Việc nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tăng cao trở lại ngay khi thị trường BĐS khởi sắc đã mang lại những tín hiệu vui về sự hồi phục, nhưng đồng thời cũng có thể cho thấy rõ sự không bền vững của dòng tiền này. Hay nói cách khác, thị trường BĐS đang phải đối phó với FDI thời vụ.

Nước lên, bèo lên

Không khó để thấy rằng dòng tiền nhà đầu tư đổ vào Việt Nam tỷ lệ thuận với sự sôi động của thị trường BĐS. Từ chỗ tràn lan các dự án triệu đô trước thời điểm năm 2010, con số này èo uột dần những năm sau đó, khi BĐS lâm vào tình cảnh ì trệ. Không chỉ tỷ lệ giải ngân thấp dần, số lượng các dự án đăng ký cũng rất khiêm tốn.

Năm 2012 chỉ duy nhất 1 dự án được xếp vào diện khủng là Tokyu Bình Dương Garden City với mức đăng ký 1,2 tỷ USD. Sang năm 2013, BĐS tiếp tục sụt giảm thảm hại trên bảng xếp hạng đầu tư, thậm chí không có dự án FDI lớn nào được đăng ký. Tuy nhiên, bước vào năm 2014 BĐS đã sôi động trở lại.

Chỉ 4 tháng đầu năm, đã có ít nhất 4 dự án triệu đô được đăng ký. Có thể kể đến dự án xây dựng khu chung cư phường 22, quận Bình Thạnh (TPHCM) của Công ty Sun Wah Vietnam Real Estate Limited (Hồng Công, Trung Quốc) với tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD; dự án khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng tại Vũng Rô (Phú Yên) với tổng vốn đầu tư 2,5 tỷ USD của Tập đoàn Rose Rock và Công ty TNHH Dầu khí Vũng Rô; Khu du lịch Bãi Rồng (Khánh Hòa) đã bị tỷ phú Igal Ahouvi thâu tóm và sẽ có tên mới Alma Resort, với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD…

Theo số liệu vừa công bố của Bộ Kế hoạch - Đầu tư, quý I-2014 có 252 dự án có vốn FDI mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư, với tổng vốn đăng ký trên 2 tỷ USD. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 với 5 dự án, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm 288,3 triệu USD. Con số này tuy chưa thể so sánh với thời kỳ đỉnh cao 2006-2010 nhưng so với vài năm trước khả quan hơn rất nhiều. Và từ đây, những kỳ vọng về nguồn vốn FDI ngoạn mục cho năm 2014 đã được đặt ra.

Không tỉnh lại sa lầy

Cùng với việc người nước ngoài có thể được mua nhà không giới hạn số lượng, nguồn vốn FDI được xem là một trong những động lực lớn giúp thị trường BĐS hồi phục. Tuy nhiên, những diễn biến từ trước đến nay đã cho thấy FDI vào BĐS mang nặng tính thời vụ và do đó, hoàn toàn không bền vững. Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy tại phân khúc dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới - vốn là phân khúc sở hữu nhiều đại dự án BĐS ngoại nhất - nhà đầu tư nước ngoài hiện mới sử dụng khoảng 48,3% diện tích đất được giao.

Còn phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - nơi quy tụ nhiều dự án FDI khủng nhất như ĐTTC đã từng nhiều lần dẫn chứng - số dự án bỏ hoang, không triển khai chiếm không nhỏ, đặc biệt là dọc khu vực biển miền Trung. Một phân tích của các chuyên gia cũng cho thấy, giai đoạn 2006-2012 Việt Nam thu hút được 12 dự án FDI vào BĐS có số vốn đăng ký trên 1 tỷ USD. Các dự án này chỉ chiếm 0,18% tổng số dự án, song số vốn đăng ký lại chiếm tới 20,7% tổng số vốn FDI đăng ký trong giai đoạn này. Đáng nói, số vốn điều lệ của các dự án này thấp và rất nhiều trong số dự án này chậm tiến độ thi công.

Trên thực tế, tình trạng doanh nghiệp nước ngoài dùng phương cách ăn xổi để đầu tư đã trở nên quá quen thuộc. Khi thị trường sôi động, họ đăng ký với số tiền lớn để giành đất, sau đó chỉ rót số tiền nhỏ vào thực hiện mặt bằng, số tiền còn lại vay vốn ngân hàng và huy động từ người mua trong nước. Khi thị trường đóng băng, ngay lập tức ngưng rót vốn hoặc tháo chạy “không kèn không trống”, mặc kệ chính quyền sở tại đau đầu bởi đất đã thu hồi.

Chính vì vậy, nếu không có cách làm khác, kịch bản FDI giai đoạn 2006-2010 hoàn toàn có thể lặp lại, tiếp tục gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường như tạo bong bóng, gây ra sốt ảo.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, không thể tiếp tục để xảy ra hiện tượng nhà đầu tư nước ngoài đăng ký dự án với số vốn lên tới 3-4 tỷ USD, nhưng vốn thực sự họ mang vào Việt Nam chỉ chiếm 20-30%, chủ yếu là chi phí ban đầu, như xây dựng hồ sơ dự án, giải phóng mặt bằng….

Tuy nhiên, cho đến nay, có một thực tế là các cơ quan chức năng vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để sàng lọc, tìm ra dự án FDI thực chất bởi còn vướng rất nhiều kẽ hở trong quy định cũng như sự nồng nhiệt của các địa phương với các dự án này. Đây cũng chính là nguyên nhân để số liệu về FDI dù khả quan vẫn lâm vào tình cảnh thực giả khôn lường.