Sau 3 năm vật lộn với khó khăn, thị trường bất động sản (BĐS) đang chứng kiến những đợt giảm giá hoành tráng nhất. Mặc dù chưa chắc người dân đã mua được căn hộ cao cấp với giá hời, nhưng đây vẫn được đánh giá là tin vui bởi dưới sức ép của thị trường, tư duy của các doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu biến đổi.

Hàng cao cấp “đại hạ giá”?

Sau giai đoạn ồ ạt xây chung cư cao cấp dẫn đến đầy ứ nguồn cung, thị trường BĐS đang chứng kiến sự lao dốc về giá của phân khúc này. Phát súng đầu tiên phải kể đến Hoàng Anh Gia Lai vào năm 2009 với dự án Hoàng Anh Riverview tại phường Thảo Điền, quận 2, TPHCM bằng việc đại hạ giá từ 49 triệu đồng/m2 xuống còn 28 triệu đồng/m2, giảm 40%.

Tại thời điểm đó, không ít người sốc vì mức giảm giá quá lớn này, tuy nhiên không lâu sau thị trường chứng minh doanh nghiệp này đã rất khôn ngoan khi đi trước một bước. Từ sau thời điểm đó, BĐS TPHCM liên tục xuất hiện những đợt bán cắt lỗ, bán tháo, khuyến mại, ưu đãi… từ hàng loạt doanh nghiệp đình đám.

Phân khúc cao cấp xuống giá là điều tất yếu, bởi trước đó đã bị đầu cơ mua đi bán lại, “thổi” giá lên quá cao khiến nhiều chủ đầu tư cũng ảo tưởng, nâng mức giá căn hộ của mình lên cao chót vót. Nếu phân khúc này không “chết” sẽ không xử lý được sự méo mó, giả tạo của thị trường BĐS nước ta. Chủ đầu tư đâm đầu vào chỗ sai thì phải trả giá, không ai gánh hậu quả đó được. TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế

Tại phía Bắc, mặc dù không có hiệu ứng giảm giá domino mạnh mẽ như thị trường miền Nam, nhưng các chủ đầu tư cũng không thể kiên nhẫn thêm được nữa. Kể từ nửa cuối năm 2011, đặc biệt từ giữa năm 2012 trở lại đây, việc các dự án BĐS phía Bắc tuyên bố giảm giá bán, thậm chí có những dự án được mệnh danh là “phá giá” thị trường liên tục xuất hiện.

Báo cáo của Công ty BĐS CBRE Việt Nam cho thấy từ quý II-2012, giá trung bình mỗi mét vuông căn hộ tại Hà Nội dao động quanh ngưỡng 27-28 triệu đồng/m2, nhưng tính đến hết quý II-2013, mức giá này chỉ còn xấp xỉ 20 triệu đồng/m2. Còn theo công bố của Sở Xây dựng Hà Nội về chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ chung cư quý II-2013, cho thấy giá căn hộ chung cư đang giảm mạnh. Giá chung cư cao cấp giảm từ 17% (quận Thanh Xuân) đến 28% (quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm).

Trong khi đó, chung cư trung cấp có mức giảm sâu hơn, với mức giảm thấp nhất là 17% (quận Cầu Giấy) và cao nhất tại Hà Ðông tới 33%. Những số liệu này cho thấy dù giảm giá ào ạt hay từ từ, thị trường BĐS đang dần đào thải những căn hộ cao cấp vốn được rao bán với mức giá trên trời.

Đặc biệt, sau 3 năm cầm cự, thị trường BĐS vẫn không có nhiều biến chuyển, trong khi phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội ngày càng chiếm ưu thế và thu hút nguồn cầu mạnh mẽ, nhiều chủ đầu tư bắt buộc phải tính đến phương kế khác thay vì giữ giá để chờ BĐS khởi sắc.

Thực hay ảo?

Trên thực tế, mức giảm giá sốc của nhiều chủ đầu tư đã khiến không ít khách hàng choáng váng. Bởi lẽ cùng một dự án nhưng đợt mở bán trước lại có giá gần như gấp đôi đợt mở bán sau. Tuy nhiên, đúng như ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai từng tuyên bố: “Không có ai điên mà bán lỗ” khi rao bán phá giá căn hộ Thanh Bình HAGL với mức giá chỉ 18 triệu đồng/m2, tất cả chủ đầu tư khi tiến hành giảm giá đều có những chiêu thức của mình.

Công bố giảm giá gần 50% tại dự án Sunrise City, nhưng theo ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, cơ cấu căn hộ đã đổi khác. Chẳng hạn, nếu giai đoạn 1 bán với giá 50 triệu đồng/m2 chất lượng căn hộ tương đương 5 sao, giai đoạn 2 bán giá 40 triệu đồng/m2 chất lượng tương đương 4 sao, còn đợt bán này chất lượng tương đương 3 sao.

Nghĩa là không hề có chuyện chủ đầu tư giảm giá, bán căn hộ 5 sao với giá 3 sao mà từ chỗ bán căn hộ cao cấp, Novoland điều chỉnh căn hộ thành trung cấp với mức giá “dễ thở” hơn. Chủ đầu tư dự án Sunrise City cho rằng giảm 50% giá không phải chịu lỗ mà chỉ bán số lượng hạn chế với giá này để tạo thanh khoản, kiếm tài chính cho giai đoạn khó khăn, đồng thời đưa khách đến với dự án và kiếm lợi nhuận bù lại ở các diện tích khác của dự án như chung cư, nhà phố…

Trên thực tế, câu chuyện giảm giá thật hay chỉ là chiêu thức của chủ đầu tư, như cắt lỗ thật hay chỉ là giảm lãi luôn là câu hỏi lớn trên thị trường BĐS mỗi khi có đợt giảm giá mới.

Còn nhớ cách đây chưa lâu, Tập đoàn Hòa Phát đã từng gây xôn xao khi giảm giá 30% dự án cao cấp đình đám Mandarin Garden từ 45 triệu đồng/m2 xuống còn trên dưới 29 triệu đồng/m2 - mức giảm được xem là sốc đối với thị trường BĐS vốn dĩ khá thờ ơ với các chiêu giảm giá tại Hà Nội.

Tuy nhiên, mức giá hấp dẫn này chỉ áp dụng đối với những căn hộ bàn giao thô, khách hàng tự hoàn thiện. Nghĩa là so với mức giá bán đầu, chủ đầu tư cũng không thiệt hại là bao, bởi theo các chuyên gia BĐS, khâu hoàn thiện cuối cùng của dự án chiếm gần 30% tổng mức đầu tư.

Chiêu thức này dần được các chủ đầu tư khác áp dụng để đưa giá căn hộ của mình thấp hơn các đợt mở bán trước 30-50%. Một số cách thức khác như điều chỉnh dự án bằng cách thu nhỏ diện tích căn hộ, giảm bớt một số tiện nghi, tặng tiền mặt, tặng tiền thuê nhà, tặng tài sản… cũng liên tục được đưa ra để giảm bớt giá bán, tạo sự hấp dẫn cho dự án.

Theo các chuyên gia BĐS, có rất nhiều lý do khiến chủ đầu tư khó lòng “sale off” 30-50% dự án theo đúng nghĩa. Thứ nhất, chắc chắn sẽ lỗ hoặc mức lợi nhuận còn lại cực kỳ ít hay hòa vốn. Thứ 2, sự chênh lệch quá lớn giữa căn hộ bán trước và căn hộ ra sau sẽ khiến khách hàng mua căn hộ trước phản ứng, mất lòng tin.

Thứ ba, đối với một số chủ đầu tư lớn, uy tín và có thương hiệu sẽ không dễ dàng giảm giá, bởi như thế đồng nghĩa với việc công ty đang gặp khó khăn, sẽ bất lợi cho những dự án mở bán mới về sau.

Sẽ còn giảm nữa

Mặc dù kỳ vọng mua được “hàng hiệu giá thấp” của khách hàng có thể khó thực hiện, nhưng việc chủ đầu tư thay đổi chiến lược, đưa ra thị trường những căn hộ có diện tích hợp lý và giá bán gần với sức mua của khách hàng hơn, có thể được xem là tín hiệu vui trên thị trường BĐS.

Bởi điều này chứng tỏ, dù hàng tồn kho BĐS vẫn còn cao nhưng trong tương lai gần, nguồn cung nhà giá thấp của thị trường có thể sẽ tăng đáng kể và nhờ đó cơ hội sở hữu nhà ở của người dân cũng sẽ tăng lên.

Thay đổi đẳng cấp của căn hộ, đa dạng hóa hàng hóa là mục tiêu mà các chủ đầu tư hướng tới. Đặc biệt trong thời điểm có xây dựng căn hộ siêu sang cũng khó có thể tìm được khách mua. Tuy nhiên, việc giảm giá vào thời điểm này cũng đã là muộn, nếu xảy ra  vào 1 năm trước sẽ nhận được nhiều ưu thế hơn. Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Soho Việt Nam

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 6-2013, hàng tồn BĐS đã giảm 15,4% so với quý I-2011. Tuy nhiên, con số còn lại trên thị trường vẫn rất lớn, tồn kho căn hộ chung cư 27.805 căn, tương đương 41.542 tỷ đồng. Riêng tại TPHCM, tổng giá trị tồn kho khoảng 26.698 tỷ đồng, chung cư 12.613 căn, tương đương 22.414 tỷ đồng. Bên cạnh đó, sự thờ ơ của người mua đối với phân khúc cao cấp, đặc biệt là sự thiếu vắng giới đầu cơ do sức ép của suy thoái kinh tế đã khiến phân khúc này bị hạ bệ nhanh chóng và khó tạo lại sức hút như ban đầu.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, trước đây đầu cơ nhiều khiến thị trường trở nên rất ảo, hiện nay giới đầu cơ này còn lại rất ít, cũng không dám thu gom căn hộ như trước, nhà đầu tư phải bán cho người có nhu cầu thật. Mà muốn vậy phải giảm giá, đó là quy luật tất yếu.

Ông Võ cũng cho rằng đừng quan tâm sẽ giảm giá đến mức nào, sự giảm giá sẽ ngừng khi thị trường quay về trạng thái cung cầu cân bằng, người mua thực chấp nhận được, chủ đầu tư bán được. Ở một góc độ khác, nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng những áp lực trên thị trường BĐS sẽ khiến giá nhà phải điều chỉnh theo xu thế thị trường, vì vậy việc giá BĐS còn tiếp tục giảm là điều tất yếu.

Tuy nhiên, như nhiều chuyên gia đã nhận định, quyền ưu tiên đã giành cho những dự án dũng cảm giảm giá từ cách đây 1 năm, những dự án đi sau sẽ vấp phải nhiều thách thức. Bởi lẽ khách hàng sẽ cẩn trọng hơn trước rất nhiều, không chỉ giá giảm mà chất lượng còn phải tương xứng vì họ không thiếu sự lựa chọn.

Đặc biệt, cơn khát vốn vẫn chưa được dập tắt sẽ khiến nhiều chủ đầu tư đang khó khăn phải đứng trước quyết định: phá giá hay phá sản, chấp nhận lãi ít để thu hút khách hàng, có thể có vốn để tiếp tục vay ngân hàng, triển khai dự án mới hay tiếp tục “ôm cây” nhưng không biết khi nào “thỏ” mới đến.

Nhiều chuyên gia cũng dự báo, trong năm 2013 và ít nhất đến hết năm 2014, thị trường BĐS sẽ tiếp tục giảm giá, thanh lọc cho đến khi trở lại trạng thái cân bằng. Và trong điều kiện này, cơ hội sẽ thuộc về người mua.