Thu nhỏ diện tích căn hộ để dễ bán, nhưng cũng cần tính đến sức chịu đựng của hạ tầng xã hội.

Khi các dự án nhà ở cao cấp với hầu hết căn hộ diện tích lớn đang trở nên khó kiếm khách, nhiều chủ đầu tư đã tính đến phương án điều chỉnh thiết kế dự án để phù hợp với nhu cầu và thu nhập của khách hàng. Tuy nhiên, lối thoát này còn phải mòn mỏi chờ "cái gật đầu" của nhiều cấp quản lý.

Tổng giám đốc một công ty BĐS đang triển khai dự án tại Hà Đông (Hà Nội) cho biết, công ty đang trong quá trình thu xếp đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thiết kế ban đầu của dự án toàn là các căn hộ chung cư có diện tích từ 125 m2 trở lên. Với tình hình khó khăn như hiện tại, công ty đang dự kiến xin phép các cơ quan chức năng cho điều chỉnh diện tích các căn hộ xuống mức nhỏ hơn, mức 80 m2 trở lên.

Tuy nhiên, điều này là không dễ, thời gian làm thủ tục có thể tới cả năm với nhiều chi phí tốn kém. Trong khi đó, công ty này đã nộp hàng trăm tỷ đồng tiền sử dụng đất, nên cần đẩy nhanh tiến độ khởi công, xây dựng để có thể bán hàng.

Hà Nội cũng đã có một số dự án được điều chỉnh thiết kế, đơn cử như Trung tâm thương mại và căn hộ The Pride do CTCP Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng tại Khu đô thị mới An Hưng, quận Hà Đông, tổng mức đầu tư dự kiến 3.260 tỷ đồng. Dự án cung cấp khoảng 1.668 căn hộ. Trong đó, hầu hết căn hộ đã được chủ đầu tư xin điều chỉnh từ loại 2 - 3 phòng ngủ xuống 1 - 2 phòng ngủ. Trước đó, Tòa nhà trụ sở văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê Licogi 13 tại đường Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân, Hà Nội xin điều chỉnh chiều cao công trình tăng thêm 9,1 m, số tầng từ 25 tầng lên 27 tầng, tăng diện tích sàn xây dựng thêm 2.316 m2.

Khảo sát của ĐTCK tại một số công ty tư vấn thiết kế cho thấy, nhiều chủ đầu tư có yêu cầu thiết kế lại dự án theo hướng làm cho căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với thiết kế trước đây. Phổ biến nhất là các dự án cao cấp có diện tích căn hộ trên 100 m2, nay điều chỉnh xuống còn 70 - 80 m2 để phù hợp với sức mua của thị trường. Thay đổi này có thể khiến chủ đầu tư phải chấp nhận mất một số diện tích sàn thương mại, nhưng bù lại căn hộ sẽ có tính thanh khoản cao hơn. Với diễn biến thị trường hiện nay, dự báo xu hướng thiết kế lại dự án sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Theo quy định hiện hành, khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép tự thực hiện. Trường hợp điều chỉnh làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt, thì chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại.

Tuy nhiên, theo phản ánh của các DN, việc điều chỉnh thiết kế dự án hiện gặp rất nhiều cản ngại. Phó giám đốc một DN vừa nhận giấy phép xây dựng điều chỉnh dự án tại quận Hoàng Mai cho biết, DN này xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nhà kho sang đầu tư tòa nhà văn phòng căn hộ và điều chỉnh thiết kế dự án, tăng số lượng căn hộ, giảm diện tích mỗi căn hộ so với thiết kế ban đầu. Thời gian để xin điều chỉnh giấy phép xây dựng mất đúng 2 năm và tốn nhiều chi phí. "Mỗi cuộc họp để thẩm định lại một nội dung trong bản thiết kế điều chỉnh phải có đủ đại diện 8 cơ quan của TP. Hà Nội, chỉ cần một ý kiến bất đồng, cuộc họp phải tổ chức lại. DN cứ thế chạy như đèn cù", vị lãnh đạo DN trên cho biết.

Theo ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm, DN mong muốn được điều chỉnh thiết kế dự án để có những sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn, nhưng hiện rất khó khăn, có khi 3 - 4 năm không thực hiện được. Trong tình hình thị trường hiện nay, rất cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý để mở ra một lối thoát về đầu ra cho các DN ngành BĐS.

KTS. Đào Ngọc Nghiêm  - Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội: Việc điều chỉnh quy hoạch có thể tốt cho từng chủ đầu tư, nhưng điều này rất khó bởi mỗi khu vực quy hoạch sẽ bao gồm cả sự phân bổ dân cư.

Số lượng dân cư bao nhiêu sẽ đi kèm với hạ tầng xã hội. Vì vậy, nếu anh chia nhỏ ra sẽ kéo theo sự gia tăng dân số, từ đó dẫn đến việc phải điều chỉnh hạ tầng xã hội của cả một khu vực, nên về nguyên tắc, người ta rất hạn chế việc này. Điều chỉnh lại diện tích căn hộ cũng thế, vì như thế sẽ làm thay đổi hạ tầng xã hội. Chẳng hạn, trong khu dân cư thì phải có trường mẫu giáo, nhà trẻ… Nếu người ta quy định 15 m2/cháu, mà anh lại điều chỉnh xuống dưới 10 m2/cháu thì không thể chấp nhận được.

Về việc điều chỉnh quy hoạch, nếu điều chỉnh ít thì tôi ủng hộ, nhưng nhiều quá thì không thể chấp nhận và tôi tin Sở Quy hoạch cũng không chấp nhận. Với những dự án nào đã được duyệt quy hoạch rồi thì phải rất hạn chế thay đổi, dù biết nó tốt về trước mắt cho thị trường BĐS. Bởi nếu cứ điều chỉnh tràn lan sẽ để lại hậu quả rất lớn sau này.

Tuy nhiên, nếu chủ dự án cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch là tốt, trước tiên phải hỏi bên quy hoạch xem họ có đồng ý hay không và nếu đồng ý thì điều chỉnh thế nào. Nếu Sở Quy hoạch đã đồng ý rồi thì chuyển sang bộ phận một cửa, rồi Thành phố cho duyệt lại dự án. Nói chung, quy trình là rất chặt chẽ và mất thời gian.

 TS. Phạm Sỹ Liêm  - Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam: Tôi cho rằng, việc chia nhỏ căn hộ trong các dự án là một trong những giải pháp có thể giúp thị trường thoát khỏi khó khăn. 

Hai năm trước đây, chính tôi đã "hiến kế" nên chia nhỏ căn hộ. Bởi tôi nghĩ không phải tất cả thị trường đều ế ẩm, mà chỉ phân khúc nhà cao cấp mới khó bán khi kinh tế khó khăn, chứ nếu chuyển sang phân khúc nào nhiều khách hàng tiêu thụ, hay hạ giá bán, hạ mức lợi nhuận đặt ra trước đó thì thị trường sẽ lại có thanh khoản.

Về quan điểm cá nhân, tôi ủng hộ việc phân nhỏ diện tích căn hộ, vì làm như thế sẽ vừa túi tiền của nhiều người hơn. Tuy nhiên, với phân khúc biệt thự thì tôi chưa nghĩ ra nên làm thế nào, bởi biến biệt thự thành nhà liền kề 2 - 3 tầng rất khó.

Vì thế, tôi cho rằng, với phân khúc biệt thự thì để bán được hàng, điều đầu tiên cần tính đến là giảm giá đến một mức hợp lý.

Việc chia nhỏ diện tích căn hộ hay chia nhỏ các lô biệt thự có thể khiến nhiều người lo lắng sẽ làm vỡ quy hoạch. Thế nhưng, Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý cả quy hoạch, nên nếu cơ quan này đồng ý thì quy hoạch khu vực cũng có thể được điều chỉnh.

Tất nhiên, ngoài Bộ Xây dựng còn phải qua nhiều "cửa" khác, do vậy việc mất thời gian, tốn chi phí là có thể hiểu được.