Thị trường bất động sản ven đô chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro. Ảnh minh họa.

Hiện tượng tăng giá đến chóng mặt của đất ven đô Hà Nội gần đây không chỉ mở ra cơ hội đầu tư cho các DN mà cả những người ít tiền khi muốn an cư để lạc nghiệp tại Thủ đô.

Nguyên nhân chính có sự góp sức lớn của "cuộc cách mạng" di dời trung tâm hành chính, trụ sở làm việc, trường học, các dự án chung cư ra ngoại thành… để giảm tải mật độ dân cư và giao thông tại "vùng lõi". Tuy nhiên, đằng sau xu thế này ẩn chứa rất nhiều vấn đề đáng để các nhà quản lý, DN và nhà đầu tư (NĐT) bất động sản quan tâm.

Những nguyên nhân chủ yếu

Nhà đất ở khu vực nội thành đã bị quá tải về nhiều mặt, việc chuyển hướng ra vùng ven là một giải pháp cho nhiều người dân đô thị cũng như các chủ đầu tư phát triển dự án BĐS hiện nay. Động thái này đã tác động trực tiếp đến giá cả và nhu cầu đầu tư tại các khu vực như: Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Xuân Mai, Đan Phượng... Thậm chí ngay cả khi quy hoạch đang còn đang có sự tranh cãi thì các khu vực này đã có chủ đầu tư nhanh chân lập dự án, khởi động làm cho phân khúc thị trường này càng khởi sắc hơn. Đặc biệt, tại khu vực Ba Vì, thời gian gần đây đã bị tác động mạnh nhất kể từ khi có triển lãm quy hoạch “Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050”. Triển lãm công bố 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội và trục Thăng Long bắt đầu từ đường Hoàng Quốc Việt tới chân núi Ba Vì thuộc địa phận Hà Tây (cũ), đã khiến khu vực này tăng giá đến chóng mặt.

Sự "nóng" lên của BĐS ven đô, sự hình thành các đô thị vệ tinh cũng như hình thành trung tâm hành chính cũng là động lực quan trọng thúc đẩy tiến độ của nhiều dự án trong các khu vực này phải gấp rút hoàn thành. Đồng thời, phần nào giúp giải tỏa "cơn khát" nhà chung cư của người dân đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội hiện nay. Bên cạnh đó, lợi thế rộng rãi, không vướng mắc nhiều trong giải phóng mặt bằng và tiến độ đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đang được đẩy nhanh sẽ tạo ra nguồn cung quan trọng cho các khu công nghiệp, dân cư mới ngoài trung tâm, góp phần kéo dãn sự tập trung dân số và hình thành nên những khu dân cư hiện đại cho ngoại thành. Ngoài ra, sự xuất hiện của những nguồn hàng đa dạng từ diện tích đến chất lượng, đặc biệt là giá cả dễ chịu sẽ giúp hạ nhiệt tại những khu vực trung tâm giá đang “ngự” ở mức quá cao.

Nguy cơ thua lỗ nặng

Bên cạnh những cơ hội, vẫn có không ít rủi ro đe dọa NĐT. Thực tế, đã có rất nhiều NĐT do thiếu thông tin, ham rẻ gửi vốn vào các khu vực này, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn đã lâm vào tình cảnh dở khóc dở cười, bán không được, ở không nổi. Nguyên nhân là do đất nằm trong quy hoạch, đã được đền bù... trong khi mua bán chỉ là viết giấy trao tay, không thông qua cơ quan có thẩm quyền. Những hành vi mua bán này cũng trái với quy định của pháp luật khi rủi ro xảy ra không được pháp luật bảo vệ. Ngoài ra, khi đất ven đô nóng lên, có rất nhiều DN vội vã ra đời, vội vàng thành lập dự án, xin giấy phép đầu tư sau đó kêu gọi NĐT góp vốn, bán nhà đất trên giấy, trong khi năng lực tài chính, quản lý hạn chế. Nếu đầu tư theo phong trào một cách thiếu hiểu biết, theo tâm lý đám đông thì khả năng mua phải đất đắt hơn giá trị thực hoặc khu vực có khả năng bị quy hoạch sẽ rất lớn.

Ông Đỗ Đức Chính, chuyên gia tư vấn bất động sản (BĐS), Văn phòng Địa ốc Đại An (Hà Nội) cho biết, theo Quyết định 33/2008/QĐ-UB của UBND TP. Hà Nội chính sách đền bù bằng đất nền (đất ở) khi thu hồi đất nông nghiệp chỉ được áp dụng đối với hộ có đất nông nghiệp và đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng không phải là người trực tiếp sản xuất chỉ được đền bù bằng tiền. Ngoài ra, người bị thu hồi tối thiểu 30% diện tích đất nông nghiệp mới được đền bù bằng đất nền và chỉ được giao đất một lần. Khi đã được giao đất nền phải cam kết sẽ không được nhận đền bù bằng đất cho những lần thu hồi sau.

Như vậy, những trường hợp đã trót "mua" đất nông nghiệp với hy vọng "đón đầu dự án" sẽ có nguy cơ lỗ nặng do khung giá đền bù đất nông nghiệp thấp hơn mức mua thực tế và cũng không nằm trong diện được đền bù đất nền. Ngay cả những trường hợp người đầu cơ đất ruộng với thỏa thuận chủ ruộng đứng tên để nhận ngầm suất đất dịch vụ cũng không thể thực hiện được; bởi vì người nông dân đã nhận suất đất dịch vụ đối với thửa ruộng họ đã chuyển nhượng thì sẽ không được phép nhận đất dịch vụ cho những lần thu hồi tiếp theo (nếu có).

Làn sóng "nóng đất ven đô" đang đặt ra nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý, quy hoạch, đền bù, tái định cư... Sự "nóng" lên này cộng với công tác quản lý yếu, thiếu minh bạch sẽ là "mảnh đất" màu mỡ cho dòng tiền chảy vào túi các đại gia, nếu là dự án liên doanh nước ngoài - thì chảy ra nước ngoài. Rốt cuộc chịu thiệt nhiều nhất vẫn là người dân và Nhà nước.

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Công Thương