Ông Cấn Văn Lực cho rằng "chủ đầu tư và bản thân người mua nhà thấy rằng đây là thời điểm mua bán thích hợp, mức giảm 30-40% đặc biệt chủ đầu tư chia sẻ “chiêu bài” marketing, cắt lẻ căn hộ thích hợp, giảm giá khuyến mại…".

Hôm nay (4/11), Báo điện tử Diễn đàn đầu tư BizLIVE tổ chức hội thảo "Bất động sản trước những cơ hội mới" trong thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là đang dần thoát khỏi khó khăn kéo dài.

Hội thảo đề cập đến các giải pháp tạo nguồn vốn đầu tư, giải pháp đẩy mạnh thanh khoản thị trường với các dự án tiềm năng, tận dụng tác động từ các cú hích chính sách trong bối cảnh Chính phủ đã vào cuộc mạnh mẽ với hàng loạt chính sách mới về bất động sản có tính đột phá.

Bên cạnh đó là những phân tích cụ thể về sự thay đổi trong nhu cầu và tâm lý khách mua, nhà đầu tư bất động sản để từ đó giúp các chủ đầu tư hoạch định chiến lược bán hàng phù hợp.

Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Cao Cương, Tổng biên tập BizLIVE, nhìn nhận giai đoạn 2009-2010, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nới lỏng tín dụng, thị trường đã chứng kiến đợt tăng trưởng cục bộ đặc biệt ở một số thành phố lớn sau đó với sự điều chỉnh tín dụng thắt chặt hơn thị trường lại tiếp tục rơi vào suy thoái.

Thị trường đang có chuyển biến rõ nét biểu hiện thông qua các dự án nhà ở thương mại tầm trung, dự án căn hộ cao cấp được bán ra nhiều hơn, gia tăng đầu tư của các dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam ở những dự án bất động sản đô thị và du lịch nghỉ dưỡng ven biển.

Năm 2014 sắp kết thúc nhiều dự báo cho thấy thị trường sẽ lạc quan, cùng với việc Việt Nam đang đứng trước những cơ hội lớn tham gia các Hiệp định EU, TPP, AEC... như vậy cơ hội mở ra cho nền kinh tế lớn từ đó thị trường bất động sản cũng đang đứng trước cơ hội này.

Những giai đoạn sốt giá bất động sản

Theo GS. Đặng Hùng Võ - chuyên gia bất động sản, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, về dáng điệu của thị trường bất động sản Việt Nam từ đổi mới đến nay bao gồm 3 lần sốt giá:

Giai đoạn 1991-1993 - giai đoạn sốt giá lần thứ 1. Ngày xưa ở quận Hoàn Kiếm, 1m2 đất có giá 2 chỉ vàng, sau đó cơn sốt năm 1993 cắt ngang.

Giai đoạn 2001-2003 - sốt giá lần 2: giá tăng gấp khoảng 10 lần tại các độ thị lớn.

Giai đoạn 2007-2009 - sốt giá lần 3, giá tăng gấp 2-3 lần.

Sau đó từ 2009, các nhà đầu tư bắt dầu bước vào nguy cơ phá sản do ko được cấp vốn.

Từ 2011 thị trường giảm giá khoảng 50% nhưng rất ít giao dịch. Thị trường chia thành 2 phân khúc ngược nhau về cung và cầu là phân khúc giá cao và phân khúc giá thấp.

Trước 2007, hai lần sốt giá trước đó là do chính sách thị trường. Quá trình pháp luật giảm giá đất bằng “0” đẩy giá thị trường lên.

Về mặt lý luận, giá đất bằng “0” nhưng trên thực tế vẫn có dưới một trạng thái méo mó. Quy luật thị trường quán tính, đà tăng giá 2001 - 2013 vượt giá thực so với giá trên thị trường rất nhiều.

Như vậy sẽ đến một lúc nào đó thị trường phải nổ bong bóng sau 2 lần sốt giá, thị trường rơi vào trầm lắng.

Ông Võ cho rằng thị trường cần tìm những nơi có khả năng bán được, tạo ra chỗ sống có thể sống được. Đừng loay hoay với những bất động sản mà “Cho vào ở không dám ở”, không thể ở. Nhiều nơi ở giữa đồng hoang, không có bảo vệ, không an toàn, không đủ dịch vụ hạ tầng công cộng. Đây là điều khiến ta phải nhìn lại kho bất động sản tồn đọng.

Theo ông Võ, đặc trưng của thị trường trong nền kinh tế chuyển đổi: Tăng giá là quá trình tất yếu, tăng giá luôn tăng vượt giá trị thật trên thị trường. Đây là quá trình tích tụ bong bóng mang tính quy luật. Giá đất bằng 0 tới bằng giá thị trường đã tạo ngữ cảnh đất tăng gía mạnh, đầu tư vào bất động sản mang lại hiệu quả cao nhất tạo ra hệ quả tham nhũng đầu tư, tích trữ tiền vào bất động sản giá cao và không quan tâm đến phân khúc giá thấp.

"Quy hoạch nhiều theo tư duy lãng mạn"

Ông Đặng Hùng Võ đánh giá Nghị quyết 02 của Chính phủ để giải tỏa khó khăn cho doanh nghiệp nói chung trong đó giải pháp cho bất động sản chiếm tới 2/3 và một trong những giải pháp là kích cầu, tăng cung cho khu vực nhà ở giá rẻ, tạo cho cầu có khả năng thanh khoản cao hơn và tạo điều kiện để nhà đầu tư tập trung vào phân khúc giá rẻ này cụ thể trong gói 30.000 tỷ.

Đồng thời, Nghị quyết 02 đã xem xét đến vấn đề rà soát pháp luật đưa ra những ý kiến về việc cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

Về quá trình thực hiện Nghị quyết 02, ông Đặng Hùng Võ cho biết, cơn sốt đất 2 lần gần đây đều được cắt đứt bởi Luật Đất đai, các nhà đầu tư "lặn đi” và cơn sốt giảm khi vốn không đổ vào thị trường.

Trước thực tế ý kiến cho rằng nguồn cung triển khai gói 30.000 tỷ đồng hạn chế dẫn đến giải ngân chậm, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, cung vẫn rất thiếu so với nhu cầu giá rẻ của người tiêu dùng nhưng thực tế nhiều cung vẫn lãng phí.

Ông Võ dẫn chứng, nhiều nhà ở xã hội cho công nhân, sinh viên hiện nay không có người mặn mà vào đó ở vì những lý do cụ thể như bỏ tiền thuê nhà ở ngoài được chọn bạn ở chung còn vào căn hộ trong các dự án này không được chọn.

“Như vậy phải nghiêm túc nhìn vào chất lượng cuộc sống của người thu nhập thấp, không phải người nghèo không cần chất lượng cuộc sống. Hãy lưu ý chuyện này thay vì dựng dự án, ép và quản lý khắt khe”, ông Võ nói.

Cũng theo ông Võ, việc đề ra chiến lược, quy hoạch nhiều khi chúng ta đi theo tư duy "lãng mạn" nhìn vào tương lai và vẽ cho tương lai, thực tế năm 2015 dự án nhà nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ sẽ chỉ đảm bảo 5,47% so với kế hoạch đặt ra phải có trong năm 2015.

Đối chiếu với chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 nhưng đến 2015, tổng lượng nhà đang có và sẽ hoàn thành trong 2015 mới chỉ đáp ứng được 5,5%.

Trên thực tế chúng ta không đủ tiền để làm, ngân hàng không thể cho vay để làm được mức theo chiến lược đặt ra. Phải làm gì khi quy hoạch chiến lược đặt ra khá đẹp nhưng không có khả năng thực hiện?

Cơ chế mua bán nhà trên giấy là nhà đầu tư và người dân cùng làm nhưng rồi thất bại khi nhà đầu tư làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người chung lưng với mình. Cơ chế này là cơ chế tuyệt vời nhưng chứa đựng nhiều rủi ro không lường trước được. Sự thật chúng ta không nắn chỉnh được cơ chế này để tạo được hiệu quả. Chúng ta chỉ nhìn vào một số lượng tiền nhất định nên khó có thể đáp ứng được “cung” trong khi “cung” còn đang rất yếu ở nhà ở bình dân.

Về gói 30 nghìn tỷ, Nhà nước đã chuyển cơ chế sang cho các hộ gia đình muốn cải tạo nhà của mình nhưng vẫn chưa áp dụng được cơ chế cho người nghèo vay tiền. Cho người nghèo vay tiền rất khó, là cơ chế “tạm biệt”, không như cho người giàu vay tiền.
Đối với phân khúc giá trung bình và nhà giá cao, trên thực thế Vingroup bán được nhiều nhà với tốc độ cao. Nhiều dự án của các nhà đầu tư khác ở vị trí thuận lợi, hạ tầng tốt vẫn bán được với giá tốt. Nên câu chuyện hiện nay không phải là thiếu “cầu” đối với khu vực giá cao và giá trung bình mà có đáp ứng đủ yêu cầu của người mua hay không.

Bất động sản cao cấp không phải chỉ nhà đẹp, nội thất đẹp mà hạ tầng phải tốt, môi trường tốt. Quan niệm nội thất đẹp đã là quan niệm của vài thế kỷ trước. Hiện nay, quan niệm là cuộc sống phải có môi trường sống, điều kiện sống tốt.

Về nợ xấu từ bất động sản, các hình dạng nợ xấu Việt Nam rất đa dạng. Vốn góp của người dân nằm ở đâu, bao nhiêu % thì Việt Nam còn thiếu minh bạch bởi cấu trúc nợ, vốn trong bất động sản hiện nay rất phức tạp. Cơ hội để có thể bán được bất động sản trung bình và giá cao là đang có, rất nhiều người muốn mua nhưng không muốn mua vội vã. Nhu cầu đang được đánh giá dưới một góc độ khác. Nhiều tồn đọng đang nằm ở các khu vực mà người ta không muốn bỏ tiền ra mua.

Sắp tới luật nhà ở cho phép xuất khẩu tại chỗ bất động sản, hay nói cách khác là cho người nước ngoài mua nhà nhưng việc cho nhà đầu tư Việt Nam vay tiền ở nước ngoài để xây nhà lại không mở.

Hai điều này không nhất quán trong chính sách bởi hai yếu tố này là như nhau, đều là hội nhập bất động sản với nước ngoài. Về mặt chính sách còn nhiều cái thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán.

Vậy cơ hội nào cho thị trường bất động sản thời gian tới đây?

Theo ông Võ, về phân khúc thị trường bất động sản giá cao, nhà đầu tư phải định hình, thay đổi quan điểm thế nào là cao cấp, trung cấp đồng thời phải đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở hơn.

Nhà đầu tư đừng nghĩ bất động sản đang được quan tâm thì giá sẽ lên. Việc bán cần mở toàn bộ, công khai, minh bạch vì nếu người dân không tin chủ đầu tư sẽ không tồn tại được. Đồng thời cũng phải xóa chênh lệch, để người tiêu dùng được mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

“Chúng ta có cơ hội nhưng nếu không biết cách khơi cơ hội chúng ta sẽ không làm được gì nhiều. Đừng luẩn quẩn với những khu vực người tiêu dùng không mặn mà, không ở được, bỏ qua những gì không tốt đẹp của quá khứ nhìn về tương lai với cách đầu tư khác để có bất động sản trung cấp và cao cấp tốt hơn”, ông Võ đề xuất.
Cơ hội trong khu vực nhà ở giá rẻ hiện nay có nghịch lý khu vực nhà ở nhận ưu đãi của nhà nước nhưng nhiều dự án giá cao hơn nhà ở thương mại.

“Khu vực nhà ở xã hội cần được xem xét lại và thị trường hóa. Luật Nhà ở gần đây nhất vẫn nói nhà ở xã hội do nhà nước ưu đãi nên Nhà nước chỉ định nhà đầu tư, chỉ định giá bán như vậy lại rơi vào bao cấp. Chắc chắn nguy cơ tham nhũng sẽ đi theo. Việc Nhà nước “ôm” như vậy có thể giá sẽ cao hơn”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Ngoài ra, ông Đặng Hùng Võ cũng đề xuất, Nhà nước cần cơ quan dự báo, Hiệp hội Bất động sản cần có trung tâm dự báo thị trường, đưa ra thông tin minh bạch, đúng nhất, hiện thị trường bất động sản đang phát triển kiểu của người mù không có những dự báo mà chỉ nhà đầu tư tự phân tích.

Vai trò của định chế tài chính với bất động sản

Ông Cấn Văn Lực – chuyên gia tài chính, cố vấn cao cấp Chủ tịch Hội đồng quản trị BIDV - hàm Phó Tổng giám đốc, kiêm Giám đốc Trường đào tạo cán bộ BIDV, đánh giá trước đây 10 năm 20 năm có thể vay bạn bè, góp tiền cùng mua nhà. Nhưng hiện tại tình hình khó khăn chung, thành viên trong cùng gia đình chưa chắc đã cho nhau vay không lãi suất. Thế hệ trẻ hiện nay muốn tự mình đầu tư. Điều này đang xảy ra rất nhộn nhịp.

Bất động sản ở Việt Nam có một việc là khó xác định giá đất. Giá trị đất và các tài sản khác trên đất tùy thuộc vào chính sách, thời điểm và vị trí khác nhau.

Ở Mỹ những gì gọi là tài sản bất động và mua bán giữa các cá nhân với nhau, nhà nước không can thiệp nên tính thanh khoản sôi động hơn so với chúng ta.

Thị trường bất động sản giữ vai trò quan trọng, giữ 40% của cải vật chất của cả xã hội. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm đến 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp đến các ngành nghề khác, giúp các ngành nghề khác phát triển thêm.

Mỹ vẫn là một thị trường rất lớn về bất động sản, chiếm khoảng ¼ tổng thị trường toàn thế giới. Trong khi đó Việt Nam chiếm khoảng 1%. Giá trị của thị trường bất động sản Việt Nam chiếm khoảng 5,4% GDP (số liệu cuối năm ngoái). Riêng xây lắp chiếm khoảng 5,3% GDP. Nếu gom 2 hoạt động này với nhau thì đã chiếm đến 11% GDP.

Vai trò của các định chế tài chính đối với bất động sản:

- Cung cấp vốn và bảo lãnh các loại như tiền đặt cọc, tiền ứng trước.

- Trung gian thanh toán.

- Tư vấn cho chủ đầu tư và khách hàng - khá mới mẻ và sẽ phát triển trong thời gian tới.

- Bảo lãnh cho việc bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng trong tương lai.

- Môi giới thẩm định dự án.

- Quản lý dòng tiền dự án, nơi góp vốn đầu tư (REITs).

- Tư vấn phát hành trái phiếu, chứng khoán hóa bất động sản.

- Nhận tài sản đảm bảo vay vốn.

Các nước hiện nay cho vay bất động sản như thế nào?

Theo ông Lực, ở Mỹ,  dư nợ cho vay bất động sản chiếm khoảng 36% tổng dư nợ của toàn bộ hệ thống ngân hàng. Còn ở Việt Nam, cuối 2013, tổng dư nợ cho đầu tư bất động sản khoảng 262 nghìn tỷ, chiếm 8% tổng dư nợ, không phải quá lớn. Đến hết tháng 9, dư nợ tín dụng bất động sản tăng khoảng 11,5% so với cuối 2013 tức là cao hơn mức bình quân tăng trưởng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Trong đó, phân khúc lớn nhất liên quan đến nhà ở, sửa mua nhà để ở (26%), sửa mua nhà cho thuê (13%). Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 17%  dư nợ cho vay bất động sản bởi rủi ro hơn.

Đặc thù của bất động sản hiện nay là đa số tài sản đảm bảo của dư nợ hệ thống ngân hàng là bất động sản (60%), thủ tục hành chính đối với bất động sản quá phức tạp, quy mô doanh nghiệp bất động sản rất nhỏ bé, 60 doanh nghiệp niêm yết có giá trị vốn hóa khoảng 6 tỷ USD và 60% số doanh nghiệp bất động sản có vốn điều lệ dưới 20 tỷ đồng.

Đầu tư theo phong trào thiếu quy hoạch và minh bạch thông tin. Có khoảng 3-4 nguồn vốn cho bất động sản: Do nhà nước đầu tư (chưa nhiều, nằm dưới dạng các quỹ tiết kiệm nhà ở), vốn huy động từ các thành phần kinh tế (chủ yếu là vay từ ngân hàng hơn 70%, bắt đầu hình thành các quỹ đầu tư bất động sản).

Có khoảng 10 quỹ FDI đầu tư vào bất động sản, trong 10 tháng, FDI đăng ký vào bất động sản hơn 1,22 tỷ USD, chiếm 9% tổng FDI đăng ký, tuy giảm so với trước đây nhưng đã tăng trở lại.

Về tính hình bất động sản trong 9 tháng đầu 2014, phân khúc căn hộ bán ra rất tốt. Ở Hà Nội bán ra được khoảng 6.800 căn, cao hơn cả năm ngoái. TP.HCM cũng ở 1 trạng thái tương tự. Giá cả của phân khúc sơ cấp tăng lên từ 2-3%. Tuy vậy những người mua cũng đã chấp nhận hình thức tăng giá này.

Tồn kho bất động sản hết tháng 8 còn khoảng 83 nhìn tỷ, giảm khoảng 13% so với cùng kỳ. Số liệu này còn gây tranh cãi khi chưa tính những dự án đang dở dang. Khoảng 997/4000 dự án đang dở dang, ngừng hoạt động, “đắp chiếu”. Nếu tính khoản này vào tồn kho thì số liệu lớn hơn so với đang công bố.

Các tồn tại của thị trường bất động sản, theo ông Lực gồm:

Thứ nhất, chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho bất động sản, chủ yếu vẫn là ngân hàng và một số quỹ đầu tư. Ngoài ra vẫn chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ tín thác đầu tư, co quan cho vay thế chấp nhà ở.

Thứ hai, rủi ro từ đòn bẩy tài chính phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngần hàng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển. Doanh nghiệp còn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn.

Thứ ba, tính thanh khoản còn kém do giá bất động sản còn cao, thủ tục quá phức tạp, nợ xấu còn cao. Tuy giá bất động sản đã giảm nhưng giá của Việt Nam vẫn còn rất cao. Một căn hộ ở Mỹ khoảng 200-250 ngàn USD, gấp 5 lần thu nhập bình quân của người Mỹ. Ở Việt Nam, 1 căn hộ mua được khoảng 2 tỷ đồng, gấp 50 lần thu nhập trung bình của người Việt Nam.

Thứ tư, trọng số rủi ro cho vay bất động sản cao (250%) và không tính đến các phân khúc bất động sản khác nhau. Cần phân khúc thị trường bất động sản ra các mức độ rủi ro khác nhau, có thể giảm xuống 150% trong thời gian tới.

Thư năm, các thị tường có liên quan đến bất động sản chưa phát triển đồng bộ, tương thích với bất động sản. Đây là tác nhân tồn kho lớn.

Thứ sáu, hệ thống thông tin dự báo về bất động sản còn chưa đồng nhất, thiếu tin cậy, gây khó khăn trong thẩm định, quản lý, cho vay.

Thứ bảy, định giá, xử lý tài sản bất động sản rất khó khăn, kéo dài.

Thứ tám, công tác quản lý nhà nước, quy hoạch đối với bất động sản còn nhiều bất cập, chưa có đầu mối thống nhất thủ tục hành chính…

"Nên lập Quỹ tín thác bất động sản"

Theo đó, ông Cấn Văn Lực đưa ra những giải pháp cụ thể: Hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường bất động sản. Quốc hội đang làm và Luật Đất đai đã triển khai, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản đang bàn nhưng văn bản hướng dẫn cần phải nhanh và sát hơn thay vì 1 năm sau mới ra.

Về thị trường tài chính cho bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho biết, nên thành lập Quỹ tín thác bất động sản đứng ra gom tiền nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư, chứng chỉ khác so với chứng chỉ thông thường giống như cổ phiếu mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hàng năm nhận cổ tức như cổ phiếu. Hiện Singapore và Nhật Bản đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được.

Đồng thời phải có cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở mua lại nợ bất động sản của ngân hàng mà không ai mua, Malaysia cũng đang rất thành công với mô hình này, tạo tính thanh khoản cao. Hi vọng năm 2015 sẽ có.

Chứng khoán hóa thị trường bất động sản đi sau nhưng vẫn nêu có đòi hỏi cơ quan tư vấn pháp luật. Phải có trung tâm định giá tài sản độc lập gồm cả bất động sản nhà đầu tư, người mua nhà đều cần.

Ngoài ra, liên quan đến môi trường thủ tục đầu tư và room cho nhà đầu tư nước ngoài hi vọng Luật sắp tới sẽ mở cửa hơn.

Về vướng mắc của các gói tín dụng, gói 30.000 tỷ đã có nhiều nới lỏng về đối tượng cho vay, thời hạn vay kéo dài và lãi suất đã giảm về mức 5%, địa phương cũng vào cuộc mạnh mẽ hơn.

Nợ xấu chắc chắn sẽ được giải quyết nhanh và cần những biện pháp như tăng vốn điều lệ cho VAMC tạo cứu mồi. Nguồn vốn xử lý nợ xấu thêm nguồn vốn từ trái phiếu và "lấy mỡ nó rán nó". Đồng thời tạo cơ chế thị trường chấp nhận cho VAMC bán dưới giá, Việt Nam không bán với giá quá cao. Chế tài, khung pháp lý để VAMC mạnh mẽ hơn...

Giải ngân đầu tư công khá vướng mắc. Nợ xấu trong xây dựng cơ bản trước đây 3.000 tỷ hiện công bố 30.000 tỷ nhưng chắc chắn vẫn còn.

Cuối cùng, để thị trường bất động sản cần chuyên nghiệp hơn đồng quan điểm với ông Đặng Hùng Võ, ông Cấn Văn Lực cũng đề xuất cần thành lập Tổng cục chuyên về bất động sản và Trung tâm dự báo bất động sản.

70% có nhu cầu mua nhà để ở

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ, theo kết quả một cuộc khảo sát ngẫu nhiên từ khách hàng trong 4 năm qua, từ 2011- 2014, nhu cầu đầu cơ trong 2011 chiếm khoảng 8%, tuy nhiên qua 2012, giảm xuống chỉ còn 3%, năm 2013 xuống còn 2%. Thống kê 1 tháng trước tăng lên khoảng 4%.

Nhà đầu tư ngắn hạn: khoảng 12% trong 2011, năm 2012 còn 5%, năm 2013 còn 4% và tháng 9/2014 tăng lên 5%.

Nhà đầu tư dài hạn: 2011 chiếm 18%, 2012 chiếm 11%, 2013 chiếm 13% và trong 2014 khoảng 15%. Nhu cầu dài hạn vẫn còn tồn tại và sẽ tiếp tục tăng. Nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận vào thị trường trong những năm này.

Bất động nghỉ dưỡng nghỉ dưỡng: 2011chiếm 6%, 2012 chiếm 5%, 2013 khoảng 4%, đến 2014 là 5%. Tỷ lệ này không lớn trong tổng nhu cầu của thị trường nhưng khá ổn định, đặc biệt là vẫn có tỷ trọng khách hàng nhất định tại các khu du lịch biển.

Nhà ở thực: giai đoạn 2012  - 2013, khoảng 76% người hỏi có nhu cầu, 2014 chiếm 70%. Trong 2 năm vừa rồi, nhu cầu ở thực chiếm tỷ trong mạnh mẽ.

Có một số yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc khi phát triển nhu cầu của thị trường khi thị trường không còn biến động giá quá mạnh, theo ông Vũ Cương Quyết, gồm:

- Yếu tố pháp lý của dự án: Khi bất động sản nóng sốt người mua không quan tâm nhiều đến vấn đề này nhưng hiện tượng này hiện nay hầu như không xảy ra. Rất ít dự án liên quan đến hình thức góp vốn mà thành công trong khoảng 2 năm vừa rồi. Đa số dự án muốn bán được phải thông qua hợp đồng mua bán. Khách hàng luôn quan tâm đến việc chủ đầu tư có phải là chủ đầu tư cấp 1 hay chủ đầu tư thiếu pháp, người bán lại, quan tâm đến giấy chứng nhận đầu tư, …

- Quan tâm đến năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư, các chính sách  quản lý bất động sản sau này. Khác hàng luôn sợ rủi ro việc chủ đầu tư triển khai dự án nhưng không đủ nguồn lực để phát triển.

- Tiến độ dự án.

- Giá và chất lượng dự án.

- Các chính sách ưu đãi khuyến mãi.

- Các phân khúc sản phẩm: Định vị phân khúc sản phẩm nên đa dạng, phù hợp cho khác hàng. Hầu hết các chủ đầu tư tập trung vào cao cấp mà quên đi phân khúc trung bình và sơ cấp.

- Cơ sở hạ tầng xung quanh dự án: Phát triển dự án cần tuân theo nhu cầu thực tế của xã hội (điện đường trường trạm).

Cơ hội nào cho nhà đầu tư lựa chọn bất động sản?

Thống kê giao dịch của thị trường Hà Nội trong 9 tháng đầu năm: Tổng lượng căn hộ bán trong 9 tháng khoảng 8.900 căn, phân khúc nhà ở xã hội khoảng 2.100 căn, phân khúc trung bình thấp (dưới 13 triệu) khoảng 2.100 căn , bán được 2.500 căn ở phân khúc 14-21 triệu, phân khúc cao cấp 1.000 căn (trên 30 triệu).

Yếu tố giá (thống kê đối với các dự án có giao dịch và có thanh khoản): Sự khác biệt về giá tăng từ 10-15%, đây là yếu tố tích cực đối với thị trường bất động sản, đưa ra những tín hiệu tốt cho thời gian tới.

Cũng theo nhận định của ông Vũ Cương Quyết, kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong 2014 được cải thiện rõ rệt hơn. Tình hình nợ xấu của ngân hàng cũng đang được cải thiện. Thị trường tài chính chứng khoán vẫn phát triển ổn định với mức tăng khoảng 10-15% so với đầu năm. Lãi suất giảm mạnh, nhiều ngân hàng chính thức tham gia giải ngân cho khách hàng, chủ đầu tư. Lãi suất cho vay ra khoảng từ 9-12%, hỗ trợ tích cực cho bất động sản trong thời gian tới.

Gói 30 nghìn tỷ đã được giải ngân khá mạnh mẽ trong năm nay. Tính thuận lợi để vay gói này đã dễ dàng hơn.

Giá bất động sản khá thấp, giá bất động sản tại Hà Nội đã quay lại giá của cách đấy 5-6 năm. Theo ông Vũ Cương Quyết, giá bất động sản hình thành bởi nhiều yếu tố, Việt Nam có lợi thế nhân công rẻ nhưng các máy móc, nguyên vật liệu cho một dự án hầu như đều nhập khẩu nhưng mức giá nói là cao nhưng trên thực tế lại không cao.

Nhân công Việt Nam có năng suất lao động khá thấp và cần số lượng nhân công lớn. Giá đất bao gồm phần chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phần đền bù nên cơ cấu giá khá khó khăn. Giá bất động sản Việt Nam tuy cao so với thu nhập nhưng không nên so với thế giới.

Nhu cầu bất động sản hiện tại ở Hà Nội đang lớn khi có nhiều dân di cư đến Hà Nội, luôn bổ sung vào nhu cầu của thị trường.

Các chủ đầu tư cần cẩn trong khi đưa ra định giá về sản phẩm. Hiện các dự án bắt đầu tái khởi động lần 2, các nhà đầu tư sau một thời gian bắt đầu tư quay lại đầu tư nên cần định giá sản phẩm hợp lý khi nguồn cung sẽ tăng nhanh trong thời gian tới.

Diễn biến thị trường trong những năm tới sẽ có chiều hướng tốt tuy nhiên cần lưu tâm đến nguồn cung của thị trường, các chủ đầu tư không nên đẩy giá lên tránh rủi ro trong khi thị trường vẫn còn mong manh.

Gói 30 nghìn tỷ không phải "cây đũa thần"

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhìn nhận gói tín dụng 30 nghìn tỷ trên thực tế đang giải ngân quá ít, chính sách cho người mua tiếp cận rất khó khăn. Ở một mặt nào đó, những người làm bất động sản phải có góc nhìn khác bởi nếu không có gói đó thì không thể đảo chiều rơi của bất động sản.

Nếu không có gói 30 nghìn tỷ, sự phát triển của phân khúc cao cấp sẽ diễn biến tiếp thế nào? Gói 30 nghìn tỷ này là công cụ tài chính làm đảo chiều.

Gói 30 nghìn tỷ tác động đến tất cả các chính sách cơ chế xin cho trì trệ như việc thủ tục làm sổ đỏ. Nếu không có gói này đến bao giờ sinh viên được mua nhà, cán bộ công nhân viên chức được mua nhà. Việc này là gián tiếp cho tiền các đối tượng được ở.

Gói 30 nghìn tỷ có lợi cho chủ đầu tư để ngân hàng đứng ra cho vay, tác động đến sự kích cầu, hâm nóng của thị trường bất động sản, giúp bất động sản nhanh chóng thoát ra sự phá sản cận kề.

Việc ra gói 30 nghìn tỷ không phải cây đũa thần mà là công cụ tài chính được đưa ra đúng lúc để khắc phục để tái cơ cấu lại các doanh nghiệp.

Chủ đầu tư và người mua nhà thấy rằng đây là thời điểm mua bán

Ông Nguyễn Cao Cương: Động lực nào quan trọng nhất tác động thị trường bất động sản?

Ông Đặng Hùng Võ: Động lực chủ yếu từ thị trường và nhà đầu tư, 2 động lực lớn làm thay đổi xu hướng thị trường.

Ông Nguyễn Hữu Cường: Mọi thứ xuất phát từ niềm tin, người dân tin vào chính sách, chủ đầu tư và tin vào khả năng thanh toán. Điều này không thể có cơ chế mệnh lệnh hành chính nào trừ nhu cầu của chính bản thân người mua.

Ông Vũ Cương Quyết: Khi thị trường xuống giá các chủ đầu tư trở nên minh bạch hơn để tạo niềm tin cho thị trường và cố gắng chăm chút sản phẩm để gây dựng niềm tin. Bản thân khách hàng mua đánh giá sự chuyên nghiệp hóa hơn của chủ đầu tư, giá, cung cách phục vụ, chất lượng tốt hơn.

Ông Cấn Văn Lực: 3 nhân tố quan trọng là góc độ vĩ mô, 2 chỉ số quan trọng là chứng khoán và bất động sản khi nền kinh tế lên xuống 2 chỉ số nhạy cảm nhất. Đáy tăng trưởng kinh tế Việt Nam 2012, lấy thống kê 2010 để làm gốc, kinh tế đang ấm lên và bất động sản ấm lên vì thế tâm lý nhà đầu tư, người tiêu dùng thay đổi.

Thứ 2 chính là cơ chế chính sách vì nếu không có Nghị quyết 02 sẽ không có gói 30.000 tỷ không có chuyện hỗ trợ thị trường, nhằm vào thị trường bất động sản. Nghị định trong 1 tháng ra đời, 2 Bộ cùng ký, chưa có tiền lệ.

Góc độ vi mô, chủ đầu tư và bản thân người mua nhà thấy rằng đây là thời điểm mua bán thích hợp, mức giảm 30-40% đặc biệt chủ đầu tư chia sẻ “chiêu bài” marketing, cắt lẻ căn hộ thích hợp, giảm giá khuyến mại…

Trong thị trường bất động sản mua đi bán lại rất sôi động nhưng không được giám sát nhiều. Tính giao dịch thanh khoản rất cao nhưng có rất nhiều vướng mắc. Có giải pháp nào để thị trường ngách này thông thoáng hơn?

GS. Đặng Hùng Võ: Tại Nghị định 71 cũng đã xử lý vấn đề này. Thị trường này mang đến nhiều rủi ro. Khu vực này khá sôi động và phản ánh đúng nhu cầu của người dân. Pháp luật công nhận thị trường này, nếu chưa bàn giao nhà, pháp luật công nhận hình thức chuyển nhượng hợp đồng dự án.

Khi bàn giao nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận có thể xảy ra việc bàn giao nhà vẫn tiếp tục chuyển nhượng, trong khi pháp luật cho chuyển nhượng tiếp. Kẽ hở pháp luật vẫn đang có. Ngay trong luật kinh doanh bất động sản lần này phải xử lý kẽ hở từ thời gian từ bàn giao nhà đến khi được cấp sổ đỏ.

Ông Nguyễn Hữu Cường: Nguyên lý là sự phát triển của các nhà đầu tư ở giai đoạn đầu tư rất cần tiền, không có người dân nào đi mua lẻ từng căn một mà chủ đầu tư bán cả “mớ” cho từng sàn. Ở đây là từng miếng bánh phát triển thị trường một cách tự nhiên, không thể thủ tiêu đi được bởi đây là nhu cầu tất yếu. Có hai mặt của vấn đề, khi nào thị trường méo mó gây mất an ninh thì sẽ được điều chỉnh.

Ông Cấn Văn Lực: Tại bất kỳ thị trường nào, bao giờ cũng có sơ cấp và thứ cấp. Đây là điều bình thường của thị trường thứ cấp. Đối với vấn đề này có 3 khâu phải làm:

- Đẩy nhanh việc cấp sổ đỏ.

- Chấp nhận và công nhận những giao dịch đó. Nên tạo ra tổ chức trung gian để thu xếp chuyện này ở mức độ chuyên nghiệp và đáng tin cậy hơn.

- Minh bạch: Mặt được là nhà nước dễ quản lý, người mua cảm thấy yên tâm hơn. Tuy nhiên người bán lại có khi không đồng ý với minh bạch bởi vấn đề thuế.

Xu hướng người tiêu dùng đi vay mua bất động sản là nhu cầu thực tế nhưng có vấn đề ngân hàng có thích cho vay bất động sản hơn hay cho vay sản xuất hơn. Thời điểm hiện nay nợ xấu trong bất động sản thế nào để ngân hàng sẵn sàng mở hầu bao?

Ông Cấn Văn Lực: Cho vay tín dụng bất động sản như cho vay chứng khoán được coi là rủi ro hơn so với cho vay thông thường, vay tiêu dùng. Nó là hai chỉ số nhạy cảm và biến động mạnh tức là rủi ro cao chính vì vậy Ngân hàng Nhà nước xác định trọng số rủi ro gấp 2,5 lần so với cho vay thông thường và con số này quá cao. Trong bất động sản phân khúc tiếp giảm dần như Úc và Mỹ thường làm.

Ngân hàng có mặn mà hay không? Tuy rủi ro nhưng trong cuộc chơi tài chính rủi ro cao lợi nhuận cao nên ngân hàng sẵn sàng làm, trọng số hiện là trên 8% và con số này đã giảm so với trước đó.

Tuy nhiên sắp tới sẽ tăng lên vì ngân hàng đã xác định phân khúc cho vay, sửa nhà, cho thuê khác tốt chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay bất động sản.

Ngân hàng tiếp tục cho vay những dự án đang dở dang, chỉ cần cú huých dự án sẽ tiếp tục.

Hiện nay có nhiều dự án chủ đầu tư thu tiền của người mua nhưng vẫn còn đắp chiếu, hiện nay trong các văn bản quy phạm pháp luật đã có quy định nào ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư hay chưa?

GS. Đặng Hùng Võ: Theo nghị quyết số 19 của Ban chấp hành Trung ương, để xử lý trường hợp chủ đầu tư không triển khai dự án là đánh thuế cao nhưng sau này, Quốc hội quyết định cải tiến cơ chế cũ. Nhà nước thu hồi lại và chuyển cho nhà đầu tư khác có nhu cầu.

Đối với hiện tượng góp vốn mua nhà trên giấy, có chủ đầu tư chưa có quyết định giao đất nhưng đã nhận góp vốn và chưa làm xong hạ tầng vẫn nhận góp vốn là sai pháp luật. Trong hợp đồng giữa người góp vốn và chủ đầu tư, tiến độ góp vốn và tiến độ dự án đều được đề cập. Lúc này xảy ra tình trạng rủi ro trong cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai, ở Việt Nam hầu như chưa có cơ chế xử lý.

Nếu chủ đầu tư vi phạm pháp luật, theo pháp luật xử lý. Trường hợp chủ đầu tư không vi phạm pháp luật nhưng vi phạm hợp đồng, giải pháp tốt nhất là người góp vốn có thể kiện chủ đầu tư ra tòa dân sự ngoài việc thỏa thuận giữa 2 bên, không còn cách nào khác.

Vừa rồi có thảo luận trong dự thảo luật kinh doanh bất động sản về cơ chế quản lý rủi ro mua bán nhà trong tương lai là nhà đầu tư phải mua bảo hiểm để trong trường hợp khác, bảo hiểm sẽ đứng ra chi trả. Một phương án nữa là có người đứng trung gian - ngân hàng, mở tài khoản tín dụng để đảm bảo giao dịch thành công. Việc dùng một tổ chức tài chính đứng giữa có vai trò ngăn chặn rủi ro xảy ra.

Ông Cấn Văn Lực: Các ngân hàng hiện không quá mặn mà với việc đứng giữa và không đủ chuyên môn để làm sâu nên nhu cầu thành lập quỹ ủy thác đầu tư là rất quan trọng.

Ông Nguyễn Hữu Cường đánh giá, gói 30.000 tỷ phá băng thị trường song có nhiều ý kiến cho rằng gói tín dụng này chưa làm tròn trách nhiệm vì giải ngân thấp. Ghi nhận của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội như thế nào?

Ông Nguyễn Hữu Cường: Gói 30.000 tỷ là công cụ tài chính mà Chính phủ hỗ trợ cho thị trường. Năm 2011-2012 gần như các doanh nghiệp tê liệt, doanh nghiệp mong muốn vay lãi suất thấp 2-4% nhưng không thể vay được. Nên việc gói 30.000 tỷ ra đời như sự lan tỏa cho ngành nghề khác, vực dậy cả nền kinh tế, “trám” vào những khiếm khuyết của nền kinh tế để ổn định.

Bởi vì, theo quy luật chung, doanh nghiệp phá sản thì ngân hàng "chết" đầu tiên sau đó là hệ thống nhân sự, nhân viên, hệ thống sản xuất công nghiệp tê liệt và nền kinh tế có nguy cơ sụp đổ.

Gói 30.000 tỷ không phải món quà quá lớn cho toàn bộ cộng đồng doanh nghiệp nhưng vào đối tượng từng doanh nghiệp vừa và nhỏ có ý nghĩa vô cùng to lớn. Không có gói tín dụng 30.000 tỷ mọi đối tượng đến vay tiền đều phải thực hiện quy định và người cho vay cầm đằng chuôi.

Đánh giá hiệu quả của gói 30.000 tỷ nếu chỉ nhìn vào con số giải ngân là oan uổng cho người có tâm huyết đề xuất gói 30.000 tỷ. Thực tế có những người nghèo không bao giờ mơ ước được có nhà nhưng với kết quả đến nay người nghèo đã mua được nhà, thậm chí với mức lãi chỉ 5% và thời hạn 15 năm.

Gói 30.000 tỷ nhìn vào giải ngân ít nhưng quên đi sự lan tỏa cho các đối tượng người nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài săn đợi thời cơ mở cửa khi Việt Nam gia nhập các Hiệp định song phương, đa phương đây là cơ hội để họ sở hữu nhà, ổn định tại Việt Nam.

Sự lan tỏa nhỏ bé về mặt lượng nhưng mạnh về mặt chất kích thích nhà đầu tư có chiến lược kinh doanh, đầu tư vào phân khúc cao cấp sẽ sa lầy và quay lại đầu tư vào những dự án dưới 70m2 có giá bán dưới 15 triệu/m2 để được hưởng ưu đãi. Điều này có lợi cho cộng đồng, toàn nền kinh tế.

Với góc độ người kinh doanh tôi nhìn nhận thị trường bằng nhiều lăng kính thay vì chỉ nhìn vào con số giải ngân.

Ông Cấn Văn Lực: Lý do chậm có những lý do cơ bản. Do đây là lần đầu tiên chúng ta tung ra gói tín dụng và đã có những vướng mắc như việc chấp nhận cho phép dùng tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp không có, chỉ bắt đầu vào khoảng tháng 5/2014 vừa qua.

Thứ 2 là liên quan đến xác nhận thu nhập rất khó khăn, ngân hàng muốn biết. Gần đây việc xác nhận dễ hơn chút.

Thứ 3 là xác nhận tình trạng nhà ở hiện tại, chính quyền địa phương không vào cuộc, coi rằng đó không phải việc của mình nhưng gần đây người dân đã kêu cơ quan địa phương mới vào cuộc.

Cuối cùng vấn đề lãi suất. Sẽ không có tổ chức nào cho vay 15 năm, lãi suất 5%. Có ý kiến nói rằng lãi suất cao nhưng đây là lãi suất cho vay dài hạn, càng cho vay dài hạn càng rủi ro nên mặt nguyên tắc lãi suất cao. Chắc chắn lâu dài sẽ có những tháo gỡ dần những vướng mắc. Ngân hàng đang cam kết cho vay khoảng 24% và cho vay thực tế khoảng 15%.

Khảo sát của Đất Xanh cho thấy thị trường 10 tháng vừa rồi, các căn hộ thị trường trung bình và cao cấp có tỷ trọng bán khá cao. Đây có phải là phân khúc dẫn dắt thị trường sắp tới?

Ông Vũ Cương Quyết: Thanh khoản khá đột biến trong phân khúc này chủ yếu là do trong 2-3 năm qua, phân khúc này hầu như đứng im, tính thanh khoản thấp, nhu cầu về người ở phân khúc cao cấp vẫn có nhưng do giá bị đẩy lên quá cao.

Kỳ vọng sự giảm giá luôn tồn tại đối với phân khúc này. Đa phần đối tượng của phân khúc này đều đã có nhà nên cần đợi đên lúc thị trường ổn định về giá.

Ngoài ra, khách hàng ở phân khúc cao cấp lại khó tính. Các chủ đầu tư phải chứng minh được sự cao cấp của sản phẩm thì khách hàng mới quay lại mua.

Rất ít dự án mới trong phân khúc trung cao cấp bởi chủ đầu tư rất sợ phân khúc này, nguồn cung mới không có và nguồn cung cũ đang còn nên khách hàng tập trung vào nguồn cung cũ trước khi nguồn cung mới ra thị trường.

Trong TP.HCM đã có nhiều chủ đầu tư định vị rất rõ về sản phẩm cao cấp. Việc định vị phân khúc sản phẩm của mình là yếu tố cần thiết đối với nhà đầu tư.

Khi nhận ra cơ hội mới nhưng bộ phận chỉ đáp ứng được nhà ở thu nhập thấp, trung, cao cấp nhưng khi xong lại rơi vào tồn kho, không có quy chế nào chứng minh đang vận hành. Chủ đầu tư có phải ký quỹ để đảm bảo có ban quản trị và vận hành tòa nhà để giải quyết vấn đề nhà ở?

Ông Đặng Hùng Võ: Đây là thực tế nhiều người đang bàn tới khi thị trường trải qua trầm lắng nhưng câu chuyện đô thị ma là tồn tại của quá khứ chúng ta phải đối mặt, vấn đề trong tương lai chúng ta đừng để những khu đô thị như vậy tồn tại.

Những khu đô thị chúng ta lưu ý cả những khu vắng người, không có sức sống ở đây và những nhà chung cư đang có nhiều khiếu kiện nằm trong tồn tại của lịch sử để lại khi cam kết hợp đồng giữa 2 bên, nhà đầu tư là thế mạnh người dân là thế yếu.

Trong thế người tiêu dùng muốn điều khác đi trong hợp đồng cũng không được. Chính thời gian sốt giá đã làm động lực để người tiêu dùng phụ thuộc vào chủ đầu tư, không trách được vì hoàn cảnh lịch sử.
Đây là tất cả những điều đúc rút trong lịch sử vì vậy Luật Chung cư phải đề ra những quy định cụ thể, chi tiết hơn….

Và tôi tin rằng chương nhà chung cư trong Luật nhà ở hiện chưa đủ. Trong tương lai sẽ còn nhiều việc xảy ra trong quan hệ nhiều bên.