Ngay ngày 25/11/2014, Thông tư 32/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước nới lỏng một số quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP (gói 30.000 tỷ đồng) có hiệu lực thì tại nghị trường, các Đại biểu Quốc hội đã "bấm nút" thông qua Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Liệu điều này có tạo nên cú hích cho thị trường bất động sản (BĐS)?

Thông tư 32: Giải tỏa cơn khát

Tại "Ngày hội gói 30.000 tỷ đồng" do Vietcombank (đơn vị được phép giải ngân gói 30.000 tỷ) và Công ty CP Đầu tư Nam Long tổ chức hôm 25/10, khá nhiều khách hàng trẻ bày tỏ mong muốn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sớm ban hành Thông tư 32 để họ tiếp cận nhà ở thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ với lãi suất, điều kiện và thời gian vay linh hoạt. Vấn đề vướng mắc của họ là có những căn hộ dưới 1 tỷ đồng nhưng giá mỗi mét vuông lại vượt 15 triệu đồng của quy định cũ.

Liên quan đến nút thắt này, ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Công ty Incomreal cho biết thêm, trước đây, sản phẩm căn hộ đáp ứng tiêu chí về diện tích dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2 thì khách hàng mới có cơ hội tiếp cận gói 30.000 tỷ với lãi suất 6%/năm trong thời hạn 10 năm, nhưng hiện nay, Thông tư 32 chỉ quy định tổng giá trị hợp đồng mua nhà dưới 1,025 tỷ đồng và lãi suất 5%/năm, cố định trong 15 năm.

Chính điều đó đã cởi bỏ những quy định không đáng có cản trở người có nhu cầu sở hữu nhà ở. Bởi, trên thực tế, có những dự án giá thành dưới 1 tỷ đồng nhưng diện tích hơn 70m2 hoặc là giá trên 15 triệu/m2. Theo ông Vũ, Thông tư 32 có tác dụng tích cực trong việc giúp thị trường BĐS khởi sắc trở lại, làm cho người dân tin vào sự quản lý, điều hành kinh tế vĩ mô của Nhà nước.

Tuy nhiên, chưa thể thấy được tác dụng ngay tức thì vì cần có thời gian để phổ biến đến các đối tượng có nhu cầu. Theo quan điểm của ông Lê Minh Khánh, Giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị Công ty Nam Long, tác động khá quan trọng đến việc giải ngân gói 30.000 tỷ phụ thuộc vào tâm lý khách hàng.

Do những dư âm khó khăn của thủ tục cho vay tại thời điểm vừa ban hành vẫn khiến họ cho rằng vay mua nhà từ gói 30.000 tỷ rất khó và đánh mất cơ hội tiếp cận gói này. Song, Thông tư 32 là tiền đề tạo đà cho thị trường BĐS phát triển trong 2015.

Trả lời câu hỏi liệu có hay không chuyện các nhà phát triển BĐS "té nước theo mưa", nhà nhà làm căn hộ đáp ứng yêu cầu gói 30.000 tỷ sẽ khiến nguồn cung dư thừa? Ông Lê Tiến Vũ khẳng định: "Chắc chắc sẽ không có chuyện đó xảy ra!".

Năm 2016 là thời điểm chấm dứt giải ngân gói 30.000 tỷ nhưng để làm một dự án, từ lúc trình dự án khả thi đến khi thực hiện xong phần móng, đến tay khách hàng cũng không dưới 2 năm. Cho nên, vấn đề đáng lo là căn hộ có thể đáp ứng điều kiện gói 30.000 tỷ không đủ cung cấp cho thị trường hiện nay.

Theo Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua vào ngày 25/11/2014, người nước ngoài có quyền thuê và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 250 biệt thự/nhà liền kề trong một dự án. Việc sửa đổi cũng cho phép cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn đăng ký là 50 năm. Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2015.

Dẫn chứng cho điều này, ông Vũ tiết lộ, trong năm 2015, Incomreal sẽ phân phối ít nhất 3 dự án căn hộ mang thương hiệu First Home (tại Bình Dương, Q. Thủ Đức, Q.9), có giá dao động từ 600 - 800 triệu đồng/căn. Bởi, thực tế thanh khoản cho thấy, năm 2014, họ đã bán hơn 1.300 căn hộ từ 2 dự án ở Đà Nẵng và Q.12, TP.HCM.

Trong khi đó, phía Công ty Nam Long cho biết, theo kế hoạch, từ đây đến hết năm 2017, bình quân mỗi năm, Công ty cung cấp hơn 2.000 căn hộ cho thị trường, một phần trong số đó sẽ đáp ứng được yêu cầu của Thông tư 32.

Bổ sung đối tượng tham gia thị trường

Cùng với Thông tư 32, những ngày cuối tháng 11, thị trường BĐS lại đón nhận thêm tin vui. Đó là việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi; trong đó, đáng chú ý là việc cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam.

Kể từ khi Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định về chương trình thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam có hiệu lực từ 2009 (hết hiệu lực từ cuối 2013) thì ước tính chỉ có hơn 100 trường hợp trong tổng số hơn 80.000 người nước ngoài (không bao gồm Việt kiều) hiện đang sống và làm việc tại Việt Nam mua được nhà, nhưng phần lớn là kết hôn với công dân Việt Nam. Vấn đề của người nước ngoài khi tiếp cận nhà ở tại Việt Nam là thủ tục khá rườm rà và có nhiều quy định chưa rõ ràng.

Nói về thông tin người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam, ông Trương Quốc Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng bày tỏ, đây là một tin tốt và tín hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS vì nó mở thêm đối tượng tham gia vào thị trường.

"Quyết định này thể hiện một số điều khoản tương đối rõ ràng nhưng chúng tôi mong muốn sớm có có các văn bản dưới luật để DN hiểu và triển khai một cách tốt nhất đến khách hàng", ông Hưng nói.

Với khách hàng nước ngoài thì các văn bản giải thích cần phải rõ ràng. Tính đến thời điểm hiện nay, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng là khu vực có số lượng người nước ngoài cư trú khá đông. Theo chia sẻ của ông Hưng, có hơn 30% người nước ngoài đang sống và làm việc tại đây nhưng đa số là thuê nhà.

Trước đây, dù Quốc hội có thông qua luật cho phép người nước ngoài mua nhà nhưng còn nhiều điều kiện đi kèm, thứ hai là có những văn bản dưới luật chưa được triển khai đầy đủ, toàn diện, những đơn vị phát triển BĐS chưa biết giải thích ra sao cho khách hàng nên hạn chế người nước ngoài tiếp cận sản phẩm BĐS. Ông Hưng cũng nhìn nhận, sắp tới, có thể một bộ phận người nước ngoài sẽ cân nhắc việc mua nhà tại Việt Nam.

Đứng ở góc độ công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi cho phép nới lỏng các điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giúp đối tượng này có đầy đủ quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam. Trong năm 2013, lượng kiều hối đã tăng 10% với 11 tỷ USD, lượng lớn kiều hối này giờ đây có thể yên tâm rót vào thị trường BĐS.

Thêm nữa, người nước ngoài tại Việt Nam sẽ được cấp quyền sở hữu hợp pháp, đồng thời mở ra một số lượng người mua nhà mới. Điều này tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà ở hiện đang phục hồi tương đối trên cả nước. Song, quan trọng hơn hết là việc sửa đổi luật sẽ giúp thị trường BĐS Việt Nam trở nên cạnh tranh hơn trong khu vực.

Nó cũng sẽ cho phép các nhà đầu tư đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam có cơ hội tiếp cận với phân khúc tài sản hấp dẫn này trong một thị trường mới nổi với những đặc điểm cấu trúc hấp dẫn và những tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, không ít lãnh đạo doanh nghiệp cũng thể hiện quan điểm rằng, phải mất 2 - 3 năm nữa, khi đi vào thực tiễn mới đánh giá hết tính tích cực, cũng như hạn chế của Luật Nhà ở sửa đổi.