Tính diện tích mét vuông sàn căn hộ theo cách tính thông thủy hay tim tường thì tổng giá bán căn hộ đó cũng không thay đổi.

Nếu tính theo tim tường, đơn giá 1m2 sàn sẽ giảm xuống; ngược lại, theo thông thủy sẽ tăng lên. Đó là khẳng định của Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, đồng thời cũng là ý kiến chia sẻ của nhiều nhà chuyên môn, kinh doanh bất động sản.

Sai - thiệt?

Những ngày qua, dư luận "nóng" với nhiều ý kiến trái chiều về cách tính diện tích căn hộ theo Thông tư 16 ban hành năm 2010 và sự ra đời của Thông tư 03 ngày 20/2/2014. Đặc biệt gây nhiều tranh cãi là việc đưa ra quy định tính diện tích chỉ còn theo một cách là tính theo thông thủy, bác bỏ cách tính tim tường vẫn thường được các chủ đầu tư áp dụng thời gian vừa qua. Đại diện Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng: Bộ Xây dựng đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ mua bán trong Thông tư 16 là để hai bên tự thỏa thuận, thống nhất và ghi trong hợp đồng. Còn việc đưa Thông tư 03 chỉ quy định một cách tính thông thủy, không có nghĩa Thông tư 16 trước đó sai. Chỉnh sửa và đưa ra một cách tính diện tích để thống nhất cách làm, tránh gây nhầm lẫn do không hiểu rõ như thời gian qua.

Phía chủ đầu tư các dự án bất động sản đưa ra cái lý "quân theo tướng" nên chuyện họ tính diện tích theo tim tường cũng không hề vi phạm luật. Chưa kể nguyên tắc toàn bộ chi phí xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị..) cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có). Song trước sự ra đời của Thông tư mới, nhiều chủ đầu tư cũng bày tỏ ý kiến sẽ có sự cân đối, điều chỉnh lại giá cả, thiết kế và kết cấu cho sản phẩm trước khi đưa ra thị trường cũng như mở bán lại.

Những nhà đầu tư, người mua nhà có lẽ là đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Đặc biệt, nhiều dự án như Keangnam, người mua phải trả đến hàng chục triệu đồng cho phần diện tích tính theo cách này. Dự án càng  cao cấp, người ở tầng thấp, khoản mất mát này càng lớn.

Đáp số: Cùng thỏa thuận

Nhìn nhận lại vấn đề trong mối tương quan ba bên, không thể đổ lỗi hoàn toàn cho Bộ Xây dựng. Nói như GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT: "Giá cả là do thỏa thuận giữa hai bên mua bán. Nhà nước, pháp luật chỉ đưa ra hướng dẫn và quy định quyền sở hữu, chứ không quy định cách tính tiền". Đồng quan điểm trên, TS Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng phân tích thêm: Lỗi ở đây là sự thiếu hướng dẫn cụ thể dẫn đến xảy ra tranh chấp.

Ở góc độ khác, ý thức của người mua cũng chính tạo điều kiện cho chủ đầu tư kiếm lợi. Bởi thời kỳ bất động sản sốt nóng, người mua nhà chỉ nghĩ đến việc mua nhà, bán lại nhanh để hưởng chênh lệch, mà không phản hồi ngay những sai phạm, những bất hợp lý của chủ đầu tư. Còn với chủ đầu tư, đương nhiên, ai kinh doanh cũng cần phải có lãi. Hơn nữa, bản thân các chủ đầu tư cũng phải tính toán về hệ thống cột, hộp kỹ thuật để đảm bảo thiết kế an toàn và thẩm mỹ cho căn hộ. Họ bỏ chi phí để làm điều đó, nên khi giao dịch chắc chắn phải có sự "hoàn" tiền.

Thị trường bất động sản đang có những bước đi khẳng định sự rõ ràng, minh bạch. Vấn đề công khai cách tính diện tích căn hộ chung cư cũng là một trong những nhân tố giúp thị trường lành mạnh và là xu hướng tất yếu. Do đó, theo các chuyên gia, với thẩm quyền của cơ quan Nhà nước, ban hành luật cần kèm hướng dẫn cụ thể, rõ ràng, tránh hiểu nhầm; có chế tài xử phạt nghiệm với những chủ đầu tư cố tình vi phạm. Với khách hàng, cần nghiên cứu kỹ hợp đồng, tỉnh táo với các điều khoản chủ đầu tư đưa ra. Có quyền hỏi chủ đầu tư những điều chưa rõ ràng. Riêng với những hợp đồng đã ký, các chuyên gia cũng đề xuất cách giải quyết hợp lý nhất là chủ đầu tư và người mua cùng ngồi lại với nhau, thống nhất phương án giải quyết thỏa đáng. Ví như những vấn đề có thể giải quyết trước mắt là điều chỉnh lại mức thu phí vận hành, quản lý nhà chung cư theo diện tích sàn; thỏa thuận lại vấn đề sử dụng và bảo vệ tường, cột, hộp kỹ thuật… Tóm lại, cùng nhau bàn thảo, thậm chí chịu thiệt từ cả hai phía chủ đầu tư và khách hàng, sẽ luôn là đáp án tốt nhất cho mọi khúc mắc, bất cập.