Liên tiếp các dự án chung cư tại Hà Nội đã tung các chiêu khuyến mãi, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp. Động thái này cho thấy, nhà chung cư đang ế? Giá trị ảo đang dần trở về đúng giá trị thực? Và khách hàng sẽ là người được lợi nhất?

Từ đầu năm đến nay, các dự án chung cư tại Hà Nội không ngừng được tung ra thị trường, đặc biệt là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp. Ước tính có khoảng trên 20,000 căn hộ đã được tung ra trong những tháng qua. Nguồn cung dồi dào khiến thị trường khó hấp thụ nên các chiêu khuyến mãi được áp dụng triệt để

Cụ thể như FLC Landmark Tower hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên đến 85% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Dự án Mulberry Lane, dự án Richland Southern, dự án Indochina Plaza đều đã thực hiện giảm giá, chiết khấu giá bán từ 5 - 10% cho khách hàng, giãn tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ, miễn phí quản lý chung cư cho khách hàng trong những năm đầu sử dụng. Hay như mới đây, chủ đầu tư dự án khu đô thị sinh thái Ecopark đưa ra một chương trình ưu đãi giá đặc biệt dành cho khách hàng mua căn hộ trong thời gian diễn ra chương trình sẽ được nhận ngay mức chiết khấu 10% trên giá bán. Giá ưu đãi chỉ còn 18.5 triệu đồng/m2.

Dạo qua một số sàn giao dịch bất động sản, lượng khách đến sàn cũng không nhiều, khiến cho thị trường càng thêm ảm đảm! Hầu hết các khách hàng chỉ tham khảo thông tin nhưng lại không mặn mà tiến hành giao dịch. Theo giám đốc một sàn giao dịch bất động sản cho rằng, các dự án có quy mô lớn, số lượng căn hộ nhiều đã đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở thực tế của người dân. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công không cao vì đa số người mua cho rằng, giá phân khúc chung cư hiện nay vẫn ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người.

Không chỉ chung cư cao cấp mà ngay cả những căn hộ thuộc phân khúc trung bình có mức giá bán 20-25 triệu đồng/m2 cũng đang rơi vào tình cảnh đóng băng. Cũng trong tình trạng đó, lượng thông tin rao bán căn hộ trên mạng internet cũng tăng mạnh. Không chỉ đưa ra mức chênh hợp lý, các sàn còn đưa ra nhiều ưu đãi thậm chí còn bán thấp hơn giá gốc mà vẫn chưa tìm được khách mua. Bên cạnh đó, một trong những thông tin bất lợi khiến người mua không “mặn mà” với chung cư bởi trong thời gian qua một số khu nhà liên tiếp được điều chỉnh giá dịch vụ (với số tiền hàng tháng không nhỏ) khiến không ít người bức xúc.

Một báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường nhà ở những năm trước có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào tình trạng bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung cư cao cấp) có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp lại quá thiếu.

Người nào có tiền không phải vay lãi ngân hàng sẽ mua được đúng giá trị của nó. Ngược lại, người nào có tiền đầu tư phải vay ngân hàng thì rủi ro lớn. Cho nên thời điểm này vay ngân hàng đầu tư bất động sản với lãi suất có thể lên đến 25% mà mua trên giá thị trường thì rủi ro cao.

Theo các chuyên gia bất động sản, thời gian tới để cải thiện tình hình các chủ đầu tư sẽ cạnh tranh mạnh với nhau về chất lượng và tiến độ xây dựng. Các chủ dự án ra hàng sớm, chất lượng tốt sẽ thu hút dòng tiền vào nhanh, trước các chủ đầu tư khác. Các chủ đầu tư nhỏ lẻ với khả năng tài chính kém, uy tín thấp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn hơn rất nhiều.

Họ sẽ có thể sẽ phải hành động bằng cách hạ giá bán sản phẩm để thoát vốn khỏi dự án sớm hơn hoặc phải nhanh chóng đảm bảo tiến độ xây dựng để lấy uy tín với khách hàng. Lợi thế của họ về nguồn cung hạn chế sẽ mất đi, khi hàng loạt chủ đầu tư nhỏ lẻ khác muốn ra hàng trước họ, trong khi khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn. Điều này có thể sẽ dẫn tới tình trạng giảm giá mạnh như thị trường căn hộ Sài Gòn trong vòng hai năm qua. Như vậy, dù trong tình huống nào, mức độ cạnh tranh sẽ tăng lên gấp nhiều lần hiện nay và nó sẽ buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại bài toán doanh thu - chi phí - lợi nhuận.

Các nhà đầu tư bất động sản cũng khẳng định, từ năm 2011 giá chung cư sẽ dừng lại và không bị đẩy lên cao. Hơn nữa, khoảng cách giữa giá trong hợp đồng và giá giao dịch sẽ xích lại gần nhau tức là thị trường sẽ minh bạch hơn. Đây là cơ hội cho người có tiền và nhu cầu thực bởi sau một thời gian thị trường trầm lắng, bất động sản sẽ dần trở về giá trị đích thực. Trước kia khi nói đến chung cư Hà Nội, người ta vẫn luôn nói đến tiền chênh lệch thì nay khách hàng đã có quyền đặt vấn đề giá gốc và chiết khấu- một dấu hiệu đáng mừng?!