Các chuyên gia, doanh nghiệp kỳ vọng sau khi Thông tư 20 được ban hành, với quy định cho phân lô bán nền trở lại sẽ hâm nóng thị trường BĐS. Tuy nhiên, hiện vẫn ít người mua và giới chuyên gia cảnh báo nếu quá dễ dãi cho các dự án ồ ạt chuyển đổi sang phân lô bán nền mà không có sự kiểm soát chặt chẽ về quy hoạch sẽ rất dễ phá nát bộ mặt các đô thị.

Giảm gần 50%

Ghi nhận thị trường đất nền dự án đầu năm tại TPHCM cho thấy số lượng giao dịch và giá tiếp tục giảm. Tại quận 9, nơi được xem là “thiên đường dự án” nay rơi vào cảnh hoang vắng đìu hiu. Hiện mức giá đất nền đang giao dịch trên thị trường tại dự án Nam Long - Kiến Á khoảng 12 triệu đồng/m2, dự án Phú Nhuận 9 triệu đồng/m2, dự án An Thiên Lý khoảng 8,5 triệu đồng/m2.

Hay giá đất nền tại dự án Trí Kiệt - Khang Điền đang rao bán trên thị trường chỉ khoảng 6,5 triệu đồng/m2, đất nền Minh Tuấn khoảng 11 - 20,5 triệu đồng/m2. Tại quận 2, dự án Thạnh Mỹ Lợi đang giao dịch khoảng 14-30 triệu đồng/m2, dự án Bình Trưng Đông - Cát Lái khoảng 20 triệu đồng/m2. Giá đất nền và giao dịch tại khu vực Nam TPHCM cũng không khá hơn, trừ khu Phú Mỹ Hưng. Như đất nền Him Lam Kênh Tẻ (quận 7) giao dịch 40-45 triệu đồng/m2.

Tại huyện Nhà Bè, giá đất nền biệt thự và nhà liên kế khu Làng Đại học từ 19-22 triệu đồng/m2. Đất nền dự án quanh khu Phú Mỹ từ 28-32 triệu đồng/m2, khu dân cư Phước Kiển A giá khoảng 14 triệu đồng/m2…

Theo ông Đặng Đức Bền, Giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát, đơn vị môi giới dự án đất nền khu vực Đông TP, đất quận 2, 9 mặc dù giá đã giảm đến đáy, giảm khoảng 1/3 so với năm 2012 còn so với điểm sốt năm 2007 là gần 50% nhưng giao dịch vẫn chưa thấy khởi sắc. Nguyên nhân khiến thị trường đất nền dự án liên tục giảm giá, ít giao dịch là do quy định người dân phải xin phép xây dựng kể cả khi dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500.

Việc phải xây dựng theo mẫu nhà có sẵn, với diện tích lô đất quá lớn không phải ai cũng đủ tiền mua cũng là một trở ngại. “Tiền mua đất thì ít, tiền xây nhà còn nhiều gấp mấy lần. Không những vậy, quy định không được mua đất mà phải mua nhà. Nên khi chủ đầu tư giao đất người dân vẫn không được cấp sổ đỏ, đến khi xây nhà hoàn công xong mới được cấp sổ hồng. Do đó nhiều người có thiếu tiền cũng khó vay tiền ngân hàng. Trong khi tâm lý của khách hàng nhiều người chỉ muốn mua đất, sau đó tự xây nhà. Điều này đã làm cho những người muốn mua đất nền dự án e ngại” - một người đang tìm mua đất làm nhà nói.

Cần quản quy hoạch

Tuy nhiên, theo ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, Thông tư liên tịch 20 cho phép phân lô bán nền trở lại kỳ vọng sẽ làm thanh khoản thị trường đất nền tăng cao và hút được dòng vốn mới vào thị trường đất nền. Với quy định này, chủ đầu tư sẽ giảm được vốn đầu tư vào dự án, chỉ cần làm xong hạ tầng là bán đất nền.

Khách hàng cũng hào hứng hơn, họ có thể mua đất để tự xây nhà. Nhất là ở các tỉnh lân cận TP như Đồng Nai, Bình Dương số lượng công nhân, người thu nhập thấp rất lớn. Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn Công ty Savills tại TPHCM, ông Trương An Dương, cũng cho rằng Thông tư 20 sẽ khiến thay đổi nguồn cung của thị trường nhà ở gắn liền với đất, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong năm 2014 có khoảng 870 sản phẩm từ 7 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong đó hơn 60% nguồn cung là biệt thự.

Trong 8 năm tới sẽ có 136 dự án gia nhập thị trường, với khoảng 53.500 sản phẩm. Một số chuyên gia BĐS nhận định cơ chế cho phân lô bán nền là một chính sách tốt giải quyết nhà ở cho người nghèo. Họ có thể mua được đất trước, sau đó tích lũy xây được nhà. Ngoài ra, đây cũng là giải pháp để giải quyết tồn kho BĐS, "gỡ khó" cho các chủ đầu tư đang mắc kẹt, tăng tính thanh khoản cho thị trường đất nền. Bởi theo số liệu của Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), hiện 70% tồn kho BĐS là đất nền.

Tuy nhiên, dư luận lo ngại nếu TP dễ dãi cho các dự án ồ ạt chuyển đổi sang phân lô bán nền mà không có sự kiểm soát chặt chẽ sẽ rất dễ phá vỡ quy hoạch, phá nát bộ mặt đô thị của TP. Bởi kinh nghiệm cho thấy, trước đây TPHCM và nhiều địa phương khác do bức xúc về nhà ở đã xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan, từ nội thành cho đến vùng ven, ở đâu người ta cũng có thể xẻ đất sang nhượng thoải mái mà không cần phải lập quy hoạch dự án.

Kết quả là hiện nay TPHCM đang tồn tại các khu dân cư nhếch nhác về hạ tầng, nhà xây dựng cao thấp, lồi - thụt, màu sắc lung tung. Đặc biệt hạ tầng nội khu dân cư không kết nối đồng bộ với hạ tầng ở ngoại khu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, khẳng định “thủ phạm” của những khu ổ chuột, của nạn đầu cơ là chính sách cho phân lô hộ lẻ trước đây. Bởi phân lô hộ lẻ trước đây không coi trọng quy hoạch, không coi trọng hạ tầng mà chỉ giải quyết được chỗ ở trước mắt cho dân. Để tránh tình trạng trên, giới chuyên gia BĐS khuyến cáo các địa phương nên quy định cụ thể khu vực nào được phân lô bán nền, khu vực nào không, không nên quy định chung chung, dễ hình thành cơ chế xin - cho.

Khi duyệt các dự án xin phân lô bán nền, các đô thị phải quản chặt dự án theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Nếu không sẽ rất dễ xảy ra tình trạng phá vỡ quy hoạch, quá tải hạ tầng, xây nhà trái phép, sai phép...