Cần quy định rõ ràng, chi tiết vốn pháp định đối với kinh doanh BĐS để vừa loại bỏ được những DN “tay không bắt giặc” vừa không gây khó cho DN.

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Tuy nhiên, trong dự thảo nghị định hướng dẫn luật này (gọi tắt là dự thảo nghị định) một số điểm đang có nhiều ý kiến tranh cãi về điều kiện vốn pháp định.

Tréo ngoe vốn pháp định!

Theo khoản 1.a Điều 3 dự thảo nghị định, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỉ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định (chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị). Đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh không thuộc diện quy định trên thì phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng (khoản 1.b Điều 3).

Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc Công ty Incomreal, cho biết trong thị trường BĐS, có những doanh nghiệp (DN) có vốn hạn chế đầu tư theo kiểu “tay không bắt giặc” không đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Vì vậy, luật mới với quy định tăng vốn pháp định từ 6 tỉ đồng lên 20 tỉ đồng là ràng buộc cần thiết bởi BĐS là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện.

Ông cho rằng đối với các nhà đầu tư dự án ở các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM thì số vốn trên không đáng kể. Một dự án nhỏ số vốn đã lên tới hàng trăm tỉ đồng, những dự án lớn lên cả ngàn tỉ đồng thì vốn đối ứng của chủ đầu tư đã vượt xa ngưỡng quy định của luật. Nhưng đối với các dự án BĐS ở vùng ven, ở các địa phương kém phát triển hơn hay vùng sâu, vùng xa lại bị ảnh hưởng rất lớn vì đối với họ số vốn mấy chục tỉ đồng là cả vấn đề.

Ý kiến của một luật sư chuyên về lĩnh vực BĐS cho rằng dự thảo nghị định nâng vốn pháp định lên 50 tỉ đồng là trái với Luật Kinh doanh BĐS 2014. Bởi lẽ Luật Kinh doanh BĐS chỉ yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thành lập DN phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng.

Luật sư này cho rằng dự thảo nghị định không cần thiết phải đưa thêm mức vốn pháp định khác ngoài con số 20 tỉ đồng được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Làm rõ hơn vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết nếu dự thảo nghị định được ban hành thì gần như toàn bộ các DN kinh doanh BĐS đều bắt buộc phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 50 tỉ đồng. Bởi lẽ ít có dự án nào không phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo ông Châu, quy định vốn pháp định như dự thảo không phù hợp với thực tiễn tình hình hiện nay và là một rào cản đối với nhiều doanh nhân, nhất là doanh nhân trẻ muốn khởi nghiệp.

“Hiệp hội đã có công văn góp ý gửi Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi khoản 1.a Điều 3 dự thảo theo hướng thu hẹp các trường hợp đầu tư dự án phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỉ đồngˮ - ông Châu nói.

Không vốn pháp định cũng lúng túng

Quy định các trường hợp không yêu cầu phải có vốn pháp định trong dự thảo cũng đang có nhiều ý kiến băn khoăn.

Dự thảo nêu: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên không yêu cầu phải thành lập DN và có vốn pháp định. DN kinh doanh dịch vụ BĐS, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập không yêu cầu phải có vốn pháp định.

Anh LVN (quận 3, TP.HCM) có tòa nhà giá trị sổ sách thì hơn chục tỉ đồng cho thuê hằng tháng gần trăm triệu đồng. Nhưng nếu tính cả tiền đất, giá trị tòa nhà và vị trí mặt tiền đường lớn thì căn nhà có giá trị gần trăm tỉ đồng. Không hiểu với quy định trên giá trị BĐS anh N. cho thuê là quy mô lớn hay nhỏ và anh N. cho thuê tòa nhà nhiều năm nay như vậy được coi là thường xuyên hay không thường xuyên?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng các khái niệm quy mô nhỏ, không thường xuyên cần được định lượng cụ thể trong dự thảo nghị định để thuận lợi trong áp dụng vào thực tiễn. Hiệp hội đề nghị khái niệm “BĐS quy mô nhỏ” có thể được hiểu là những BĐS có giá trị dưới 20 tỉ đồng.

“Còn về khái niệm bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS không thường xuyên như trong dự thảo thì không phù hợp thực tế đối với trường hợp cho thuê BĐS. Lý do là cho thuê BĐS là hoạt động thường xuyên, có thể kéo dài trong nhiều năm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hiệp hội đề nghị sửa đổi quy định này theo hướng quy định rõ BĐS quy mô nhỏ có giá trị dưới 20 tỉ đồng thì không yêu cầu phải có vốn pháp định và bỏ cụm từ “không thường xuyên” trong dự thảo” - ông Châu lý giải.

Công khai báo cáo tài chính

Đại diện một DN BĐS cho rằng để sàng lọc những DN có năng lực tài chính thì quy định vốn pháp định không có ý nghĩa gì vì có nhiều DN do làm ăn thua lỗ, vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều so với vốn điều lệ. Thậm chí vốn chủ sở hữu âm nhưng vốn điều lệ vẫn đáp ứng quy định. Điều cần làm là kiểm soát việc sử dụng các dòng vốn đưa vào kinh doanh của DN, thông qua việc bắt buộc DN công khai báo cáo tài chính và báo cáo kiểm toán hằng năm.

Hiệp hội đã có công văn góp ý dự thảo gửi Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi khoản 1.a Điều 3 dự thảo theo hướng thu hẹp các trường hợp đầu tư dự án phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỉ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA)