Thị trường BĐS hồi phục với lượng giao dịch tăng mạnh đang lan tỏa “hơi ấm”, đã khiến nhiều dự án được xếp vào dạng tồn kho được kỳ vọng tìm được đường quay lại thị trường.

Tồn kho như núi

Mùa đại hội cổ đông 2015, câu hỏi lớn nhất nhiều doanh nghiệp BĐS phải đối mặt là sẽ làm gì với hàng tồn các dự án BĐS với hàng trăm căn hộ, biệt thự, nhà liền kề đang dãi dầu mưa nắng suốt 4-5 năm qua. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20-3, tổng giá trị tồn kho BĐS vẫn còn khoảng 70.703 tỷ đồng, dù đã giảm 57.845 tỷ đồng (giảm 45%) so với quý I-2013.

Trong đó, tại Hà Nội tổng số tồn kho BĐS khoảng 9.006 tỷ đồng, giảm 8.054 tỷ đồng (giảm 47,21%) so với cùng kỳ năm trước. Trên địa bàn TPHCM tổng giá trị tồn kho khoảng 14.057 tỷ đồng, giảm 14.685 tỷ đồng (giảm 51,09%) so với quý I-2013. Đây được xem là tín hiệu mừng cho thị trường, nhưng nhìn sâu vào từng doanh nghiệp có thể khiến không ít người lo ngại.

Thống kê 15 doanh nghiệp BĐS có vốn hóa thị trường lớn trong ngành cho thấy, tính đến thời điểm 31-12-2014, tổng giá trị hàng tồn kho khoảng 43.314 tỷ đồng, tương ứng chiếm tới 30% tổng tài sản (năm 2013 là 38%). Trong đó, có tới 10/15 doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng. Có thể kể đến một số doanh nghiệp tồn kho khủng như Nhà Khang Điền (KDH) khi hàng tồn kho đến cuối năm gần gấp đôi so với đầu 2014, tăng 94%, ở mức 2.074 tỷ đồng, chiếm 66% tổng tài sản doanh nghiệp; Nam Long (NLG - 66%); Phát Đạt (PDR - 89%); Xây dựng Bình Chánh (BCI - 65%); Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB - 77%) và Lideco (NTL - 77%).

Cụ thể hơn, theo báo cáo, tính đến cuối quý I-2015, số dư hàng tồn kho của Nhà Từ Liêm tiếp tục ở mức cao, đạt 1.050 tỷ đồng, tương đương 79,5% tổng tài sản tại cùng thời điểm. Phát Đạt còn khủng hơn khi tổng giá trị hàng tồn kho tính đến thời điểm 31-3 đã lên tới hơn 5.499 tỷ đồng, tăng gần 86 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm 2015. Khang Điền, Xây dựng Bình Chánh, Năm Bảy Bảy, Nam Long tồn kho khoảng 2.000-2.600 tỷ đồng… Đây là chưa kể số lượng BĐS tồn kho đến từ các siêu dự án như Geleximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Usilk City…

Đường về gian nan

Mặc dù lượng BĐS tồn kho còn rất cao, nhưng nhờ sự tốt lên của toàn thị trường, nhiều dự án đã rục rịch tìm đường quay trở lại. Theo ông Đỗ Văn Bình, Phó Chủ tịch HĐQT Sudico, để giải nguy cho dự án cần phải đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, đủ điều kiện để người dân đến ở và doanh nghiệp sẽ quyết liệt thực hiện điều này, trước mắt với dự án Nam An Khánh.

Theo kế hoạch, năm 2015, Sudico sẽ rót khoảng 220 tỷ đồng đầu tư cho dự án này với các hạng mục như thi công đường giao thông trục chính vào dự án; xây dựng cổng chào, các điểm nhấn cảnh quan, trồng cây xanh, kè hồ... Quyết tâm này cũng được các chủ đầu tư Vinaconex và Geleximco hứa hẹn thực hiện với các đại đô thị như Geleximco và Splendora sau một thời gian dài dự án hoang lạnh. Ở phía Nam, các doanh nghiệp BĐS cũng rất tự tin với khối hàng tồn kho của mình. Địa ốc Phát Đạt coi đây là lợi thế trong giai đoạn thị trường hồi phục, nhiều doanh nghiệp như Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… cho biết sẽ tìm đối tác mạnh để bán bớt BĐS tồn kho, giảm bớt áp lực.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, “ngày về” của các dự án tồn kho có được xuôi chèo mát mái như mong muốn của doanh nghiệp là một vấn đề không dễ. Thống kê cho thấy dù giao dịch tăng nhưng lượng hàng tồn kho lớn cộng với lượng cung khủng sẽ tung ra thị trường trong thời gian sắp tới sẽ là trở ngại không nhỏ cho nhiều doanh nghiệp. Tại Hà Nội, dự án Castle Plaza (136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm), quy mô 5.000 căn hộ vừa được khởi động lại sau 4 năm bất động với cái tên mới Goldmark City; Green Star (234 - Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm) với hơn 2.000 căn hộ; chung cư Đông Đô (quận Cầu Giấy), Khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức)… sau thời gian tái cơ cấu cũng đang được đẩy nhanh tiến độ để tung hàng ra thị trường.

Tại TPHCM cũng có nhiều dự án được khởi công xây dựng cuối năm 2014 như Khu đô thị cao cấp Vinhomes Central Park (quận 1), rộng 44ha, với gần 10.000 căn hộ thương mại; dự án nhà ở Bộ Công an tại số 83, đường số 3, quận 2 với 1.274 căn hộ của Tập đoàn Phú Cường; dự án Khu cao ốc chung cư - văn phòng - dịch vụ thương mại tại 16 Âu Cơ và dự án Khu cao ốc văn phòng và căn hộ chung cư tại số 10 Phổ Quang (quận Tân Bình) của Tập đoàn Hưng Thịnh…

Theo GS. Đặng Hùng Võ, các dự án tồn kho đều thuộc vào diện “không thể ở được”, nay thị trường tốt lên, nhà đầu tư quay lại cũng là bình thường. Tuy nhiên, họ quay lại phải lường được một điều, đó là liệu có bán được nhà ở tại các dự án này hay lại tiếp tục chìm.

“Nếu không đủ điều kiện để sống, chắc chắn người dân sẽ không mua. Hạ tầng trong khu đô thị tốt nhưng hạ tầng xung quanh có gần trường, chợ không, có khu dân sinh không, đảm bảo an ninh không… Tôi cho rằng với nhiều dự án, có thể phải chờ thêm 5-6 năm nữa khi hạ tầng đô thị phát triển đến thì mới có thể hồi sinh được” - GS. Đặng Hùng Võ nói.