Vấn đề địa ốc nổi bật trong tuần qua vẫn là những tranh luận xung quanh việc tính diện tích căn hộ theo tim tường hay thông thủy và những thiệt hại của khách hàng khi mua căn hộ trước 8/4 khi thông tư 03 của Bộ Xây dựng có hiệu lực thi hành.

Tính cách nào thì giá bán căn hộ cũng không đổi

Cuối tháng 2 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014 sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Thông tư 16/2010 về cách tính diện tích căn hộ. Theo đó, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn nhà.

Một điểm đáng chú ý trong Thông tư 03 là nội dung: các hợp đồng mua chung cư trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành (ngày 8/4) sẽ không được hồi tố. Vì vậy, với những hợp đồng đã ký trước ngày 8/4 ghi rõ cách tính tim tường thì cả hai bên sẽ vẫn tuân theo hợp đồng đã ký. Với những hợp đồng ký trước ngày 8/4 nhưng không ghi cách tính, chủ đầu tư sẽ ngồi lại với khách hàng để thương lượng.
bất động sản, thị trường địa ốc, giá bán căn hộ, diện tích căn hộ, tính theo thông thủy, thông tư 03

Đại diện chủ đầu tư dự án Star City (Lê Văn Lương) đang bán hiện nay cho biết, những hợp đồng mua căn hộ tại dự án này đã ký trước 8/4 thì sẽ giữ nguyên mức giá và cách tính. Còn đối với những hợp đồng sau 8/4, đơn giá sẽ thay đổi, tăng hơn so với mức giá đã ký theo tim tường.

Từ góc nhìn của một chủ đầu tư, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Thế Kỷ nói, việc nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương thức tính giá theo tim tường, thay vì thông thủy thực chất là một “chiêu thức tâm lý”.

“Nếu tính theo thông thủy đơn giá mỗi m2 sẽ tăng lên, vì vậy khách hàng sẽ có cảm giác mua giá cao hơn, trong khi diện tích sử dụng lại nhỏ hơn. Trong khi đó, nếu tính theo tim tường, khách hàng sẽ có cảm giác được ở diện tích lớn hơn, trong khi giá thành sẽ rẻ hơn. Tôi cho rằng, đây chính là một chiêu thức tạo tâm lý trong kinh doanh. Còn thực chất, chủ đầu tư cũng không được lợi về giá”.

Sau ngày 8/4, giá bán căn hộ trên m2 sàn sẽ đồng loạt tăng?

Theo nội dung sửa đổi của Thông tư 03 thì diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Ngày 8/4 tới đây, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng sẽ chính thức có hiệu lực. Lúc này, theo nhận định của cơ quan chức năng cũng như giới kinh doanh địa ốc, thời gian tới, có rất nhiều khả năng đơn giá/m2 căn hộ chung cư sẽ tăng.


Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết: "Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có)", ông Hà nói.

"Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi", ông Hà Nhấn mạnh.

Phí dịch vụ sẽ tăng "khủng" theo giá bán căn hộ?

Giá bán nhà theo thông tư 03/TT-BXD doanh nghiệp sẽ không được tính cột, hộp kỹ thuật, tường bao… vào giá bán. Để bù lại phần diện tích này, nhiều doanh nghiệp cho rằng họ sẽ lựa chọn cách tăng giá bán căn hộ lên.

Theo ghi nhận của PV, đa phần các chủ đầu tư dự án này đều cho rằng, với giá bán căn hộ hiện nay thì họ gần như lãi rất ít, thậm chí có thể lỗ. Việc điều chỉnh diện tích căn hộ theo Thông tư 03 chủ đầu tư có khả năng sẽ lỗ, do vậy, họ sẽ phải điều chỉnh đơn giá bán căn hộ trên m2 sàn tăng khoảng trên dưới 10% để phù hợp với quy định mới, tuy nhiên, tổng giá trị căn hộ không thay đổi.

Nếu áp dụng thông tư 03 (mới) thì theo tính toán của một số doanh nghiệp,1 căn hộ nếu áp dụng cách tính diện tích theo phương pháp tim tường sẽ tăng thêm khoảng 2m2 cột hộp. Như vậy, những Hợp đồng chủ đầu tư ký với khách hàng sau 8/4 (ngày Thông tư 03 có hiệu lực) thì diện tích căn hộ trung bình sẽ giảm bớt khoảng 2m2.

Phí dịch vụ cũng sẽ tăng theo giá bán căn hộ?

Như vậy, tới đây, đơn giá trên m2 của các dự án cũng sẽ tăng lên theo cách tính thông thủy.

Không chỉ tăng giá bán căn hộ lên, mà theo các chủ đầu tư, sau khi Thông tư 03 của Bộ Xây dựng có hiệu lực từ ngày 8/4 tới đây, giá dịch vụ trên mỗi m2 sàn xây dựng sẽ được điều chỉnh để khách quan và đảm bảo công bằng giữa các hộ dân.

Đối với các dự án đã đi vào hoạt động và hợp đồng chung 1 mẫu tính thì mức phí sẽ không có gì thay đổi. Tuy nhiên, đối với những dự án dở dang, đang xây dựng và đang bán hàng hoặc dự án ký hợp đồng với khách hàng theo cả 2 cách tính thông thủy và tim tường thì chủ đầu tư sẽ điều chỉnh lại mức giá.

Cho xây nhà 25m2: Hợp thức nhà siêu mỏng?

Bộ Xây dựng vừa đưa ra lấy ý kiến dự thảo quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch đô thị và thiết kế kiến trúc cảnh quan. Theo đó, kích thước tối thiểu lô đất xây dựng nhà ở liên kế (liền kề) là 25m2 (rộng 2,5m, dài 10). Quy chuẩn này lập tức nhận được ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia về quy hoạch đô thị.


Trao đổi với PV, TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc Hà Nội cho rằng, quy định hiện hành tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… đều nêu rõ, diện tích thửa đất được cấp sổ đỏ phải không nhỏ hơn 30m2. Trong khi dự thảo quy chuẩn của Bộ Xây dựng lại cho phép khu đô thị được phân lô tối thiểu 25m2 để xây nhà ở.

“Khi xây dựng văn bản luật phải đồng nhất với các quy định khác, không phải đặt ra theo yêu cầu riêng của chuyên ngành nào. Ở đây không chỉ Luật Xây dựng, còn phải tuân theo Luật Đất đai”, ông Nghiêm nói.

Theo ông, tuy Luật Đất đai cho phép các địa phương quy định diện tích tối thiểu lô đất được cấp sổ đỏ, nhưng phải từ 30m2 trở lên. Do đó, Bộ Xây dựng đưa ra quy chuẩn diện tích nhỏ hơn là không hợp lý. Thậm chí, quy định cũ còn giới hạn chi tiết với nhà liền kề bề rộng phải 5m trở lên.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nói rằng không hiểu sao Bộ Xây dựng lại đưa ra quy chuẩn như vậy, khi quy định cấp sổ đỏ phải lớn hơn 30m2. “Nếu chấp nhận những căn nhà 25m2, dường như chúng ta đang đồng thuận với sự tồn tại của nhà siêu mỏng, siêu méo, làm xấu cảnh quan”.