Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực vào ngày 1/7/2014. Điều mà người dân quan tâm là giá đất được tính thế nào khi luật đưa ra quy định hội đồng thẩm định giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Yêu cầu định giá độc lập

Theo Luật Đất đai (sửa đổi), việc định giá đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Trong cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Luật cũng quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm/lần. Nếu trong thời gian thực hiện, giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Đây là lần đầu tiên, vấn đề định giá đất độc lập được đưa vào luật và đó là một trong những yếu tố để các cơ quan có quyền định giá làm cơ sở định giá chứ không phải để tham khảo. Luật đã đưa ra quy định hội đồng thẩm định giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. Trong hội đồng có đại diện các ban ngành liên quan và sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập, góp phần làm cho việc định giá khách quan hơn.

Trường hợp nào áp dụng bảng giá đất?

Bảng giá đất được áp dụng tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời, bảng giá đất còn được áp dụng khi tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai…

Liên quan đến giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định giá đất khi bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến nhưng giá "phổ biến" như thế nào rất khó xác định. Khi chuyển nhượng, thông thường người dân không khai thật giá chuyển nhượng mà chỉ khai theo giá quy định của Nhà nước, để nộp thuế thấp hơn so với giá trị thật của đất đai. Bên cạnh đó, Luật quy định xây dựng bảng giá đất 5 năm/lần bản chất là "bình mới rượu cũ". Trước đây, bảng giá đất được công bố hàng năm nhưng thực tế chỉ điều chỉnh 5 - 10% chứ không điều chỉnh toàn bộ. Luật mới quy định 5 năm xây dựng bảng giá đất một lần nhưng nơi nào có biến động thì điều chỉnh, nghe qua tưởng mới nhưng bản chất như cũ. Vì vậy, phải trao đổi kỹ để đưa ra phương án khắc phục bất cập bảng giá đất hiện nay.

Trong Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi), chúng ta phải lưu tâm tới việc hội đồng thẩm định giá đất phải hoạt động thực chất, không phải là hình thức, bởi chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất lại chính là chủ tịch UBND cấp tỉnh.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ