Kể từ giữa năm 2008, lo ngại tình hình lạm phát, hạn chế bong bóng bất động sản, ngân hàng Nhà nước đã có nhiều biện pháp thắt chặt tín dụng bất động sản. Dư nợ tín dụng cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản năm 2009 giảm gần 12% so với năm 2008, con số tuyệt đối lên tới gần 20.000 tỷ đồng. Và sang năm 2010, vẫn chưa có dấu hiệu các ngân hàng nới lỏng tín dụng trong lĩnh vực này.

Lo... nguồn vốn

Thực ra, tình hình cho vay bất động sản (BĐS) cũng có được cải thiện dần từ quý II/2009, Trong số tăng trưởng, một phần là cho các chủ dự án vay nhưng phần lớn là cho cá nhân vay để mua nhà. Để phòng ngừa rủi ro, các ngân hàng (NH) đã thẩm định dự án rất chặt chẽ và chỉ cho vay đối với các dự án thật sự hiệu quả, có đầu ra chắc chắn.

Điểm đáng chú ý là trong năm 2009, dù định hướng tín dụng toàn ngành NH không ưu tiên đầu tư cho vay mua bán, kinh doanh BĐS, nhưng các ngân hàng thương mại đã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận được phép vượt hơn 150% lãi suất cơ bản để cho vay trong lĩnh vực BĐS với lãi suất từ 12,5% - 15,5%/năm tập trung vào , có khả năng thanh toán.

Cho đến nay, chưa có số liệu cũng như đánh giá chính xác của đơn vị nào về tình hình vốn cho thị trường BĐS. Dù ngân hàng Nhà nước đã thông báo về tình hình thực hiện nhiệm vụ NH năm 2009, nhưng không có số liệu công bố nào về cho vay BĐS. Vì vậy, toàn cảnh nguồn vốn cho thị trường BĐS năm 2009 vẫn chưa được đánh giá rõ ràng và dự đoán năm 2010 vẫn là một ẩn số.

Năm 2009, NHNN đã có chỉ đạo rõ ràng là “kiểm soát chặt chẽ vốn cho vay lĩnh vực phi sản xuất, (cho vay kinh doanh BĐS, cho vay kinh doanh, đầu tư CK, cho vay tiêu dùng)”. Trong nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm năm 2010, cấp độ của chỉ đạo trên đã có phần nhẹ hơn: "Hạn chế cho vay các nhu cầu vốn thuộc các lĩnh vực sản xuất”.

Kể từ đầu tháng 1.2010, tình hình cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình hình thiếu nguồn vốn huy động. Qua thực tế và định hướng chính sách có thể dự báo vốn tín dụng NH vào BĐS trong năm 2010 giữ được nhịp tăng nhẹ, nhưng vẫn không được cải thiện nhiều về tỉ trọng/tổng dư nợ cho vay.

Các ngân hàng thương mại sẽ chú trọng vào các dự án BĐS có khả năng đầu ra tốt, đặc biệt các dự án NH áp dụng hình thức cho vay chủ dự án để xây dựng, đồng thời cho vay người có nhu cầu mua để mua/thuê nhà ngay tại dự án đó. Mức độ vốn của NH vào thị trường BĐS còn phụ thuộc nhiều vào độ nóng của thị trường này. Dù ngân hàng Nhà nước có kêu gọi hạn chế cho vay kinh doanh BĐS thì với lợi nhuận cao và khả năng thu hồi vốn tốt, việc vay để kinh doanh BĐS vẫn có cửa lách là cho vay tiêu dùng biến tướng.

Mạnh tay phát hành cổ phiếu

Trong tình hình lượng tiền "bơm" vào thị trường bất động sản tiếp tục chưa có tiến bộ, hiện đang buộc các doanh nghiệp phải tự lực huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu (CP), trái phiếu (TP).

Công ty Cổ phần dịch vụ xây dựng Đất Xanh cho biết, công ty vừa chính thức niêm yết 8 triệu CP (DXG) tại Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM vào ngày 22.12.2009.

Công ty này xác định thị trường chứng khoán là một kênh quan trọng để huy động vốn đầu tư cho hàng loạt dự án BĐS của công ty như Sunview 1 và 2, Phú Gia Hưng Apartment, khu đô thị dịch vụ du lịch sinh thái Giang Điền (Đồng Nai)... Cuối tháng 11.2009, Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Novaland cũng phát hành 1.922 tỉ đồng TP kỳ hạn 5 năm, lãi suất 12%/năm để huy động vốn cho khu đô thị Sunrise City (Q.7).

Tương tự, Công ty Cổ phần Vincom vừa phê duyệt phương án phát hành 1.000 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm. Đây là loại trái phiếu có tài sản bảo đảm là BĐS và tài sản hợp pháp khác (quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của dự án Eco City). Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) đang có kế hoạch phát hành 300 tỉ đồng TP để đầu tư vào các dự án An Lạc Plaza, Tân Tạo Plaza... Trước đó, các doanh nghiệp khác như Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Viên Nam (VNI), Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH), Công ty Cổ phần Tập đoàn Hoàng Long (HLG)... cũng đã lên sàn để có thể tận dụng kênh huy động vốn này khi cần.

Các chuyên gia cho rằng, việc doanh nghiệp "tự thân vận động" bằng cách huy động vay tiền nhàn rỗi từ cá nhân, tổ chức thông qua cổ phiếu, trái phiếu, trái phiếu chuyển đổi là điều tất yếu. Tuy nhiên, cũng cần phải cân đối tỷ lệ hợp lý giữa phần vốn tự có với phần vốn vay nợ, về mặt lý thuyết cứ 2 đồng vay thì nên "thủ" 1 đồng tự có. Mặt khác, doanh nghiệp cũng không nên quá kỳ vọng vào mức lợi nhuận cao mà có thể linh động giảm giá bất động sản để bán hàng nhằm quay vòng vốn tái đầu tư khi cần.

Lê Đình - DiaOcOnline.vn