Sau nhiều năm chựng lại, thị trường đầu tư bất động sản Việt Nam dường như sắp bước sang một giai đoạn mới với nhiều cơ hội cũng như thách thức. Bên lề Triển lãm và Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2009 (Propex Vietnam 2009), DiaOcOnline.vn đã có cuộc trao đổi với ông Neil MacGregor Mrics Ble - Phó Giám Đốc Điều Hành Savills Việt Nam về hoạt động đầu tư bất động sản Việt Nam trong giai đoạn sắp đến.

* Những diễn biến gần đây của thị trường cho thấy dường như đang có một sự thay đổi lớn trong xu hướng đầu tư của thị trường bất động sản Việt Nam. Nhận định của ông về vấn đề này như thế nào, thưa ông?

Trước đây, các nhà đầu tư Việt Nam có xu hướng phát triển các cao ốc văn phòng dẫn đến cung vượt cầu thì hiện nay họ đã chuyển hướng quan tâm sang các lĩnh vực khác bao gồm khách sạn và các trung tâm bán lẻ. Bên cạnh đó, sau hàng loạt những thành công của các quỹ lớn như Indochina Capital và Vinacapital với các dự án tương ứng là Hyatt Regency và Sân Golf Đà Nẵng, các nhà đầu tư nội cũng đang bắt theo xu hướng đầu tư mới – bất động sản du lịch bởi họ đang có nhiều ưu thế để đầu tư vào những dự án có quy mô lớn.

Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục thể hiện sự quan tâm của mình đến mảng đầu tư nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch. Con số phát triển resort ngày càng gia tăng, đặc biệt là dọc theo bờ biển miền Trung đã thể hiện rõ xu hướng này.
 

* Đánh giá của ông về dòng chảy của nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian sắp tới?

Theo tôi, trong năm 2010 thị trường Việt Nam sẽ đón nhận một nguồn vốn đầu tư lớn từ bên ngoài. Đầu tiên phải kể đến Hàn Quốc. Sự cải thiện gần đây của nền kinh tế Hàn Quốc cho thấy một số nhà đầu tư đang quay trở lại và số khác đẩy mạnh chương trình gia nhập thị trường của họ. Dự đoán năm 2010, bất động sản Việt Nam sẽ tiếp nhận dòng vốn đầu tư mới từ Hàn Quốc với sự thận trọng hơn đối với rủi ro từ thị trường so với thời điểm bùng nổ của những năm 2006 và 2007.

Cùng với đó, sự lớn mạnh của đồng Yên trong thời gian gần đây có thể là một yếu tố dẫn đến làn sóng đầu tư mới vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh Hàn Quốc và Nhật Bản, thì những quỹ đầu tư được hỗ trợ từ chính phủ Singapore như Capitaland, Mapletree và Keppel Land vẫn tiếp tục quan tâm đến thị trường Việt Nam. Ngoài ra, các quỹ bất động sản Châu Á khác đặt tại Singapore cũng đang tìm kiếm bất động sản tại Việt Nam cho danh mục đầu tư của họ.

Trong năm 2006 và 2007, Việt Nam là điểm thu hút các quỹ đầu tư đến từ Trung Đông và Châu Âu. Tuy nhiên, vào thời điểm đó các hoạt động đầu tư chủ yếu là hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ tại Việt Nam bao gồm: Vinacapital, Dragon Capital, Indochina Capital, Prudential và JSM Indochina. Tuy nhiên, có dự đoán những nguồn đầu tư này sẽ được chuyển thành hình thức đầu tư trực tiếp thay vì gián tiếp như trước đây.

* Theo ông, những khó khăn cũng như thách thức của việc đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là gì?

Những trở ngại của hình thức đầu tư trực tiếp phần lớn là do phải đối mặt với hàng loạt những khó khăn khi vào Việt Nam. Bằng hình thức “bỏ tiền” vào các quỹ đầu tư có đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm tại Việt Nam (đầu tư gián tiếp), các nhà đầu tư có thể giảm thiểu những rủi ro và giải quyết triệt để những khó khăn tiềm ẩn. Mặc dù vậy, một số quỹ khó có thể tiếp cận được những dự án đầu tư tốt, do gặp phải những trở ngại sau:

- Thứ nhất là do yêu cầu về lợi nhuận của các quỹ đầu tư quá cao, thông thường vượt ngưỡng 20%, làm giảm lợi thế cạnh tranh so với các nhà đầu tư nội.

- Thứ hai là đối với các nhà phát triển dự án, việc tiếp cận được quỹ đất là một trong những trở ngại lớn, khiến không thể thực hiện dư án, trong đó bao gồm các vấn đề về đền bù và giải tỏa, quyền sở hữu, các thủ tục hành chánh và giá đất quá cao.

- Thứ ba là tính minh bạch của thị trường bất động sản hầu như rất thiếu và yếu. Điều này dẫn đến việc thẩm định một dự án là vô cùng khó khăn do thiếu các nguồn thông tin. Hiện nay chưa có một hệ thống đăng ký đất đai một cách chính thức và hầu hết các đối tác trong nước đều có rất ít kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.

- Thứ tư là khung pháp lý còn non trẻ. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến các nhà đầu tư. Bởi đối với họ, việc thiếu các quy trình pháp lý rõ ràng, các hướng dẫn, các tiêu chuẩn…có thể gây khó khăn cho việc đưa nguồn vốn đầu tư vào các dự án tại Việt Nam.

Tuy còn nhiều khó khăn Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm đáng kể và có vẻ như trong năm 2010 sẽ thấy sự gia tăng về những dự án được thực hiện. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng về một cơ chế giao đất minh bạch hơn, có thể thông qua hình thức đấu thầu chọn nhà đầu tư do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Cơ chế này sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đựơc các khu đất đang bỏ trống.

* Để hạn chế rủi ro cũng như tối đa hóa lợi nhuận của mình, đứng ở góc độ là nhà cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới, theo ông các nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề gì trong hoạt động đầu tư của mình?

Theo tôi, với một khung pháp lí đang dần hoàn chỉnh, các cơ chế chính sách ngày một thông thoáng, quỹ đất còn tương đối lớn,… thì thị trường bất động sản Việt Nam đang mở ra rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, để tận dụng các cơ hội đó, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị kỹ lưỡng và xem xét tất cả các vấn đề sau:

- Thuê tư vấn chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm, có quá trình làm việc lâu năm tại Việt Nam.

- Luôn luôn xem xét thận trọng và thẩm định dự án trước khi cam kết bỏ tiền vào dự án.

- Cân nhắc khả năng hợp tác đầu tư với một đối tác đầu tư trong nước giàu kinh nghiệm.

- Mở văn phòng tại Việt Nam, xây dựng một đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm về thị trường.

Đứng ở góc độ là nhà cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới, Savills mong chờ năm 2010 sẽ là một năm tốt đẹp cho Việt Nam nhờ vào khả năng phục hồi kinh tế toàn cầu. Kỳ vọng một số nhà đầu tư trong nước vẫn giữ thế chủ động trong 12 tháng tới. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục thể hiện niềm tin mạnh mẽ và chọn Việt Nam là một trong những quốc gia để đầu tư trong khu vực với hàng loạt những dự án thành công.

* Xin cảm ơn ông!

DiaOcOnline.vn