Gần 3 năm nay, những phát ngôn mang tính "lên dây cót" thị trường của các cơ quan quản lí đã trở nên rất quen thuộc. Nhưng sở hữu BĐS nhà ở với đa số người lao động thu nhập trung bình vẫn là điều xa xỉ.

Giá vẫn quá cao

Vài ngày qua, một lần nữa dư luận lại có chuyện để bàn tán khi đại diện Bộ Xây dựng khẳng định "Xu hướng giảm giá BĐS đã ngừng".

Nổi cộm, là thái độ… ngán ngẩm trước "điệp khúc" giá giảm (thậm chí tăng). Cũng là điều dễ hiểu, bởi thực tế gần 3 năm nay, những phát ngôn mang tính "lên dây cót" thị trường đã trở nên rất quen thuộc. Nhưng sở hữu BĐS nhà ở với đa số người lao động thu nhập trung bình vẫn là điều xa xỉ.

Còn nhớ tại phiên họp thường kỳ của Chính phủ mới đây, khi bàn về các giải pháp giửi cứu thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải Đinh la thăng thẳng thắn: “Chủ đầu tư BĐS toàn đại gia, toàn đi xe Phantom thì giải cứu cái gì? Bất động sản phải giảm giá, thì chắc chắn sẽ tiêu thụ được”.

Bộ trưởng Thăng cho rằng, ngọn nguồn của khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay là do giá nhà đất vẫn cao. Để tháo gỡ vướng mắc này, chỉ có giải pháp hữu hiệu nhất là các chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá. Theo đó, đối với các dự án đang cầm cố ngân hàng, đang tồn kho, cần thuê kiểm toán độc lập vào định giá một cách chính xác để quyết định giảm giá.

Trong cuộc khảo sát mới đây của VnEconomy, TS. Alan Phan cũng cho rằng thị trường bất động sản “chưa chạm đáy”. Theo TS. Alan Phan, khi nói về diễn biến trên thị trường, bao giờ giá giảm hết cỡ rồi quay đầu tăng trở lại thì mới gọi là đáy. Còn hiện nay nhìn chung giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người mua. Chỉ trừ một vài phân khúc là phù hợp, nhưng chỉ chiếm khoảng 10 - 15%. Còn lại 80% thị trường vẫn chưa chạm đáy.

"Quan trọng là giá cả bất động sản hiện nay vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Do đó, khó có thể nói thị trường xuống đáy khi mà giá nhà tại Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực", TS. Alan Phan nói.

Đồng tình quan điểm nay, một chuyên gia lấy ví dụ, mặc dù gọi là nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhưng giá bán cũng lên tới 14-15 triệu đồng/m2, những dự án dưới mức giá này chỉ đếm trên đầu ngón tay và đều rất xa trung tâm, bất tiện cho việc sinh hoạt. Như vậy một căn hộ có diện tích 50m2 giá thấp nhất cũng 700 triệu đồng. Với mức giá này, không phải ai cũng "với tới" được, vị chuyên gia trên nói.

Còn nhớ cách đây 1 năm, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đã từng tính toán: "Theo cách tính của thế giới, mỗi gia đình phải dành khoảng 30% thu nhập cho vấn đề nhà ở. Do đó, hộ gia đình thu nhập 18 triệu đồng/tháng sẽ có tối thiểu nguồn quỹ 5,4 triệu để lo việc trả nợ gốc và lãi. Giả sử gia đình này vay mua một căn hộ 50m2 với giá 600 triệu đồng, họ phải có sẵn 20% (tương đương 120 triệu đồng) và cần vay ngân hàng 480 triệu đồng trong 10 năm. Với lãi suất 6% một năm, tiền phải trả ngân hàng bình quân khoảng hơn 25 triệu đồng, do lãi được tính theo dư nợ giảm dần. Tính bình quân mỗi tháng, gia đình phải trả 4 triệu gốc và hơn 2 triệu tiền lãi. Như vậy, với tối thiểu 30% thu nhập của mình, gia đình này có thể trả nợ được".

Giấc mơ an cư là điều xa xỉ

Năm 2013, "sóng" giảm giá BĐS vẫn trải đều trên khắp các phân khúc chung cư thương mại, đất nền phân lô, thậm chí mạnh mẽ đối với biệt thự, cao cấp liền kề. Ở Hà Nội, những khu vực "hừng hực" người mua, kẻ bán trước đây như Hà Đông, Hoài Đức, Từ Liêm, Gia Lâm đều cho thấy mức giá giảm xuống tới hơn 40%. Một dẫn chứng, trường hợp liền kề ở dự án Nam An Khánh: giá còn 24-27 triệu đồng/m2 so với 40-44 triệu đồng/m2 thời gian một năm trước.

Kết thúc quá trình "lên gân", đại diện Bộ Xây dựng "tạo" niềm tin cho người cần nhà bằng… viễn cảnh căn nhà 50m2, có giá 500 triệu đồng (ông Dũng đưa ra tại phiên họp giải trình của UBKT Quốc hội, ngày 24/1/2013). Tuy nhiên, tới tháng 10/2013, chung cư rẻ nhất Việt Nam (có giá 2,5 triệu đồng/m2) xuất hiện lần đầu tiên ở Đà Nẵng, dưới dạng chủ hộ trong diện giải tỏa bán lại với giá "bèo". Còn lại, tới thời điểm này, căn hộ "trong mơ" 50m2 – 500 triệu đồng vẫn đang chờ.


Đầu năm 2014, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra nhận định thị trường chạm "đáy", "ấm" dần lên. Ông Nam đưa ra 4 dấu hiệu cho thấy thị trường chạm "đáy". Trong đó, ông nhấn mạnh yếu tố thanh khoản (giá tăng hay giảm không quan trọng), con số các hợp đồng có nhận nhà, giao nhà tăng rõ rệt qua từng quý. Cụ thể, như ở Hà Nội, năm 2013, giao dịch quý IV tăng gấp 1,5 lần quý III, tăng gấp 2 lần quý II.

Một lần nữa, ngày 17/4/2014, ông Nam khẳng định xu hướng giảm giá đã dừng, giao dịch nhà đất tăng gấp đôi. Theo đó, các dự án từ vành đai 3 đổ vào giao dịch vẫn rất tốt, trong đó, người mua để ở là chủ yếu, không phải nhà đầu tư.

Như vậy, đúng như nhiều ý kiến phân tích của chuyên gia, quan trọng không phải là thị trường đã chạm "đáy" hay chưa. Bởi đến nay, tranh cãi về khái niệm "đáy" vẫn chưa chấm dứt và gần như không thể xác định, vì giá BĐS bao hàm rất nhiều bất cập từ quản lý tài nguyên đất, định giá, quy hoạch, phê duyệt cấp dự án…

Điều cần làm là tạo được thêm quỹ nhà thương mại giá hợp lý, đủ hạ tầng hoàn thiện và pháp lý để phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị. Xét tới tận cùng vấn đề, sau khi "làm sạch" dự án (đảm bảo pháp lý), người cần nhà vẫn "nát óc" vì giá bán, vị trí, hạ tầng. Gần trung tâm, hạ tầng ổn, tiện ích đủ thì không tới lượt (vì đầu cơ đã chiếm) hoặc chấp nhận mua chênh. Ra xa thì giá rẻ, nhưng phải chờ đợi, ngóng hạ tầng cũng "dài cổ cò".

Ai cũng muốn gần trung tâm cho tiện đi làm, chăm sóc y tế, giáo dục đảm bảo. Túi tiền tỷ lệ nghịch với giấc mơ an cư, đi thuê nhà và nghe "động viên" từ nhà quản lý phải chăng là giải pháp duy nhất?!