Thị trường BĐS đang phục hồi tích cực do các giải pháp tháo gỡ khó khăn đã và đang phát huy hiệu quả - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã khái quát đánh giá như vậy trong buổi Tổng kết ngành xây dựng năm 2014. Đồng thời, Bộ trưởng cũng cho biết hướng đi chủ yếu trong năm 2015 sẽ là tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh phân khúc cao cấp, nhiều chuyên gia trong và ngoài nước cũng đặt niềm tin vào cơ hội cho nhà ở xã hội (NƠXH) thông qua đòn bẩy chính sách lẫn tín dụng. Xét thực tế diễn biến thị trường, “cửa sáng” đang nghiêng về nhà thương mại.

Siết quản lý

Thuật ngữ NƠXH chính thức “có mặt” trong khung chính sách ở cấp vĩ mô từ năm 2004 thông qua Chiến lược phát triển Nhà ở quốc gia được ban bành theo Quyết định 76/2004/QĐ-TTg của Tp.Hà Nội.

Không còn “chung chung” như khái niệm “Nhà ở được ưu đãi” (Nghị định 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ) dùng để chỉ tất cả các loại chung cư cao tầng (từ 5 tầng trở lên tại Hà Nội và Tp.HCM), Quỹ NƠXH đã được định nghĩa chi tiết: do Nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở.

Tới năm 2005, khởi đầu bằng Luật Nhà ở, NƠXH lần lượt được nhắc tới trong nhiều quyết định, văn bản quản lý mang tính đáp ứng nhu cầu an sinh của đại bộ phận người dân trên cả nước.

Trong khoảng thời gian từ 2006 đến nay, bộ văn bản chính sách dành cho loại hình nhà ở phục vụ an cư cho cá nhân, gia đình khó khăn về nhà ở (nhưng không đủ khả năng tài chính để cải thiện nhà ở) chủ yếu xoay quanh: Luật Đất đai 2013, Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Quyết định 2127/2011/QĐ-TTg, Thông tư 08/2014/TT-BXD và sắp tới là Luật Nhà ở sửa đổi.

Được lên khung 10 năm qua, nhưng chỉ tới năm 2009, bài toán quản lý lẫn phát triển NƠXH mới được giải phần nào nhờ Nghị quyết 18/2009/NQ-CP kèm 3 Quyết định 65, 66, 67.

Hai nhóm đối tượng thụ hưởng được bổ sung là học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Đồng thời, “hàng rào” để tiếp cận NƠXH cũng được gia tăng thêm điều kiện về hộ khẩu thường trú/tạm trú dài hạn lẫn kinh tế hộ gia đình.

Danh sách thụ hưởng được “chốt” lại bằng Chiến lược Nhà ở 2011 và Nghị định 188/2013/NĐ-CP trước khi áp dụng một loạt nội dung bổ sung trong Luật Nhà ở từ tháng 7 sắp tới.

Tiên lượng được sự kém hấp dẫn của sản phẩm NƠXH trong con mắt DN (so với NƠTM), rất nhiều ưu đãi về thuế đất, tiền sử dụng đất, miễn thuế thu nhập, hỗ trợ kinh phí GPMB, được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh… đã được cơ quan hoạch định chính sách “dành tặng” các chủ đầu tư NƠXH.

Tuy nhiên, “núi” thủ tục hành chính liên quan tới tạo lập, xin dự án lẫn mức lợi nhuận quá khiêm tốn (10%) trong quá trình hoạt động đã làm nản lòng hầu hết những DN nhiệt tình nhất.

Thống kê thực tế, đến giữa quý III/2014, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong tổng số 66 dự án NƠXH đã và đang triển khai, chỉ có 9 dự án nhà thu nhập thấp, 4 dự án nhà ở công nhân và 4 dự án nhà ở SV hoàn thành.

Đáng chú ý, sau khoảng 1 năm kể từ khi Nghị quyết 02/2013 cùng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời, lượng giải ngân thực tế mới chỉ “tiêu” hết 10% (3.000 tỷ đồng) cho 19 dự án nhà ở trên cả nước.

Điều này giải thích vì sao NƠXH ở đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM vẫn là “đặc sản bình dân” (vừa ít hàng, vừa khó thỏa mãn điều kiện xét duyệt được vay, được mua) với đa số người lao động thu nhập thấp.

Vẫn loay hoay

Giữa năm 2014, thị trường địa ốc Thủ đô chứng kiến cảnh “ngược đời”: Nhà thu nhập thấp có giá cao hơn NƠTM ngay trong cùng địa bàn.

Cụ thể, dự án 143 Trần Phú (quận Hà Đông) do Sông Đà làm chủ đầu tư có đơn giá 16 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư Viện 103 Văn Quán chỉ “kịch trần” ở mức 14,5 triệu đồng/m2.

Chuyện tương tự cũng từng xảy đến vào năm 2012, dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng có giá trên 13 triệu đồng/m2 bất chấp “cơn lốc” nhà giá rẻ Đại Thanh do đại gia Lê Thanh Thản đang hút toàn bộ thị trường Hà Nội bằng sản phẩm căn hộ chỉ 10 triệu đồng mỗi mét vuông.

Trả lời báo chí lúc đó (2014), lãnh đạo Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đưa ra lý do: Dù nhà thu nhập thấp được Nhà nước hỗ trợ, nhưng đất đai của DN. NƠTM ở xa, giá rẻ hơn nhà thu nhập thấp ở trung tâm. Ngoài ra, “giá nhà thu nhập thấp cao hơn còn do chất lượng và mức độ hoàn thiện ngôi nhà”.

Chênh nhau gần 3 giá, cả dự án 143 Trần Phú lẫn chung cư Viện 103 (do Sông Đà 7 làm chủ đầu tư) đều đang hẹn ngày bàn giao chưa cụ thể. Theo nhiều nhà đầu tư BĐS dự đoán, khả năng hoàn công và bàn giao đúng tiến độ của chung cư thương mại Viện 103 rõ rệt hơn cả.

“Vì nếu dốc sức làm xong dự án nhà thu nhập thấp ở Trần Phú, chủ đầu tư sẽ mất 5 năm cho thuê để bắt đầu có lợi nhuận từ bán nhà. Thị trường đang ở giai đoạn bản lề với các quy định pháp luật chặt chẽ hơn, giải pháp ngâm tiến độ sẽ được nhiều DN tạo lập NƠXH áp dụng”, bà Hoa, nguyên cán bộ ngành thuế, chia sẻ.

Sau tối thiểu 5 năm, người mua, thuê mua NƠXH sẽ được bán, chuyển nhượng từng được coi là “liều thuốc” kích thích DN lẫn người dân mặn mà với NƠXH (so với quy định 10 năm thời gian 2009).

Theo đó, chủ sở hữu NƠXH được chuyển nhượng lại sau khi trả hết tiền theo hợp đồng ký kết ít nhất 5 năm và được cấp sổ. Tháng 8/2014, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị nâng thời hạn lên 10 năm (mới được bán NƠXH kể từ khi trả hết tiền)…

Khi nhà hoạch định chưa hết loay hoay, thị trường địa ốc cũng không ít lần chứng kiến cảnh NƠXH, nhà thu nhập thấp bị rao bán công khai trên các trang mạng với giá vượt xa giá gốc (dự án CT1 Ngô Thì Nhậm, Kiến Hưng năm 2011 và 2013).

Thế mới hay, quy định rất nhiều, nhưng vẫn chưa thể siết và đủ khuyến khích DN, người dân tự giác và tuân thủ tích cực. Đặc biệt, ở Hà Nội, hiện có tới 9/12 dự án chậm tiến độ dù đã được Thành phố cho phép, chấp thuận chủ trương đầu tư.

Lượng NHTM tham gia gói 30.000 tỷ đã gia tăng, bao nhiêu dự án NƠXH sẽ được hưởng ưu đãi vốn liên quan? Tồn kho đã giảm, nhưng vẫn còn khá lớn ở rổ trung - cao cấp. Lại thêm sự trỗi dậy về đầu cơ, bung dự án cung sản phẩm cho người nước ngoài. Khó cho NƠXH!