Giảm giá không còn được ưu tiên, nhiều dự án đã chuyển hướng sang giãn tiến độ thanh toán để hướng vào nhóm khách hàng chưa thu xếp được tiền mặt.

Giãn tiến độ thanh toán

Khi thị trường trở về với nhu cầu thực cũng là lúc các dự án tập trung tìm hiểu nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua. Để tăng thanh khoản, mỗi dự án đều có chiến lược đi riêng phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu. Tuy nhiên, theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, các dự án có thanh khoản tốt ở phân khúc “bình dân” đều có điểm chung là diện tích nhỏ, giá trên dưới 1 tỷ, chính sách thanh toán tốt.

Phân khúc căn hộ cạnh tranh về giá, tiến độ thanh toán ngày càng gia tăng. Lotus Apartment Thủ Đức có mức giá từ 368 triệu/căn, thanh toán theo tiến độ xây dựng, trung bình khoảng 2 tháng thanh toán 5%; Topaz Garden đưa ra mức giá từ 12,8 triệu/m2, thanh toán trong 24 tháng 0% lãi suất; chung cư TDH Phước Bình, khách hàng thanh toán 40% là nhận căn hộ ở ngay, phần còn lại trả góp trong 3 năm…

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Công ty CP TV - TM - DV Địa ốc Hoàng Quân, chia sẻ, tác động của sự hỗ trợ về tài chính, tiến độ thanh toán đối với thanh khoản bất động sản thể hiện rất rõ qua một số dự án tận dụng được gói 30.000 tỷ thời gian qua. Nhờ ưu đãi lãi suất chỉ 5%, thời gian vay kéo dài 10 năm mà nhiều khách hàng dễ dàng hơn trong việc mua căn hộ.

Phân khúc đất nền cũng không nằm ngoài xu hướng kéo dài tiến độ thanh toán. Đất nền Tên Lửa Residence với mức giá 12,6 triệu/m2, thanh toán trong 2 năm không lãi suất, đất nền dự án Lê Thành An Lạc cũng đưa ra phương thức thanh toán trong 36 tháng với giá từ 14 triệu/m2; dự án đất nền biệt thự Arista Villas, thanh toán 260 triệu nhận nền xây dựng ngay, còn lại thanh toán kéo dài đến 24 tháng…

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, chia sẻ, các số liệu thống kê về tồn kho bất động sản thời gian qua từ các nguồn đáng tin cậy đã cho thấy mức độ giảm đáng kể. Điều này là nhờ sự cộng hưởng từ chính sách, chiến lược của doanh nghiệp và tác động từ việc hạ lãi suất của ngân hàng.

Thận trọng khi vay vốn

Nhiều chuyên gia đánh giá, giãn tiến độ thanh toán là chiến lược tốt trong bối cảnh dân đầu cơ lướt sóng đã rời thị trường. Một số dự án còn kết hợp với ngân hàng bán căn hộ kèm chương trình cho vay lãi suất ưu đãi. Việc hỗ trợ lãi suất có thời hạn cũng là một chiêu giảm giá khéo léo để lôi kéo sự chú ý của khách hàng.

Khi vay vốn mua căn hộ, khách hàng cần tính toán kỹ lưỡng phương án trả nợ, đặc biệt khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi. Thực tế, khách hàng không phải ai cũng nắm rõ các bài toán tài chính nên dễ nhầm lẫn khi gặp thông tin quảng cáo mập mờ có chủ đích.

Thông tin quảng cáo càng hấp dẫn, người mua càng phải thận trọng. Đơn cử, dự án Him Lam Riverside đưa ra ”chính sách bán hàng đột phá” như sau: “Giả sử mua căn hộ 100 mét vuông (03 phòng ngủ) với giá trị khoảng 3 tỉ đồng, khi nhận nhà khách hàng chỉ phải thanh toán 50% giá trị căn hộ tương đương với 1,5 tỷ đồng. 50% giá trị còn lại được vay với lãi suất cố định 6%/năm trong năm năm tính trên dư nợ giảm dần. Như vậy, đối với khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở thì sẽ được trả chậm 50% giá trị góp trong năm năm (tương ứng với 60 đợt, chỉ từ 16 triệu đồng/tháng/đợt) và nhận nhà ngay chứ không phải đợi vài ba năm, thậm chí lâu hơn như một số dự án khác.”

Trong ví dụ này, nếu khách hàng không nắm về tài chính thì dễ lầm tưởng rằng, mua căn hộ 3 tỷ, chỉ cần thanh toán 1,5 tỷ là nhận nhà; sau đó, mỗi tháng thanh toán 16 triệu và sau 5 năm là hết nợ. Sự thật thì hoàn toàn không phải như vậy! Bảng tính trả lãi và nợ gốc chi tiết cho thấy, sau 5 năm trả nợ, khách hàng vẫn còn nợ gốc 906,954,741 đồng.


Kết thúc giai đoạn được hưởng lãi suất 6%/năm với số nợ còn lại gần 1 tỷ đồng, nếu phải tiếp tục vay vốn để trả nợ với lãi suất thả nổi thì áp lực lãi vay sẽ còn gia tăng.

Ở phân khúc căn hộ cao cấp, việc chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết thuê lại với giá cao, thậm chí tỉ suất lợi nhuận hơn nhiều so với gửi tiết kiệm, là chiêu “câu khách” khá phổ biến. Điều này cũng đã được Vland phân tích trong bài Dân Sài Gòn vỡ mộng căn hộ cao cấp. Khách hàng cần kiểm chứng thông tin vì giá cho thuê thực trên thị trường thường thấp hơn nhiều con số mà chủ đầu tư cam kết thuê lại.