Thị trường bất động sản đang trở về giá trị thực sau những tăng trưởng “nóng” đến phi lý, bởi tình trạng đầu tư theo tính bầy đàn và bị thổi giá.

Chủ đầu tư loay hoay tìm nguồn vốn mới để tiếp tục triển khai dự án, khách hàng ngán ngẩm với mức lãi suất vay lên đến 25%/năm, chính sách thuế làm ứ đọng hồ sơ chuyển nhượng… Tất cả những hình ảnh trên đã làm cho bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM trở nên xám xịt.

Khóa “van” tín dụng

Thị trường BĐS sụt giảm không chỉ khiến các nhà đầu tư nao núng mà cả các ngân hàng cũng như đang ngồi trên lửa bởi thời gian thu nợ đang cận kề. Tăng trưởng tín dụng năm 2011 của các ngân hàng bị khống chế dưới 20%.

Nhiều ngân hàng đang rốt ráo thu hồi các khoản nợ và dừng cho vay, thậm chí cả với những khoản vay nằm trong cam kết giải ngân. Điều này đang khiến cho người đi vay và chính các ngân hàng cũng gặp khó bởi người vay tiền không bán được đất để trả nợ khiến giá BĐS ngày càng tiếp tục sụt giảm mạnh, còn ngân hàng đứng trước nguy cơ khó thu hồi nợ và khó cả phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi.

Hơn một tháng nay, giới đầu tư BĐS đã chứng khiến sự lao dốc giá đất nền. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, sở dĩ có hiện tượng thị trường mất tính thanh khoản là do nguồn tín dụng từ phía ngân hàng đang bị khóa. Hiện người mua thì không có tiền mua vì không thể tiếp cận với nguồn vốn vay ngân hàng, còn người bán lại càng không bán được vì không có người mua.

Tiến sĩ Nguyễn Thị Mùi, chuyên gia kinh tế, cho rằng phần lớn rủi ro sẽ tiềm ẩn ở các ngân hàng nhỏ do dư nợ cho vay phi sản xuất thường ở mức cao 40% - 50%. Đến ngày 30-6, các ngân hàng này phải đưa trở về mức 22% là điều không dễ. Một số ngân hàng chọn phương án chạy đua lãi suất để tăng lượng vốn huy động tiền gửi với mục đích tăng cho vay sản xuất để cân bằng tỉ lệ với phi sản xuất nhưng xem ra khó khả thi…

Hiện nay, ngay cả các đại gia nhà đất còn khốn khó bởi dự án thì đến kỳ cần tiền mà ngân hàng không thể cho vay thêm bởi số nợ cũ đã quá lớn, thậm chí có đơn vị nợ hàng ngàn tỉ đồng. Thử làm phép tính nhỏ, với 1.000 tỉ đồng nợ, lãi suất 25%, mỗi năm doanh nghiệp trả gần 250 tỉ đồng lãi chưa kể vốn, vị chi cứ 2 ngày là đi đứt một căn hộ có giá trung bình (khoảng 1,4 tỉ đồng).

Bong bóng nhà đất… khó vỡ

Dù rất “đói” vốn nhưng theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam chỉ xì hơi chứ chưa hội đủ điều kiện vỡ bong bóng. Tình trạng khát vốn hiện nay là cơ hội để sắp xếp lại thị trường, sắp xếp lại nguồn cung, phân khúc thị trường.

Những diễn biến thị trường BĐS hiện nay chưa có cơ sở để nhận định bong bóng BĐS sẽ vỡ. Có thể vỡ ở một số phân khúc chứ không phải tất cả. Hiện nay, câu chuyện BĐS lớn nhất của Việt Nam là giảm giá để bán hàng. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng nếu giảm giá như vậy mà vẫn không đẩy được hàng, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam sẽ phá sản.

Bên cạnh đó, hiện giá BĐS Việt Nam chưa được cơ quan nào tính toán hợp lý hay không. Nếu giá BĐS hiện hợp lý thì giá giảm 10%, thậm chí 2% thôi là có vấn đề. Còn nếu là giá ảo thì bây giờ có giảm 10%, thậm chí 50%, cũng vẫn chưa về giá trị thực của nó. Bản thân thị trường BĐS Việt Nam méo mó do đổ xô đầu tư theo đám đông. Hiện những nơi giảm giá mạnh, chủ yếu là những dự án có giá quá “nóng” trước đây, do bị thổi giá. Bởi thế, bản chất của thị trường BĐS tại Việt Nam là không phải giảm giá mà nó đang được điều chỉnh về đúng giá trị thực.

Cơ hội mua lại dự án

Theo ông Nicholas Holt, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Công ty Knight Frank Việt Nam, có thể thấy rất nhiều dự án sẽ bị chậm trễ do thiếu vốn trong suốt năm 2011 và nhiều dự án sẽ thất bại hoặc bị hoãn cũng do thiếu vốn.

Trong hoàn cảnh này, sẽ có nhiều cơ hội đầu tư mới cho những người mua hiểu biết có thể mua được nhiều dự án ở mức giá tốt từ những người bán đang gặp khó khăn.

Giai đoạn khó khăn cho các chủ đầu tư dường như sẽ còn tiếp tục khi Việt Nam đang đối mặt với lạm phát cao và Chính phủ tiếp tục hạn chế tăng trưởng tín dụng.

Mỗi công ty và mỗi dự án sẽ có những nhu cầu vốn khác nhau, do đó điều quan trọng là mỗi chủ đầu tư có thể nhận được những tư vấn tốt nhất để bảo đảm thành công về mặt tài chính cho dự án của họ.

H.Lan
 

DiaOcOnline.vn - Theo Người Lao động