Từ ngày 1/7 tới đây, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp bất động sản đầu tư các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải ký cam kết bảo lãnh cho người mua với ngân hàng.

Quy định này được xem là hành lang pháp lý quan trọng bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Song có không ít chủ đầu tư còn ngỡ ngàng, thậm chí có ý kiến cho rằng, nếu quy định này áp dụng vào thực tế, sẽ có không ít doanh nghiệp phải từ bỏ “cuộc chơi”.

Những “ông lớn” tiên phong

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực vào ngày 1/7 tới, song đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có nghị định, thông tư nào hướng dẫn cụ thể việc thực hiện luật. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp địa ốc nhận thấy khó có thể làm khác quy định đã được ban hành nên đã có sự chuẩn bị từ sớm.

Cuối tuần trước,  Tập đoàn Novaland đã bắt tay Ngân hàng VPBank ký hết hợp đồng hợp tác bảo lãnh, cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà đối với các dự án bất động sản do Novaland làm chủ đầu tư, mà cụ thể một số dự án mà Novaland đang triển khai như The Sun Avenue, River Gate, Lucky Palace và The Tresor…

Ông Bùi Hữu Phúc, Giám đốc đầu tư và phát triển Tập đoàn Novaland cho rằng, bằng việc ký kết này, tất cả khách hàng khi mua nhà tại các dự án mà Novaland đã ký kết bảo lãnh sẽ được ngân hàng phát hành một chứng thư bảo lãnh. Theo đó, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc không triển khai dự án, khách hàng sẽ được ngân hàng bảo lãnh đứng ra trả lại tiền.

“Các dự án do Novaland làm chủ đầu tư từ trước đến nay đều được xây dựng đúng tiến độ, thậm chí có những dự án được xây dựng vượt tiến độ và bàn giao nhà trước thời hạn cho khách hàng. Song việc ký kết hợp đồng bảo lãnh này nhằm thực hiện đúng yêu cầu chủ dự án trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, ông Phúc nói.

Về phía ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với Novaland, trao đổi với phóng viên,  ông Phan Ngọc Hòa, Phó tổng giám đốc VPBank cho biết, sau khi ký hợp đồng bảo lãnh với Novaland, nếu xảy ra trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ cam kết và bên mua có yêu cầu bồi thường thì VPBank có trách nhiệm hoàn lại số tiền khách hàng đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đã ký kết.

Trên thực tế, Novaland không phải là doanh nghiệp đầu tiên thực hiện việc ký kết bảo lãnh này, mà trước đó, Công ty Thảo Điền, chủ đầu tư dự án Masteri Thảo Điền (quận 2, TP. HCM) cũng đã ký kết với Ngân hàng Techcombank để bảo lãnh dự án này. Đây cũng là một trong những dự án căn hộ cao cấp tạo nên nên sức hút của thị trường với hàng ngàn căn hộ đã được bán trong thời gian ngắn.

Sẽ có một cuộc sàng lọc lớn

Chỉ còn hơn một tháng nữa, quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chính thức có hiệu lực. Bên cạnh một số doanh nghiệp quan tâm đến vấn đề này đã có sự chuẩn bị, còn không ít doanh nghiệp tỏ ra khá băn khoăn.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc có quy mô lớn ở TP. HCM cho rằng, dẫu biết rằng Luật đã quy định như vậy, song việc áp dụng vào thực tiễn như thế nào đến giờ doanh nghiệp vẫn còn khá mơ hồ, bởi chưa có nghị định hướng dẫn cụ thể nào. Song, khi quy định này được áp dụng trong thực tế, sẽ khiến cho doanh nghiệp gặp không ít khó khăn, thậm chí sẽ có doanh nghiệp phải giã từ thị trường.

Vẫn theo vị này, chưa biết cụ thể hình thức bảo lãnh như thế nào, bởi chưa có hướng dẫn. Tuy nhiên, có thể hiểu nôm na có 2 hình thức bảo lãnh là bảo lãnh bằng thế chấp và bảo lãnh bằng tín chấp. Nếu bảo lãnh bằng thế chấp, thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn.

Chẳng hạn, để đầu tư một dự án có vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, trong đó tiền đất khoảng 300 tỷ đồng, còn 700 tỷ đồng tiền xây dựng. Lúc mua đất, doanh nghiệp phải vay khoảng 50% và đã thế chấp, sau tiền xây dựng doanh nghiệp cũng phải vay, nay để bán hàng, doanh nghiệp lại phải thế chấp để có được chứng thư bảo lãnh, vậy doanh nghiệp lấy đâu ra vốn để tiếp tục thế chấp.

Còn nếu vay tín chấp, có thể với một số doanh nghiệp lớn, có thương hiệu uy tín trên thị trường thì được ngân hàng xem xét cho vay, nhưng với các doanh nghiệp nhỏ, chưa tạo dựng được uy tín thì chắn chắn sẽ khó được ngân hàng bảo lãnh. Chưa kể, với mức phí bảo 2%, với một dự án khoảng 1.000 tỷ đồng, sẽ mất phí khoảng 20 tỷ đồng. Chi phí này chắn chắn doanh nghiệp sẽ tính vào giá thành và cuối cùng người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, quy định bảo đảm tài sản hình thành trong tương có cái hay là loại bớt được các nhà đầu tư kém năng lực, bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng. Nhưng nếu chế định này áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp bất động sản thì không hợp lý. Bởi các doanh nghiệp đã có uy tín rồi thì bản thân người tiêu dùng cũng đâu cần bảo lãnh, đây là quan hệ dân sự để cho thị trường tự điều chỉnh.

“Theo tôi, chỉ nên bảo lãnh với số lượng cụ thể số căn hộ hình thành trong tương lai theo đăng ký, chứ không nên bảo lãnh toàn bộ dự án. Để có chứng thư bảo lãnh này của ngân hàng thì ngoài số tiền hoặc tài sản bảo lãnh, doanh nghiệp còn phải chịu phí bảo lãnh là 2%/năm. Và như vậy, doanh nghiệp lại buộc phải tính chi phí này vào giá thành. Theo tôi, nên trả quy định này về quan hệ dân sự, nghĩa là nếu người tiêu dùng thấy không đủ lòng tin thì yêu cầu bảo lãnh cho căn hộ của mình còn ngược lại thì không cần”, ông Châu nói và cho rằng, các chi phí mới này về mặt quản lý thì có những cái lợi nhưng làm tăng tổng chi phí xã hội, làm tăng giá thành sản phẩm… và người chịu thiệt thòi vẫn là người tiêu dùng.

Song ở một góc độ khác, có ý kiến cho rằng, quy định bảo lãnh tài sản hình thành trong tương lai vẫn mang lại những lợi ích chung, mà hơn hết là quyền lợi của người tiêu dùng.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc CTCP Kinh doanh địa ốc Him Lam cho rằng, về cơ bản ông ủng hộ quy định này, trước hết là nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Có thể với quy định này, sẽ khiến chi phí tăng thêm nhưng mang lại lợi ích cho người mua nhà và xã hội rất lớn. Đối với người mua nhà, họ yên tâm về tài sản mình đã mua.

Còn đối với chủ đầu tư, việc bảo lãnh này sẽ tạo sự minh bạch, vì một dự án để được ngân hàng bảo lãnh, nghĩa là ngân hàng đã tham gia thẩm định, các yếu tố của dự án như tính pháp lý, giá cả, đầu ra của sản phẩm, tính khả thi của dự án….được đảm bảo.

Còn ngân hàng, ngoài việc thu phí, còn có cái lợi lớn hơn là phát triển được dịch vụ bán lẻ. Có thể với quy định này, sẽ làm chi phí có phần tăng thêm, song vì cái lợi của 3 bên, chi phí này sẽ do các bên thỏa thuận với nhau cho hợp lý.