Sau những tháng, thậm chí là năm, ngậm sâm chờ khách mua nhà, mua đất, những ngày tháng bảy vừa qua, với sự ấm lên bất chợt của thị trường bất động sản (BĐS), lác đác các dự án đã thấy có khách qua khách lại, các nhà quản lý, các doanh nghiệp đã vội vàng hy vọng tiếp lửa để hâm nóng thị trường và không chừng, ăn may như những năm trước. Nhưng hai tháng đã trôi qua, cơn ấm đã đi xa và để lại thị trường một mùa đông lạnh băng với hàng loạt sự giảm giá của các dự án chung cư, sau những rao bán mỹ miều về những nơi chốn đáng sống, những nơi chốn như đô thị châu Âu, những nơi chốn hòa hợp với tự nhiên...

Thanh khoản thị trường đã được cải thiện

Đó là điều đã được nhiều chủ đầu tư xác nhân, thậm chí, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thanh khoản của quý 2/2014 đã cao gấp 4 lần của quý 1 và 2 quý cuối 2013 cộng lại. Tuy nhiên, thanh khoản chỉ cải thiện tại những dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh, có chất lượng, còn những dự án đang dở dang, nằm không gần trung tâm vẫn đang có lượng hàng tồn ngày một tăng lên. Đó là lý do để các dự án chung cư không vận hành giá theo cơ chế thị trường: khách đông, giá tăng mà lại vận hành ngược: Khách đông, giá hạ. Hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản lẫn các đơn vị bán hàng đã và đang chuẩn bị các đợt mở bán căn hộ nhằm đón đầu nhu cầu mua nhà và các dòng vốn đổ về vào cuối năm. Hàng loạt các dự án lớn, có thương hiệu như Royal City, Mulberry Lane, The Pride, The Sparks…đang được chủ đầu tư triển khai bán nốt lượng căn hộ còn tồn đọng. Và tất cả các chủ đầu tư chuẩn bị hoặc đã công bố những chương trình ưu đãi, khuyến mại đi kèm giảm giá nhằm thu hút được các khách hàng khó tính.

Chúng ta có thể ví dụ giá bán các căn hộ chung cư ở quận Hà Đông ( Hà Nội), nơi tập trung các dự án chung cư lớn và là vùng có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất quanh Thủ đô. Những số liệu điều tra cho thấy, chỉ trong 3 tháng qua, có tới 14 dự án chào bán căn hộ với công bố giảm giá bán qua các hình thức khác nhau. Ngoài giảm giá, các chủ đầu tư còn đua nhau nghĩ ra mọi cách để khuyến mại, lôi kéo khách hàng. Chiêu tặng ô tô, chiêu cho vay trả góp với mức 70% giá trị nhà, thậm chí là 80% như khu chung cư Đặng Xá, chiêu tăng chiết khấu nhiều khi lên đến 25% đã quá cũ. Bây giờ là thời của quay số mở thưởng, giải thưởng có khi lên đến 2 tỷ đồng như dự án Vinhomes Royal City, cam kết chịu phạt nếu không vừa ý, bao phí vận hành chung cư tới vài năm... Hoặc một chiêu chiều khách “lạ” khác cũng được chủ đầu tư áp dụng, là được đổi nhà đã mua. Đây là “độc chiêu” chiều khách của chủ đầu tư dự án The Pride (quận Hà Đông) nhằm để kích cầu sản phẩm. Theo đó, những khách hàng đã mua căn hộ cao cấp The Pride (Hà Đông, Hà Nội) nếu không ưng ý về diện tích, hướng nhà sẽ được chủ đầu tư đổi cho căn hộ khác. Hiện tượng này chưa từng có tiền lệ trên thị trường BĐS Hà Nội.

Nhưng khách mua vẫn vắng teo. Mới đây, Liên minh các Sàn giao dịch BĐS G5 đã và đang mở bán căn hộ chung cư 89 Phùng Hưng (Hà Đông), với giá bán từ 14 -15 triệu đồng/m2, tương đương với khoảng hơn 1,1 tỷ đồng/căn hộ (đã bao gồm VAT). Theo G5, sau 2 đợt mở bán, dự án căn hộ chung cư 89 Phùng Hưng mới bán được hơn 100/240 căn hộ. Theo một số chuyên gia, việc giảm giá của một số chủ đầu tư trong bối cảnh hiện nay cũng không khác gì con dao hai lưỡi. Bởi, giảm giá có thể bán được một số căn hộ nhất định, trong khi lại tác động tiêu cực lên tâm lý chung toàn thị trường, bởi xưa nay người mua nhà vẫn có suy nghĩ khá giống nhau rằng “giá sẽ còn giảm nữa”. Và thay vì xuống tiền mua nhà, họ lại tiếp tục lần lữa, chờ đợi diễn biến của thị trường và nhận định của giới truyền thông, chuyên gia

Vấn đề là nhà chung cư đã lộ ra quá nhiều khuyết điểm

Rất nhiều người có nhu cầu nhà ở đã chán nản và ân hận khi quyết định mua nhà chung cư. Bởi vì để có mức giá rẻ như hiện nay, chủ đầu tư phải xây tầng cao, chia nhỏ căn hộ, tăng hệ số kinh doanh bằng cách thu hẹp diện tích công cộng trên mỗi sàn, giảm thiểu các chi phí, tăng hiệu quả dự án... Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ phải chịu những bất cập nhất định khi về sống trong khu chung cư này. Theo khảo sát, hiện tượng nhếch nhác, xuống cấp, chật chội... là thực trạng phổ biến ở nhiều chung cư hiện nay ở Hà Nội. Không phải tới bây giờ người mua nhà mới nhận ra điều này, bởi vì mong muốn sở hữu một nơi “chui ra chui vào” với giá thấp, họ đã tặc lưỡi mà bỏ qua nhiều yếu tố. Ví dụ một dự án có quy mô 300 căn hộ với 1.200 người ở, nay muốn chia thành 600 căn hộ đương nhiên dân số sẽ là 2.400 người. Bên cạnh đó, khi duyệt quy hoạch chi tiết cơ quan chức năng đã xác định rõ các chỉ tiêu về cây xanh, mật độ giao thông, diện tích công cộng. Nay các chỉ tiêu này không đổi mà dân số lại tăng cao, thậm chí gấp đôi, sẽ dẫn tới tình trạng quá tải. Điều đó, vô tình khiến chúng ta quay trở lại nhà ở của hàng chục năm trước, thay vì phải gắn với vấn đề kiến trúc, phải tạo được một môi trường sống lý tưởng. Trong khi theo thiết kế cũ, các trang quảng cáo vẫn hát bài ca về nơi sống lý tưởng. Thời gian gần đây, nhiều khu đô thị mới đi vào hoạt động. Mừng rỡ chưa được bao lâu thì vài năm sau chúng ta có thể thấy các công trình đã xuống cấp nghiêm trọng và gây ra một sự nhếch nhác. Để tránh đi vào những vết xe đổi trên, người mua nhà phải hết sức cân nhắc trước khi mua những căn hộ giá rẻ và nên suy xét giá rẻ do đâu.

Đó chỉ mới nói tới quy hoạch, kiến trúc, còn nội thất và chất lượng xây dựng thì khó có thể bàn được. Rất nhiều người nhận nhà chỉ ít lâu đã thấy tường long vữa, trần thấm, gạch lát nền bong vỡ, chưa nói đến thang máy hỏng, không có hặc thiếu nước sạch, điện nhập nhòa... Nhiều nhà đầu tư đã khéo léo giảm chất lượng xây dựng, chất lượng nội thất mà khách hàng không trong nghề rất khó phát hiện. Thêm nữa hàng loạt vụ khiếu kiện, cãi vã nhau về quản lý chung cư, diện tích chung riêng, trách nhiệm bảo trì và cả quyền quản lý tiền bảo trì.

Cần có sự giảm giá nhưng không giảm chất lượng sản phẩm

Theo nhiều nhà kỹ thuật, hiện nay giá chung cư trên khắp cả nước có sự khác nhau đến bất ngờ. Một số tỉnh miền Trung đang bán với giá 5-5,5 triệu/m2, nhưng ở Hà Nội, giá vẫn ngất ngưởng, thậm chí gấp nhiều lần mà chất lượng không tương xứng. Như vậy có thể nói, giá nhà căn hộ chung cư còn có thể giảm. Tuy nhiên, giá nhà có thể giảm mạnh không cần đến sự suy thoái thị trường vốn cũng bấp bênh như tăng trưởng mà nhờ áp dụng nhiều giải pháp kỹ thuật mới như sử dụng cấu kiện dự ứng lực, sử dụng phương pháp bán lắp ghép, sử dụng vật liệu mới...

Chỉ có thể giảm giá kèm thêm đảm bảo chất lượng, các căn hộ chung cư mới lấy lại được uy tín mà nó đã từng có.