Các chuyên gia địa ốc dự báo đợt giảm giá nhà đất kéo dài và sắp tới sẽ hình thành mặt bằng giá mới giảm 20% đến 35% so với hiện nay

Mặc dù các chuyên gia về địa ốc cho rằng giá căn hộ tại TPHCM ở một số khu vực hiện có thể đã chạm đáy, tuy nhiên tâm lý người mua vẫn chờ giá giảm thêm nhất là khi những thông tin về chuyện các chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn được thông tin dồn dập.

Cú sốc giảm giá

Việc hai dự án tại TPHCM là PetroVietnam Landmark (quận 2) và An Tiến (huyện Nhà Bè) cùng đưa ra thông tin giảm giá bán từ 25% đến 35% thật sự gây sốc cho thị trường. Điều đáng nói, dù hậu trường hai dự án còn có những câu hỏi chưa được lý giải, song theo nhiều chuyên gia kinh tế dự báo những động thái trên đang báo hiệu có thể sẽ có một đợt “xả lũ” căn hộ chưa từng thấy trong nhiều năm qua và chắc chắn sẽ kéo theo hệ quả nhiều dự án thiếu năng lực phải khai tử.

Có thể thấy, dù giá thị trường ở các dự án liền kề đang có mức trung bình từ 18 triệu đồng đến 35 triệu đồng/m2, song Công ty Sài Gòn Mekong lại mạnh dạn tuyên bố giá bán cho một căn hộ đã hoàn thiện nội thất chỉ có 14,4 triệu đồng/m2. Ngay lập tức thông tin này đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của các khách hàng, bởi nằm mơ nhiều người cũng không nghĩ là có mức giá như vậy do dự án nằm liền kề khu đô thị Phú Mỹ Hưng, từ dự án về chợ Bến Thành (quận 1) chưa đến 4 km...

Tương tự, dự án PetroVietnam Landmark nằm liền kề với hàng loạt dự án cao cấp như The Vista, The Estela, Cantavil… lại giảm giá bán trung bình từ 23,8 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2. Với giá bán như trên, dự án An Tiến đang bỏ xa giá bán của nhiều chung cư khác tại huyện Nhà Bè nói riêng và khu Nam TPHCM nói chung với khoảng cách 5 triệu đồng/m2. Còn đối với dự án PetroVietnam Landmark, giá bán chỉ còn một nửa so với hàng loạt dự án lân cận thuộc khu Đông TPHCM.

Khó giảm thêm

Mặc dù các chuyên gia về địa ốc cho rằng giá nhà đất hiện nay có thể đã chạm đáy, tuy nhiên tâm lý người mua vẫn chờ giá giảm thêm khi những thông tin về chuyện các chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn. “Nhìn nhận như vậy là không công bằng cho chủ đầu tư…” - ông Lê Quốc Duy, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình, nhận định. Những người mua nhà cần hiểu rằng hiện nay giá vật liệu xây dựng đã tăng từ 25% - 30% so với cuối năm 2010. Điều này khiến giá xây dựng 1 m2 căn hộ loại trung bình đã lên đến 8 - 10 triệu đồng, trong khi giá thương mại còn cao hơn vì ngoài giá xây dựng còn quá nhiều chi phí khác như: giá đất, tiền lãi từ lúc mua đất đến khi hoàn thành dự án... cũng tăng cao.

Theo Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc bán tháo hiện nay là do các doanh nghiệp bị áp lực thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Nếu những dự án bắt đầu đầu tư thời điểm này, đưa ra mức giá bán này coi như cầm chắc phá sản. Vì chỉ cần phân tích giá vốn đầu vào của một dự án căn hộ là thấy ngay mức giá phải trả để mua. Đó là hàng loạt chi phí từ giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, chi phí marketing, thủ tục hành chính, giá nhân công, vật liệu xây dựng, chi phí lãi vay tín dụng… Các chi phí này cấu thành giá bán căn hộ. Hiện tại, căn hộ giá trung bình không thể dưới 10 triệu đồng/m2.

“Đại gia” cũng bỏ chạy

Trước tình trạng khó khăn kéo dài của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hàng loạt vụ phá sản của nhà đầu tư liên quan tới lĩnh vực này, đã tác động tới hướng đầu tư trong tương lai của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Theo kết quả cuộc khảo sát trên hơn 50 nhà đầu tư, phát triển bất động sản tại 4 tỉnh, TP lớn gồm Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng và TPHCM do Công ty Savills Việt Nam tiến hành thì có tới hơn 70% nhà đầu tư bất động sản có kế hoạch điều chỉnh kinh doanh. Trong số đó, 50% đã thay đổi loại hình sản phẩm (loại hình, diện tích…). 20% chọn thay đổi vị trí đầu tư dự án, 20% chọn thay đổi phong cách bán hàng để đối phó với những khó khăn vừa qua.

Theo thông tin do những doanh nghiệp niêm yết buộc phải công bố rộng rãi, từ đầu năm đến nay, việc nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước tìm cách chuyển nhượng dự án khá nhiều và phần lớn bán cho đối tác nước ngoài. Mới nhất là Công ty CP Đầu tư Địa ốc Khang An công bố thông tin trên sàn TPHCM là công ty đã bán 80% vốn góp ở dự án khu dân cư tại phường Tân Tạo A, quận Bình Tân - TPHCM cho Tập đoàn Dacin (Đài Loan). Hay CapitaValue Homes Limited (thuộc Tập đoàn CapitaLand) đã thông qua công ty con là CVH Sparkle Pte. Ltd mua lại 65% cổ phần của Công ty TNHH Quốc Cường Sài Gòn - một công ty thành viên của Công ty Quốc Cường Gia Lai, với mức giá khoảng 121 tỉ đồng… Mới đây nhất, một nữ đại gia được ví như có tiền tấn cũng đã bỏ tiền cọc hàng chục tỉ đồng để thoát khỏi dự án căn hộ cao cấp nằm trên đường Lê Quý Đôn, quận 3 nhằm tránh bị sa lầy.

Thị trường minh bạch hơn

Theo các chuyên gia địa ốc, nếu việc xả hàng lần này trở thành hiện thực, chắc chắn thị trường TP sẽ kéo theo hàng loạt dự án mà chủ đầu tư yếu năng lực tài chính sẽ buộc phải khai tử hoặc bán lại cho những nhà đầu tư mạnh hơn. Dù nhiều chuyên gia dự báo việc này sẽ ảnh hưởng không tốt đến toàn hệ thống thị trường bất động sản nhưng theo dư luận, nhìn chung việc này có khi lại tốt vì nó giúp thị trường tái cấu trúc, đồng thời loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém để tiến dần đến một thị trường minh bạch hơn.