Đầu tư bất động sản ngắn hạn (đầu cơ), trong một chừng mực nào đó, là động lực phát triển thị trường bất động sản. Nhưng đầu cơ đến mức làm sai lệch cung – cầu, gây “bong bóng” thị trường là câu chuyện khác.

Ít đất cho đầu cơ

Thông tin đáng chú ý của Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội do Savills Việt Nam công bố mới đây là khoản “tiền chênh” ngoài hợp đồng đã xuất hiện trở lại tại nhiều dự án căn hộ. Hiện tượng “tiền chênh” ngoài hợp đồng này xảy ra ở cả dự án mới đang trong quá trình làm móng, bất chấp lượng căn hộ bán được trong quý II giảm 18% so với quý I/2015.

“Trong các quý còn lại của năm 2015, giao dịch căn hộ dự kiến vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, yếu tố đầu cơ có thể làm sai lệch nguồn cầu”, bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cảnh báo.

Như để trấn an các nhà đầu tư bất động sản, ngay sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng trong Chương trình “Dân hỏi - Bộ trưởng trả lời” đã khẳng định, việc thị trường bất động sản phục hồi, có giao dịch nhiều những tháng gần đây do đầu cơ là không đúng, mà đó là do các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được thực hiện trước đó. Việc cấu trúc lại thị trường, dự án, thiết kế các sản phẩm bất động sản đa dạng, tới người tiêu dùng thực, phù hợp với nhiều đối tượng có khả năng chi trả khác nhau đã khiến thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, người đứng đầu ngành xây dựng cũng không loại bỏ khả năng đầu cơ tái xuất. “Trong tương lai, khi giao dịch tăng lên, khả năng đầu cơ trở lại là không tránh khỏi. Vấn đề là kiểm soát, không để tạo ra bong bóng bất động sản. Muốn làm được điều này thì cần tăng cường kiểm soát sự phát triển của các đô thị, cân đối cung cầu”, Bộ trưởng Dũng nói.

Trở lại với thực tế thị trường bất động sản Hà Nội  đầu năm 2015, tiến độ thi công nhanh, cùng với lịch đóng tiền liên tục trong điều kiện áp lực nguồn cung lớn từ các dự án mới mở bán, khiến việc đầu cơ, lướt sóng kiếm lời từ bất động sản giờ đây không còn là việc dễ dàng.

Tại thời điểm này, chỉ tính riêng dự án có số căn hộ lớn (từ 1.000 căn trở lên), gồm Goldmark City với hơn 5.000 căn, Dự án Green Star với gần 2.000 căn… tại quận Bắc Từ Liêm, Dự án FLC Star Tower tại quận Hà Đông với gần 4.000 căn khiến giới đầu cơ căn hộ “ôm” không xuể.

Ông Lê Anh Tuấn (Hoài Đức, Hà Nội), người đã đầu tư vào hàng chục căn hộ và đất nền khu vực phía Tây Hà Nội, cũng phải kêu than khi từ đầu năm 2015, ông đã rao bán nhiều bất động sản đã đầu tư  nhưng chưa thành công. "Với tình hình thị trường hiện tại, có thể nói, “đất” dành cho đầu cơ  không nhiều", ông Tuấn nói.

Trong tương lai, khi giao dịch tăng lên, khả năng đầu cơ trở lại là không tránh khỏi. Vấn đề là kiểm soát, không để tạo ra bong bóng bất động sản. Muốn làm được điều này thì cần tăng cường kiểm soát sự phát triển của các đô thị, cân đối cung cầu - Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng

Vẫn có “hỏa mù”

Tuy nhiên, nếu nói thị trường không có bóng đầu cơ thì lại là nhận định chủ quan. Đơn cử, trong quý II/2015, tại Dự án CT4 Vimeco Cầu Giấy, 1 suất “ngoại giao” có thể bán với “giá chênh” (tiền ngoài hợp đồng, trả thẳng cho người bán) từ 300-500 triệu đồng/căn. Nhiều dự án khác ở Cầu Diễn, đường Phạm Văn Đồng (quận Bắc Từ Liêm) hay khu vực Linh Đàm (quận Hoàng Mai) cũng có mức chênh từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng/căn hộ. Mức tiền chênh cao hay thấp phụ thuộc vào vị trí và uy tín của chủ đầu tư - dù không phổ biến nhưng có thực.

Theo Savills Việt Nam, quý II/2015, giá căn hộ (sơ cấp) bình quân thị trường Hà Nội tăng nhẹ (khoảng 1%) so với quý I/2015; trong khi đó, giá chào bán thứ cấp bình quân tăng 2% theo quý. Tại một số quận như Tây Hồ, Hoàn Kiếm, giá thứ cấp tăng từ 5% đến 7% so với quý I/2015, trong khi ở quận Ba Đình và huyện Đan Phượng, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp lại giảm khoảng 4%.

Sở dĩ có sự tăng giảm đan xen phức tạp này, một phần xuất phát từ nhu cầu ở thực của khách hàng tại mỗi khu vực khác nhau; phần khác là việc “làm giá” bất động sản hiện nay của các sàn giao dịch, các chủ đầu tư không còn đơn giản như trước. Trước đây, việc “tạo sóng” thường bằng việc bán các suất “ngoại giao” thì nay, chỉ dự án có vị trí thực sự tốt, lần đầu xuất hiện và có mức giá ngoại giao bằng giá vốn mới có thể làm cách này.

Với những dự án từng dính “phốt” (chậm tiến độ, huy động vốn tràn lan…), đã chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác hoặc tự làm mới bằng việc thay tên đổi ho,ï thì việc “làm giá” cũng phức tạp hơn. Thường thì chủ đầu tư liên kết với một số sàn giao dịch bất động sản mờiø các nhà đầu tư cá nhân đến gặp mặt,  thuyết trình cơ hội đầu tư vào dự án, thăm dò phản ứng thị trường. Sau đó, các sàn này sẽ huy động đội ngũ khách hàng “ảo” là các môi giới, tạo khan hiếm giả, khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận. Một khi dự án đã được thị trường quan tâm, chủ đầu tư sẽ thông báo bán hết căn hộ có thiết kế đẹp, tiếp tay cho sàn đẩy giá lên.

Đại diện các sàn giao dịch bất động sản khi được hỏi đều khẳng định, trong điều kiện thị trường hiện nay, không thể có sự bắt tay “làm giá” giữa chủ đầu tư với môi giới và rằng, giá bán do thị trường quyết định. Nhưng thực tế, sau các buổi chào bán dự án công khai, bao giờ cũng có suất ngoại giao, hợp đồng góp vốn “giá mềm” cần thanh lý sẵn sàng gửi đến tay khách hàng với một khoản “tiền chênh” bất kỳ.