Theo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2013 của các công ty nghiên cứu, tuy thị trường bất động sản còn khó khăn, nhưng cũng đã xuất hiện những tín hiệu tích cực.

Điểm sáng căn hộ giá rẻ

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, dù giá căn hộ ở tất cả các phân khúc vẫn đang trong quá trình “rơi”, nhưng tốc độ đã chậm lại, đồng thời, tỷ lệ hấp thụ ở một vài phân khúc có xu hướng tốt dần lên. Cụ thể, trong quý I/2013, phân khúc căn hộ để bán có nguồn cung mới khoảng 940 căn đến từ 3 dự án tại các quận Cầu Giấy và Hai Bà Trưng, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 10.970 căn từ 52 dự án, tăng 1% so với quý trước đó.

Giá chào bán sơ cấp dao động từ 10 - 94 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ tăng 1% so với quý IV/2012 nhờ tình trạng bán tốt của 1 dự án mới và 1 dự án chuyển sang hợp đồng mua bán tại quận Cầu Giấy. Hạng C tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất thị trường với 64% tổng số căn bán được, theo sau là hạng B với 34% thị phần, còn hạng A chỉ chiếm 2% thị phần.

Đối với thị trường căn hộ thứ cấp, bà Hằng cho biết, giá chào bán trung bình giảm ở hầu hết các quận do thanh khoản thấp trong nửa cuối năm 2012. Tuy nhiên, sau khi đã giảm trong cả năm 2012, tốc độ giảm giá bán thứ cấp đã chậm lại với mức giảm lớn nhất chỉ ở mức -5%.

Cùng chung nhận định, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho biết, giá chào bán sơ cấp tại một số dự án đã giảm tới 50% so với giá chào bán ban đầu. Tại thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình giảm 2,8% so với quý IV/2012, đặc biệt, có một số căn hộ được chào bán ở mức giá cắt lỗ sâu. Giá chào bán phân khúc cao cấp giảm mạnh nhất do phân khúc này thiếu tính thanh khoản.

Tuy nhiên, ông Richard Leech cũng cho biết, có một số yếu tố tác động tích cực tới quyết định mua nhà trong tương lai như trần lãi suất giảm, giá vàng giảm, tỷ giá ổn định, khiến nhà đầu tư sẽ chuyển kênh đầu tư từ tiết kiệm, vàng, USD sang kênh khác có khả năng sinh lời hơn như bất động sản. Đặc biệt là khoản tín dụng hỗ trợ mua nhà 30.000 tỷ đồng, lãi suất 6%/năm dự kiến sẽ được triển khai trong thời gian tới đây.

Xét về triển vọng, ông Richard Leech cho rằng, số lượng hỏi mua sẽ dần phục hồi trong các quý tiếp theo. Tuy nhiên, giao dịch thành công sẽ chỉ diễn ra tại các dự án với giá chào bán hấp dẫn và cạnh tranh, tiến độ xây dựng tốt, tiện ích và cơ sở hạ tầng tương đối phát triển. Giá chào bán thứ cấp dự kiến sẽ tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại, khoảng 1,5% - 2% theo quý.

Giá đất nền bắt đầu bình ổn

Theo số liệu thống kê của Savills, nguồn cung biệt thự, liền kề trong quý I/2013 đến từ 3 dự án là Khu đô thị Dream Tower, Tây Nam Hồ Linh Đàm và Đặng Xá II, cung cấp khoảng 245 căn nhà cho thị trường.

Tuy nhiên, bà Hằng nhận định, thanh khoản của thị trường vẫn thấp, giá chào bán thứ cấp bình quân của toàn thị trường giảm 13% đối với biệt thự và giảm 9% đối với liền kề so với quý trước. Nhiều dự án tại vùng 2, đặc biệt là Mê Linh và Hoài Đức, trong quý này không có khách hỏi mua. Giá chào bán thứ cấp tại vùng 1 từ 41,7 - 158 triệu đồng/m2, trong khi tại vùng 2 dao động từ 9,4 - 54 triệu đồng/m2. Quận Cầu Giấy, Tây Hồ và Từ Liêm có giá chào bình quân thứ cấp cao nhất với mức hơn 108 triệu đồng/m2 đối với biệt thự và nhà liền kề. Hầu hết các dự án thuộc vùng 2 đều có giá chào dưới 20 triệu đồng/m2.

“Mức trần lãi suất huy động đã được hạ xuống còn 7,5%/năm có thể sẽ giúp lãi suất cho vay giảm hơn nữa, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường nhà ở”, bà Hằng đánh giá.

Còn theo nghiên cứu của CBRE, giá chào bán thứ cấp bắt đầu bình ổn tại một số quận sau 7 quý giảm liên tiếp, với mức bằng hoặc tăng nhẹ khoảng 5 - 7% so với quý trước đó. Tuy nhiên, tại một vài quận khác, giá chào bán giảm nhẹ từ 5 - 7% so với quý trước. Còn nếu so với cùng kỳ năm trước, giá chào bán trung bình giảm khoảng 15 - 20% trên toàn thị trường.

Điểm khác biệt, theo ông Richard Leech, là nhà đầu tư hiện nay chủ yếu là đầu tư dài hạn, do đó, tiềm năng cho thuê là một yếu tố quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư. Xu hướng đầu cơ tuy đã giảm đáng kể, nhưng thị trường vẫn khá nhạy cảm với hiện tượng này, đặc biệt khi các kênh đầu tư khác còn hạn chế.

“Chúng tôi tin rằng, việc đầu cơ không thể bị loại bỏ hoàn toàn, mà sẽ tiếp tục tồn tại ở các dự án kém minh bạch. Tuy nhiên, xu hướng chủ đạo đã thuộc về người mua để ở, vì vậy, họ không vội vàng đưa ra quyết định mua ngay, vì có nhiều lựa chọn ở thời điểm hiện tại, cũng như trong tương lai khi có thêm nhiều dự án hoàn thành“, ông Richard Leech nói và cho rằng, các tiện ích đi kèm như chợ, trường học, dịch vụ giải trí... cần phải được bổ sung đầy đủ và kịp thời tại các khu đô thị, nếu không các dự án sẽ không bao giờ được lấp đầy. Trong những quý tới, giá chào bán dự kiến sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm. Trong tương lai, CBRE tin rằng, nhu cầu về nhà cho thuê sẽ đóng một vai trò quan trọng hơn đối với thị trường nhà ở.

Cảnh báo chính sách

Trước làn sóng xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trong thời gian qua, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, các doanh nghiệp cần hết sức thận trọng trong việc xin chuyển đổi dự án, bởi theo khảo sát, cho đến thời điểm này, Hà Nội mới có khoảng 900 căn hộ nhà ở xã hội được tung ra thị trường, nhưng trong số đó còn nhiều căn hộ không có người mua.

Theo tìm hiểu của Savills, nguyên nhân của sự “ế ẩm” đó là do vị trí các dự án không phù hợp, kết nối hạ tầng kém và các thủ tục khi mua bán sản phẩm này rất phức tạp. Vì vậy, bà Hằng cảnh báo, nếu có quá nhiều dự án đăng ký làm nhà ở xã hội mà doanh nghiệp không nghiên cứu, tìm hiểu kỹ thì rất có thể sẽ lại diễn ra cảnh tồn kho hàng loạt nhà ở xã hội trong tương lai.

Một chính sách nữa cũng đang thu hút sự quan tâm của nhiều người dân và doanh nghiệp là gói hỗ trợ tín dụng trị giá 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/năm mà Ngân hàng Nhà nước đang đưa ra lấy ý kiến. Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cảnh báo, người vay khoản hỗ trợ này có thể bị rơi vào “bẫy lãi suất thấp”.

Với quy định lãi suất 6%/năm trong 3 năm đầu, ông Thành nghi ngại, thời hạn cho vay tối thiểu là 10 năm, nhưng lãi suất chỉ chốt trong 3 năm đầu, vậy sau 3 năm, các ngân hàng cho vay với lãi suất là bao nhiêu?