Cùng có nhà trong khu vực quy hoạch đất hỗn hợp (hoặc đất tái thiết, đất xây dựng mới...) nhưng người dân ở quận này được tách thửa, cấp giấy phép xây dựng chính thức, còn ở quận khác chỉ được cấp giấy phép tạm, không được tách thửa đất.

Sau khi UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch phân khu (1/2.000) cho khu vực phường 22, quận Bình Thạnh, dự án khu đô thị Thanh Niên Văn Thánh được xóa “treo”.

Nhiều khu phố tại phường 22 thuộc dự án này trở thành khu dân cư hiện hữu chỉnh trang nhưng khu phố 7 được giữ lại quy hoạch là đất dự án xây dựng mới.

Nơi cấp phép chính thức, chỗ cấp phép tạm

Theo người dân ở đây, vì là đất xây dựng mới nên người dân chỉ được sửa nhà theo hiện trạng, nâng nền nâng mái chống ngập hoặc được cấp giấy phép xây dựng (GPXD) tạm tối đa ba tầng.

Khi làm hồ sơ xin cấp GPXD tạm, chủ nhà phải cam kết không đòi bồi thường phần xây dựng mới nếu như Nhà nước thực hiện quy hoạch, giải phóng mặt bằng trong khoảng thời gian năm năm từ khi đồ án quy hoạch được công bố.

Nhiều người dân ở hẻm 115 đường Ngô Tất Tố của phường 22 hiểu rằng nhà của họ vừa thoát dự án khu đô thị Thanh Niên Văn Thánh nay lại vướng vào một quy hoạch khác, chờ có chủ đầu tư là sẽ bị giải tỏa.

Trong giấy chủ quyền nhà, đất của dân cũng được ghi chú khu vực dự án xây dựng mới. Điều này chẳng khác nào quy hoạch chồng quy hoạch.

Tương tự, người dân trong khu quy hoạch đất hỗn hợp 5,4ha ở phường 3, quận 11 (khu phức hợp Đầm Sen) chỉ được cấp GPXD tạm, sửa chữa nhà chứ không được cấp giấy phép chính thức.

Chính quyền nơi này giải thích do những khu vực trên là các dự án từng có chủ đầu tư, nay đang chờ chủ đầu tư mới. Trước đây, chính quyền chỉ cấp giấy phép tạm cho dân, nếu nay cấp giấy phép chính thức cho dân sẽ dẫn đến chuyện so bì, khiếu nại.

Hoặc dự án đang làm thủ tục công nhận chủ đầu tư mới nên không cấp giấy phép chính thức cho dân.

Trong khi đó, nhà của bà Trương Thị Thu T. ở hẻm 681 đường Âu Cơ (quận Tân Phú) tuy thuộc quy hoạch đất hỗn hợp nhưng vừa được UBND quận Tân Phú cấp GPXD chính thức vào cuối tháng 2-2014.

Đại diện Phòng quản lý đô thị quận Tân Phú cho biết trước đây khi đồ án quy hoạch phân khu chưa được phê duyệt thì UBND quận Tân Phú chỉ cấp giấy phép tạm cho nhà ở khu vực đất hỗn hợp.

Sau khi đồ án quy hoạch phân khu đã được UBND TP phê duyệt thì cấp giấy phép chính thức cho dân bởi trong khu quy hoạch đất hỗn hợp cũng có một phần là chức năng ở, vì vậy việc cấp giấy phép chính thức là phù hợp quy hoạch.

Tương tự, người dân thuộc quy hoạch đất hỗn hợp ở gần đường Phạm Văn Đồng (ngoài phạm vi đang nghiên cứu lập thiết kế đô thị hai bên tuyến đường này) vẫn được UBND quận Gò Vấp cấp giấy phép chính thức.

Tại quận 4, người dân có đất thuộc khu vực quy hoạch cây xanh, công trình công cộng, đường dự phóng vẫn được cấp GPXD chính thức với quy mô không quá ba tầng.

Đại diện Phòng quản lý đô thị quận 4 cho biết: “UBND quận 4 chỉ cấp GPXD nhà ở tạm cho các hộ dân thuộc khu vực hành lang bảo vệ công trình hạ tầng, hành lang an toàn sông, kênh rạch và nhà thuộc khu vực mở rộng lộ giới đường hiện hữu. Còn những khu vực khác thì dân được cấp GPXD nhà ở chính thức”.

Trên thực tế, ở quận Tân Phú và nhiều quận, huyện khác, UBND quận không cấp GPXD chính thức cho người dân xây nhà ở trong khu vực đất thuộc quy hoạch công trình công cộng, cây xanh.

Hiểu khác nhau về phù hợp quy hoạch?

Theo một lãnh đạo Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM, sở dĩ có chuyện đối xử khác nhau như trên là do các quận, huyện hiểu khác nhau về khái niệm “phù hợp quy hoạch”.

Sở Quy hoạch - kiến trúc cũng đã nhận nhiều văn bản của UBND các quận, huyện báo cáo, nêu vướng mắc, kiến nghị về giải quyết những vấn đề cụ thể trong các khu đất được quy hoạch thành đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, đất tái thiết đô thị (khu vực ven kênh rạch...).

Qua nội dung của những văn bản này cho thấy các quận, huyện còn lúng túng trong việc giải quyết cấp giấy chủ quyền nhà, đất, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức.

Và thực tế các quận, huyện đã có cách giải quyết khác nhau do cách hiểu khác nhau về tính chất, mục đích và chức năng sử dụng đất.

Ông Nguyễn Thanh Toàn, phó giám đốc Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM, cho rằng việc UBND các quận, huyện hiểu và ứng xử khác nhau đối với các khu đất có cùng chức năng quy hoạch sẽ không tạo sự công bằng cho người dân giữa các quận, huyện, thể hiện sự thiếu thống nhất trong quản lý.

Vì vậy, cần có sự thống nhất trong cách hiểu về tính chất, mục đích của các khu chức năng sử dụng đất để có hướng giải quyết thống nhất trong công tác cấp GPXD, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp chủ quyền nhà, đất.

“Sở Quy hoạch - kiến trúc sẽ tổng hợp những điểm còn có cách hiểu khác nhau về chức năng sử dụng đất, lấy ý kiến của các địa phương để đạt được sự thống nhất. Sau đó sẽ báo cáo UBND TP.HCM để hướng dẫn thống nhất cho UBND các quận, huyện” - ông Toàn cho biết.

Theo thống kê chưa đầy đủ của Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM, nhiều trường hợp đất có cùng chức năng quy hoạch nhưng quyền lợi về nhà, đất của người dân hoặc doanh nghiệp thì khác nhau ở các quận, huyện. Cùng là đất quy hoạch hỗn hợp nhưng các quận 3, 4, 5, huyện Nhà Bè... cho người dân tách thửa đất ở, còn một số quận như quận 7, 12, Thủ Đức lại không cho. Đối với nhu cầu xây nhà mới của người dân thì có nơi cấp GPXD chính thức (quận 5, Phú Nhuận, huyện Nhà Bè...), nơi chỉ cấp giấy phép tạm (như quận 7, 11, 12...). Trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới thì UBND quận 3 và huyện Nhà Bè chỉ cấp giấy phép tạm cho dân trong khi nhiều quận, huyện khác cấp chính thức.