Thị trường BĐS Hà Nội cuối năm 2014, đầu năm 2015 đã sôi động, số lượng giao dịch tăng, giá tăng nhất là ở phân khúc chưng cư trung bình giá trên dưới hai tỷ đồng. Tình trạng giá chênh tại một số sự án xuất hiện. Tại buổi tọa đàm “trên dưới 2 tỷ đồng, mua nhà như thế nào và ở đâu” do báo điện tử Bizlive tổ chức ngày 24/3 tại Hà Nội, các chuyên gia đưa ra những quan điểm khác nhau về hiện tượng này.

Một cách làm không chuyên nghiệp

Theo ông Trần Ngọc Quang - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, về chuyện bắt tay làm giá giữa các sàn và chủ đầu tư, ông Quang cho rằng, hiện trên thị trường, sau thời kỳ trầm lắng cùng sự phát triển của kinh tế, bất động sản tăng giá là bình thường, việc tăng bất thường mới là điều chúng ta lo ngại.

“Tôi nghe đâu đó có chuyện một số chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao hết mức có thể nên giao cho sàn đẩy giá cao và đây là hoạt động không chuyên nghiệp. Hiệp hội khuyến khích hội viên khi quyết định giá bán phải bằng sự nghiên cứu thị trường của mình, xác định phân khúc, đối tượng khách hàng, thực hiện giá bán nghiêm túc, không nên vì lợi ích nhất thời để kích đẩy giá làm mất lành mạnh của thị trường. Khi chủ đầu tư yêu cầu phần giá chênh ngoài hợp đồng, đó là hiện tượng cần cảnh báo và các khách hàng cần tìm đến một chủ đầu tư chuyên nghiệp hơn”, ông Quang khuyến nghị.

“Tôi đã nghiên cứu doanh nghiệp bất động sản, nhiều doanh nghiệp còn thiếu chuyên nghiệp. Nguồn lực đào tạo chuyên ngành bất động sản rất nhỏ theo số liệu từ trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho thấy mỗi năm trường chỉ đào tạo hơn 50 nhân sự học về lĩnh vực bất động sản. Trong khi đó, có hàng chục nghìn người làm bất động sản không qua đào tạo, khi làm việc chưa chuyên nghiệp, cách làm như đã từng có là theo phong trào hoặc khi đầu tư chưa nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng. Dự án theo phong trào là dự án có thể bị thừa ứ", ông Quang nhấn mạnh.

Các doanh nghiệp nên tự có hình thức cảnh báo. Nếu tập trung vào nhóm khách hàng với quá nhiều sản phẩm sẽ thừa ứ và thừa ứ ở phân khúc trung bình, thấp cấp càng khó tiêu thụ. Khi thừa ứ ở phân khúc cao cấp sẽ dễ giải quyết hơn. Tôi hi vọng những bài học trong quá khứ sẽ được chấp nhận để không lặp lại những sai lầm ở giai đoạn trước, ông Quang cho biết thêm.

Tăng giá là tất yếu

Dưới góc nhìn của đơn vị phân phối, ông Phạm Đức Toản -Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam lại có quan điểm khác. Ông Toản cho rằng khi thị trường tốt lên thì giá sẽ tăng lên là tất yếu. Một số dự án có sức hút, tiến độ thi công tốt thì chủ đầu tư hay tăng giá.Việc tăng giá này sẽ thúc đẩy sự tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư, còn các chủ đầu tư thì cũng sẽ có thêm lợi nhuận để đầu tư trở lại thị trường.

Ông Toản giải thích về nguyên nhân tăng giá là trước đây khi thị trường ảm đạm, nhiều chủ đầu tư bán dưới giá thành sản xuất thì khi thị trường tốt lên họ sẽ tăng giá bán.“Quy định mới về cách tính giá cũng khiến nhiều người lầm tưởng là giá nhà đang tăng lên. Nếu trước đây đa số tính theo tim tường, thì nay sẽ có thêm một cách tính nữa là theo thông thủy. Với cả hai cách tính, tổng giá trị căn hộ không đổi, nhưng tính theo thông thủy mức giá sẽ tăng 6 - 10%, Tiếp đến, lượng cầu hiện tại đang rất lớn, nhiều dự án có vị trí tốt, tiến độ thi công tốt, có lượng giao dịch rất tốt. Nguồn cầu ở Hà Nội rất lớn, do gia tăng dân số tự nhiên, dân số nhập cư vào Hà Nội (nhất là lao động tự do và lượng sinh viên lên Hà Nội học tập). Ngoài ra, còn lượng khách ở tỉnh ngoài mua nhà ở Hà Nội cũng rất nhiều. “Theo thống kê của chúng tôi có đến 50% khách hàng là khách ở tỉnh ngoài”, ông Toản nói.

Giá chênh không thể kiểm soát được

Lý giải về khoản tiền thu chênh khi giao dịch mua bán bất động sản, ông Toàn giải thích thẳng thắn rằng Giá này là một hình thức lách luật để chủ đầu tư bù đắp lại chi phí không có chứng từ khi thực hiện dự án.

Mặt khác, giá chênh tại là do có thị trường thứ cấp, không thể kiểm soát được. Mỗi sàn giao dịch có thể mua lại với tỷ lệ nhất định mà pháp luật quy định cho phép để đầu tư bán lại. Lực lượng môi giới cá nhân có chứng chỉ hành nghề, có hợp đồng tư vấn, có uy tín họ có thể có được khoản tiền chênh mà khách hàng đồng ý trả cho họ. Hiện tượng này là có, không tránh khỏi. Giá mua bán là do thị trường quyết định. Chủ đầu tư và sàn không thể tạo ra cơn sốt sau một cơn ốm nặng như vậy được.

Điều quan trọng quyết định nhất thuộc về khách hàng, khách hàng có quyền lựa chọn mua hay không, có quyền tìm đến chủ đầu tư, tìm đến dự án có phương thức bán hàng phù hợp.

Chủ đầu tư hướng đến sự minh bạch

Dưới góc độ chủ đầu tư một số dự án bất động sản sắp bung hàng, Bà Hương Trần Kiều Dung, Phó Tổng giám đốc thường trực Tập đoàn FLC cho biết: FLC hướng tới nhu cầu thực của khách hàng, đưa ra mức giá phù hợp khả năng tài chính, phù hợp với chính sách hỗ trợ tài chính của nhà nước và tổ chức tín dụng và đảm bảo mức giá cạnh tranh, hấp dẫn trên thị trường.

“Đón nhận nhiều tín hiệu tích cực của thị trường. Năm 2015 FLC đầu tư xây dựng 7 tòa chung cư tại Hà Nội, diện tích từ 25-100m2/căn hộ như dự án FLC Complex Phạm Hùng, dự án FLC Garden Đại Mỗ, FLC Star Tower Hà Đông…Ngoài vị trí, hạ tầng, diện tích, giá tiền, chủ đầu tư, hỗ trợ ngân hàng, tiến độ thì FLC đều đáp ứng được các yêu cầu như trên và chúng tôi có chính sách bán hàng nhất quán. Các dự án được chúng tôi triển khai từ cuối năm 2014 với tốc độ cao, liên tục 3 ca, để đảm bảo hoàn thành, bàn giao nhà theo đúng thời hạn cam kết. Có nhiều sàn giao dịch đã đặt vấn đề bán căn hộ với các mức giá khác nhau, nhưng chúng tôi chỉ lựa chọn đơn vị phân phối chuyên nghiệp để hợp tác, các thông tin về giá, tiến độ, chính sách hỗ trợ từ ngân hàng sẽ minh bạch khi được công bố chính thức” – Bà Dung khẳng định.