Sức mua trên thị trường bất động sản đang phục hồi trở lại sau thời gian dài trầm lắng. Nguồn cung cũng điều chỉnh hướng tới nhu cầu thực của thị trường, với sự phát triển của phân khúc nhà ở giá thấp. Nhưng trong khi thị trường có nhu cầu cao với nhà ở giá thấp, thì doanh nghiệp lại không mặn mà với nhà ở xã hội. Lý giải về tình trạng này, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành cho rằng, những khó khăn về điều kiện, thủ tục thực hiện đã làm doanh nghiệp ngại tham gia.

* Theo Ông, thị trường bất động sản ở phân khúc nhà ở nước ta hiện nay có những đặc điểm nào?

Ông Nguyễn Ngọc Thành: Thị trường bất động sản hiện đang đứng trước khó khăn lớn trong việc giải quyết hàng tồn đọng và khắc phục trạng thái mất cân bằng cung - cầu. Tuy nhiên những chính sách mới của Nhà nước trong thời gian qua đã tác động đến tích cực đến thị trường này. Nguồn cung đang được điều chỉnh để hướng tới nhu cầu thực của thị trường, với sự phát triển của phân khúc nhà ở giá thấp.

Sức mua cũng được phục hồi trở lại sau thời gian dài trầm lắng, biểu hiện ở chỗ hệ số giao dịch trên các sàn đều tăng. Đã có nhiều cơn sốt nhẹ ở những khu vực có nhiều lợi thế. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã tác động tích cực vào thị trường bất động sản, giúp hình thành phân khúc nhà ở giá thấp. Tuy nhiên, tốc độ giải ngân của gói tín dụng này chưa đạt được kỳ vọng của người tiêu dùng và đang gây nên tâm lý hoài nghi về việc thực thi các chính sách tín dụng ưu đãi của Nhà nước.

* Thực tế cho thấy, thị trường đang có nhu cầu cao với nhà ở giá thấp, song doanh nghiệp lại không mặn mà với nhà ở xã hội – là một loại nhà ở bán giá thấp...?

Nghịch lý là nhà ở xã hội có nhiều ưu đãi, nhu cầu mua đang tăng, song nguồn cung vẫn thiếu. Vấn đề là thực hiện các dự án nhà ở xã hội không đơn giản. Nhà đầu tư muốn thực hiện các dự án nhà ở xã hội phải có sẵn nguồn quỹ đất sạch. Tuy nhiên, nguồn quỹ đất sạch ở các thành phố lớn hiện nay cực kỳ khan hiếm. Nếu bây giờ mới bắt đầu khai thác quỹ đất thì chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ đội giá thành lên cao. Trong khi, lợi nhuận của dự án này thấp hơn hoặc bằng 10% theo quy định của Nhà nước. Thực tế, lợi nhuận của các công trình nhà ở xã hội chưa bao giờ bằng 10%, mà lãi thấp lại không hấp dẫn nhà đầu tư.

Ngoài ra, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng không dễ tiếp cận, thủ tục vay vốn còn nhiều vướng mắc. Một trong vướng mắc cản trở nhất là thủ tục mua bán. Trong khi, để cạnh tranh, nhà ở xã hội phải có giá thấp, phải bảo đảm chất lượng công trình, tiện ích cơ bản.

* Thưa Ông, các doanh nghiệp suy nghĩ như thế nào về phát triển nhà ở xã hội?

Doanh nghiệp mong muốn các cơ quan chức năng hoàn chỉnh các chính sách phát triển nhà ở xã hội, với cơ chế vận hành thông thoáng. Chính sách tín dụng với lãi suất phải thấp hơn. Cần có quy định đơn giản hơn cho người cần mua nhà vay. Hiện nay, đối tượng được mua nhà thu nhập thấp đang bị giới hạn để phù hợp với nguồn cung, song về lâu dài, tôi nghĩ phải mở rộng thêm đối tượng để tạo ra công bằng hơn phục vụ xã hội. Và chúng tôi đề nghị giảm 100% thuế tiêu thụ đặc biệt cho người tiêu dùng để góp phần đưa giá thành phù hợp với mức thu nhập của người dân hiện nay.

* Vậy Ông có quan điểm như thế nào về việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội?

Việc Bộ Xây dựng cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là để các nhà đầu tư có cơ hội tự kiểm tra lại xem dự án có điều kiện khả thi để chuyển đổi không. Vì chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cực kỳ khó khăn. Trước hết, khi đã đưa sản phẩm vào tiêu thụ với công năng nhà ở thương mại rồi, mà còn sản phẩm chưa tiêu thụ, thì khách hàng cũ giải quyết như thế nào? Nhiều khi chỉ một hộ không đồng tình thì mục tiêu chuyển đổi sẽ không thực hiện được. Về mặt kỹ thuật cũng có giới hạn buộc các nhà kỹ thuật phải nghiên cứu xem xét có khả thi không.

Còn về thủ tục hành chính, chúng ta rất muốn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chuyển đổi nhưng không thể tùy tiện. Phải có trình tự, những quy trình từ xin chủ trương đầu tư, phê duyệt lại quy hoạch, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, thanh toán hoàn trả tiền đất. Chính sách nhà ở xã hội là được miễn tiền đất, nhà đầu tư đã nộp cho Nhà nước rồi thì hoàn trả như thế nào? Ở các địa phương điều này rất bế tắc. Các nhà đầu tư phải chủ động nghiên cứu xem dự án nào có khả thi mới chuyển đổi. Đây là một trong những giải pháp cải thiện thị trường, không phải duy nhất và không nên trông cậy hoàn toàn.

Thời gian gần đây, có quan điểm cho rằng nên áp giá trần với nhà ở xã hội để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà. Các doanh nghiệp có quan điểm như thế nào về việc công khai giá thành xây dựng hoặc giá thành nhà ở xã hội?

Với quy trình thực hiện đầu tư như hiện nay, thì toàn bộ được nhiều cấp phê duyệt và được thể hiện công khai. Công trình nhà ở được kiểm soát bởi cơ quan quản lý chuyên ngành về xây dựng, cơ quan tài chính, cơ quan thuế. Tất cả các cơ quan quản lý đó đủ để chúng ta tin tưởng giá thành đưa ra công khai, minh bạch. Hiện nay chúng ta chưa bảo đảm điều kiện để đưa ra giá trần. Bởi nhiều chi phí chưa kiểm soát được như chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, phát sinh chưa được tính đến... Do vậy, công khai giá trần là bất khả thi trong điều kiện hiện nay.

* Xin cám ơn Ông!