyền. Khi bị lên án, chuyện đó có thể bớt đi nhưng bản chất của nó vẫn không được giải quyết. Muốn giải quyết tận gốc vấn đề thì phải phải xóa bỏ sự độc quyền.

* Theo ông, cần phải thay đổi như thế nào để không còn những lý luận "giá không cao mà do thu nhập người dân thấp" và người dân được hưởng những sản phẩm, dịch vụ có giá cả phù hợp?

PGS.TS Phạm Tất Thắng: - Để người dân được hưởng những sản phẩm, dịch vụ có giá cả phù hợp phải đảm bảo thể chế thị trường một cách nghiêm chỉnh. Nhà nước hãy tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, đừng o bế doanh nghiệp nhà nước hay một số đại gia có quan hệ thân thiết với các nhà lãnh đạo. Nhà nước hãy trở về đúng vai trò là người cầm cân nảy mực tạo ra môi trường vĩ mô cho doanh nghiệp kinh doanh, cạnh tranh.

Trong những năm gần đây, Nhà nước cứ nói là chuyển sang cơ chế thị trường nhưng trên thực tế lại tăng cường những văn bản, chỉ đạo làm thay thị trường rất nhiều và tâm lý của một số bộ ngành lại muốn quay trở lại tình trạng xin cho rất phổ biến. Chuyện ấy đi ngược với xu thế.